文/乐居财经 杨宏彬

中铁建地产被交到李兴龙手里，已有超过两年半的时间了。

2020年11月，吴仕岩退休，李兴龙接过权杖，担任中国铁建地产集团党委书记、董事长。中铁建地产由万亿航母中国铁建100%持有，是国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一，较一般房企有着经营优势。

(相关资料图)

在李兴龙掌舵的时间里，中铁建地产亦有过突破。

2021年，中铁建地产实现营收295.18亿元，同比增长11.18%；实现净利润29.9亿元，同比增长2.23%。

但自2022年以来，房地产市场遇上前所未有之变革，中铁建亦无法独善其身，2022年，该公司在营收大增35.64%至400.39亿元的前提下，净利润下滑32.7%至20.12亿元。

之后力挺房地产的政策不断出台，但中铁建地产的经营似乎未有起色，且滑坡有愈演愈烈之势。2023年上半年，中铁建地产营收144.78亿元，同比下滑6.51%，归母净利润则大跌94.31%，仅为4479.91万元。

具体来看，中铁建地产期内的营业成本为131.32亿元，较去年同期略微增加，营收下滑和营业成本增加导致了公司毛利同比减少43%至13.46亿元。

同时，在2023年上半年中铁建地产除了销售费用略微下滑外，管理费用及财务费用均录得增长，其中管理费用为3.36亿元，同比增长5%，财务费用为1.01亿元，同比大增115%。销售费用则录得3.52亿元。

刨去三项费用后，中铁建的利润为5.57亿元，扣减税费及其他支出后的净利润为1.12亿元，同比下滑了87%。

然而，少数股东还分走了中铁建地产大部分的利润。期内，中铁建地产的少数股东损益为6717.98万元，超过归母净利润4479.91万元。而中铁建地产的归母净利润同比下滑了94.31%。

截止2023年6月末，中铁建少数股东权益为121.63亿元，占比中铁建总权益的28.6%；而期内的少数股东损益占比总利润的60%，二者占比存在31.4个百分点的剪刀差。一般而言，该差值的存在，意味着企业存在较大明股实债的可能性。

债务端，截止2023年6月末，中铁建地产有息债务余额为939.04 亿元，较2022年末增长1.76%，其中一年内到期的有息负债合计达215亿元，占比23%，债务结构较为合理。

而期末中铁建地产持有的货币资金为219.78亿元，能覆盖短期债务，但经粗略计算短债比也仅为1.02。

作为央企地产商，中铁建地产有着天然的融资优势，期内公司发行了25亿元的公司债，拟全部用于偿还有息债务。

布局方面，截至 2023年6月底，中铁建地产在北京、上海、广州、天津、成都、杭州、合肥、南宁等45个城市（含9个国家级新区）布局245个项目，现有项目总建筑面积约7700万平方米，已开发面积约6500万平方米。

作为中国铁建旗下的重要地产平台，中铁建地产的经营自然会一定程度影响着中国铁建的经营。截止2023年6月，中铁建地产的总资产2548.84亿元，占比中国铁建总资产的15.44%。

2023年上半年，中国铁建的经营状况可用稳定形容。期内，该公司实现营业收入约5410.6亿元，同比基本持平；归属于上市公司股东的净利润约136.49亿元，同比微增1.18%。

然而，在总体稳定之下，地产业务确实也是拖了中国铁建的“后腿”。期内，中国铁建地产业务营收为214.11亿元，较上年同期基本持平，营业成本同比增长4.74%至187.72亿元，导致业务毛利率同比下滑3.86个百分点。

另外，期内中国铁建地产开发业务的销售费用、管理费用及研发费用均有所上升，其中销售费用为6.22亿元，同比增长13.29%；管理费用及研发费用为5.75亿元，同比增长10.56%。毛利率下滑、费用支出上升导致地产业务的利润同比下滑42.89%至9.96亿元。

不过从销售端来看，中国铁建的地产开发业务韧性较强。期内实现销售金额 533.7亿元，同比增长40.47%，在全国房企中排名第16位。

虽然今年地产业务表现不如意，但中国铁建却是土地市场的“常客”。前三季度，中国铁建拿地金额达270亿元，拿地面积217万平，均位列百强房企第7位。

刚刚过去的9月，中国铁建及旗下公司在西安、重庆接连摘下3幅地块，斥资达34亿元。

更早之前，8月份中国铁建溢价14.67%夺得成都天府新区华阳街道地块；7月份的上海第二批其中供地，中国铁建61.48亿摘闵行华漕宅地，6月份中国铁建12.57亿元摘下海曙区CL-01-05地块。