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10月6日，德邦证券发布2023年9月成都楼市新政解读。

投资要点：

事件：

9月26日，成都出台《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及加大住房保障力度、优化土地供应方式、调整住房限购措施、调整住房限价措施等方面。

调整限购区域，限购区域内144平米以上住宅不限购，满足改善性居民需求。限购区域调整为5+2核心区域，即天府新区直管区、高新南区、青羊区、锦江区、武侯区、金牛区、成华区，其他区域不执行限购。面对房地产市场供求关系的深刻变化，改善性品质化住宅占比提升，成都限购区域内购买144平方米以上（不含144平方米）的住房，不再审核购房资格，有助于满足改善性客户需求，同时加快144平方米以上大户型去化。同时，限购区域内购买144平米以下住宅的非成都户籍家庭，需提供在限购区域内连续6个月社保并不高于限购区内的拥有住房套数上限，政策松绑使非成都户籍家庭更容易满足购房的社保要求，会吸引更多的本地与外地购房者，有望刺激限购区域内的小面积住宅销售。

增值税免征年限调整为2年，取消二手房指导价，有助于推动二手房市场改善。针对市场上“卖一买一”的购房群体，降低二手房交易成本，缩短二手房成交周期，有助于这部分客户进入新房市场，推动新房市场销售改善。同时，取消指导价有助于二手房价格更加市场化，向市场传递了活跃二手房市场的积极信号，稳定市场预期，刺激二手房市场活跃度。

优化土地供应，新出让土地所建商品住房由企业自主定价。新出让土地不再设置配建要求，同时产业功能区（园区）内的计容商业建筑面积持有比例不低于40%，有助于降低企业成本，减少部分区域的商业供应，使得开发商在成本端有更多的空间，新出让土地所建商品住房由企业自主定价，且装修价格也由企业自主确定，销售端开发商会获得一定的灵活度，综合来看，后期开发商的利润空间将获得一定改善，有助于提升成都土拍市场的成交活跃度。

投资建议：

近期，多个城市优化楼市调控政策，广州成为调整限购政策的首个一线城市，南京、武汉、青岛、济南等城市均出台相关政策稳定楼市。成都此次新政调整限购区域，取消限价，调整二手房增值税免征年限，一方面有助于刺激刚改需求，推进新房销售去化，另一方面取消限价，有助于优化开发商利润空间，活跃成都土拍市场。建议关注：布局核心城市群且土储质量优质，经营边际安全，以及受益于超大特大城市城中村改造的开发商，如滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、越秀地产（0123.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、城建发展（600266.SH）、天健集团（000090.SZ）等。

风险提示：房地产政策调控效果不及预期；商品房销售复苏不及预期；房地产竣工项目数量不及预期。