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8月24日,万联证券发布房地产行业跟踪报告。

行业核心观点:

房地产行业基本面仍处于底部,资金面受销售走弱以及融资不振等影响整体承压,同时资金流更偏好流向国央企背景房企,行业修复仍需政策端的支持,7 月政治局会议整体表态积极,政策放松预期持续强化,建议持续关注政策端落地情况以及对销售端的带动情况,如政策端如期逐步兑现落地预计销售端有望于四季度企稳,当前公募基金对地产配置较低,政策端催化带来的弹性较大。建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。

投资要点:

重仓配置比例仍在下降。万联证券根据同花顺数据统计了内地公募基金重仓股情况,2023 年 H1 末公募基金重仓 SW 房地产行业的总市值为 455.25 亿元,环比 2023Q1 末下降 13.98%,占基金重仓 A股市值规模 1.48%,较标配比例低 0.31pct,环比 2023Q1 末下降0.18pct,自 2022 年四季度持续下降,预计主要是由于行业基本面偏弱,2022 年多项利好政策持续出台,随着政策持续兑现,2023 年 H1 市场对房地产行业可推出的政策工具预期下降,同时也伴随着房地产行业市场表现偏弱。

TOP10 持仓集中度环比提升。从持仓个股角度看,2023Q2 公募基金重仓 SW 房地产行业前 10 大和前 20 大个股市值合计分别为387.42 亿元和 434.16 亿元,环比 2023Q1 分别下降 14.4%和14.7%,占公募基金重仓 SW 房地产行业总市值比重为 85.1%和95.4%,环比 2023Q1 分别提升 0.2pct 和降低 0.1pct。

开发板块蓝筹股及物业管理普遍遭减持:(1)住宅开发行业,大体可以划分为三类①核心蓝筹股以及前期重仓的地方龙头股遭减持,如行业龙头的万科 A、保利发展、金地集团、绿城中国;前期获的增持较多的区域龙头华发股份、越秀地产等;②受益于城中村改造或综合表现较好的中小型房企获得增持,如城建发展、天健集团、中国海外宏洋集团;③已出险房企或其他关注度较低的标的整体持仓处于非常低的位置;(2)商业地产行业,招商蛇口和华侨城 A 获明显增持;(3)物业管理行业,主要个股均遭减持。其中,中海物业连续四个季度遭减持,绿城服务获增持。陆股通持仓情况:核心龙头个股遭减持。从陆股通持股市值角度来看,截至 2023H1 末,陆股通持有 SW 房地产行业市值居前 10的个股有保利发展、万科 A、招商蛇口、金地集团、华侨城 A、新城控股、滨江集团、海南机场、格力地产和华发股份。从细分板块综合来看,(1)开发板块,龙头个股招保万金均遭减持,而绿地控股获较大幅度增持;(2)物业管理行业标的招商余积遭减持,海南机场获增持。

风险因素:政策传导不及预期、消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、数据统计偏误等。

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