中房报记者 陈标志 海南报道

“2022年，在国内疫情数次反复、内外部经济环境空前严峻的背景下，海口及三亚的实体经济及旅游业发展均受到阶段性冲击，这亦给两地商用物业市场带来一定影响。”1月10日上午，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇在海口作《2022年海南商用物业市场回顾及展望报告》时表示，去年，海口写字楼物业市场共带来33.7万平方米新增供应，为自2018年以来第二供应高峰；三亚市场共有5个新项目入市，推动全市甲级写字楼总存量同比扩张1.7倍，至26.1万平方米。

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谢靖宇认为，鉴于海口、三亚两大重点城市的写字楼市场迎来供应高峰，租赁市场竞争加剧，业主租金议价空间显著压缩，两城租金均有下调。另外，因疫情影响本地旅游市场活跃度下降，线下旅游零售商业市场亦受影响，部分存量项目运营受到冲击，撤租现象显著。

海口：写字楼竞争加剧致租金普降

海口楼市（本报资料图。陈标志摄）

上述报告称，2022年，海口商用物业市场共有8个新项目交付入市，共带来33.7万平方米新增供应，这也是自2018年以来的第二供应高峰。

剧介绍，截至2022年末，海口写字楼物业市场总存量同比扩容30.6%，至143.9万平方米。其中，甲级写字楼占全市总存量的70.5%，准甲级写字楼占总存量的29.5%。

2022年下半年，租赁市场渐显复苏迹象，这源自房地产、专业服务、零售及贸易行业的租赁需求表现较为活跃。加上新项目有一定预租去化，海口半年度净吸纳量环比上升19.3%，至8.7万平方米，年度净吸纳量亦同比上升57.9%，录得数据为16万平方米。

从全年来看，海口市场尽管净吸纳量有所上升，但受新增供应集中放量的影响，空置率仍结构性同比上升4.1个百分点，至39.2%。

谢靖宇表示，因宏观经济环境对企业经营产生一定影响，租户对办公成本的控制日趋严格。同时，大量供应的入市又对存量项目产生一定冲击，业主议价空间显著被压缩。因此，海口优质写字楼租金指数环、同比均录超3%跌幅，年末平均租金录得每平方米每月107.2元。

2023年，海口市预计将迎来27个新项目入市，为市场带来约110.4万平方米新增供应。届时，全市总存量预计同比扩张76.7%，至254.3万平方米。

报告分析，未来，随着防疫政策的优化及自贸港建设的深入，共同利好市场需求稳定增长。金融、专业服务、房地产、零售与贸易等行业仍将是市场租赁需求的主要来源。

不过报告亦认为，如拟入市项目均可如期交付，其预将对存量项目的去化造成显著冲击，中短期内海口平均空置率将继续呈结构性上升趋势。

另外，大量新增供应将加剧租赁竞争，市场预计向租户方倾斜，业主租金预期亦将有所下调，海口商用物业平均租金将延续下跌趋势。

三亚：写字楼业主普遍降租以保去化

三亚楼市（本报资料图。陈标志摄）

就三亚商用物业市场而言，2022年，市场共有5个新项目入市，推动全市甲级写字楼总存量同比扩张1.7倍，至26.1万平方米。

报告称，去年年内，房地产、零售与贸易及金融企业仍为租赁需求的主要来源，且于存量项目中录得多宗租赁成交。尽管如此，但经济环境的不确定性仍致整体租赁需求转软，存量项目空置率普遍上升。

受外部经济环境影响叠加大量新增项目的冲击，业主普遍降租以应对去化压力，存量项目租金均有下调。

报告分析，2023年，三亚预计有3个新项目入市，合计为市场带来12.7万平方米新增供应。

与海口市场一样，随着防疫政策的优化及三亚持续推进本地高新技术产业及现代服务业发展，本地写字楼市场预计持续获得发展动力，源自零售与贸易、金融等行业的租赁需求料将稳定释放。

2023年，由于已入市项目仍有一定空置面积尚待去化，同时新增供应又将相继入市，项目间竞争将随之加剧，三亚市场平均租金将有所下调。

谢靖宇认为，尽管如此，随着去年年底防疫政策的优化及未来海南自贸港建设的深入，海南本地经济运行将迅速复苏，旅游市场将会强势反弹，市场参与者信心预将提振，商用物业市场发展预计迎更广阔发展前景。