刘伟/发自北京

(相关资料图)

2月17日，河南安阳名为“建业花园里”的楼盘发布的“零首付零月供你买房我还贷”的宣传广告引发热议。

据公开报道，该楼盘的一名工作人员表示，上述宣传属实，“零首付”，指的是首付可以分期，只需要交定金，剩下的首付需要交房之前交齐；而“零月供”，指的是贷款下来后，月供由开发商来还，交房拿钥匙之前把钱还给开发商，没有利息，这样就不用担心工期延期或者烂尾现象。

照此看来，购买该楼盘的购房者既能延迟支付购房资金，又能减少楼盘烂尾带来的风险，可谓“一举两得”。2月18日，记者多次致电该楼盘售楼处，但电话一直无人接听。

记者注意到，类似“零首付零月供”的项目营销方式近年来时有出现，然而这种表面为购房者减轻购房压力的所谓“创新营销”，背后却问题重重。

在首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池看来，这种做法可以看作是开发商借用购房人的资格进行贷款，获得低成本融资的一种方式。由于借款人是购房人，一旦开发商不能偿还贷款，债务仍然会由购房人承担。如果开发商不能交房，又不还款，购房人就只剩负债了。建议购房人谨慎参与。

“从广告宣传的角度来看，这种宣传方式涉嫌违法违规。根据相关规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。”北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认为。

操作方式已有明令禁止

根据媒体公开报道，在公众号安阳建业花园里1月13日发布的推文中，提到了“零月供零首付，你买房我还贷”。

文中的宣传语称：“返乡置业季，安家零压力零月供零首付，你买房我还贷房企硬实力，交付有保障，逾期退首付”。

不过记者发现，2月18日再次查看安阳建业花园里公众号，涉及该内容的推文已经不见踪迹。

值得一提的是，由于项目名称涉及河南本地开发商建业地产。建业方面还专门针对此事做出回应:“安阳该项目二期与建业无关。建业的轻资产代建公司中原建业与此开发商合作了建业花园里一期项目，二期并未与我们合作，案名仅叫花园里二期。目前正在协商开发商把条幅从一期撤下来。”

建业方面还称，公司于2019年6月合作代建开发安阳“建业花园里一期”项目，并已于2022年4月全部售罄。

根据工商信息，建业花园里二期的开发商为“安阳市永升房地产开发有限公司”，是一家本土开发商。该公司成立于2022年1月12日，法定代表人为贺鹏州，注册资本为800万元人民币，经营范围包括房地产开发经营等。

对于“零首付零月供”的楼盘销售方式，王玉臣律师表示：从商品房销售的角度来看，这种零首付的方式本身就是违规的，零首付往往伴随着开发商垫资、融资、首付贷等违规操作，这种操作本身就是明令禁止的。

早在2017年的《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》中明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资。

他强调，从银行贷款的角度来说。如果真的是零首付，那么意味着购房人根本就不符合银行贷款以及放贷的标准。从某种程度来说，可能存在违规骗取银行贷款的行为。

“花式营销”背后的楼市下行压力

出现当前涉嫌违法违规的销售方式或许与河南安阳当地楼市表现有密切关联。

公开资料显示，安阳是河南省辖地级市，位于河南省最北部，地处河南、山西、河北三省交界处，是京津冀周边协同发展区城市。

据安居客，2022年10月起，安阳房价整体呈下跌走势，2023年2月份，安阳二手房均价6431元/m²。

安居客信息显示，建业花园里最新挂牌均价为6451元/m²，近3个月该小区均价降幅较大，涨幅排名靠后。

根据安阳信息网房产频道的数据，2022年，受疫情冲击、市场下行、收入预期下降等多种因素影响，整体市场不容乐观。据不完全统计，安阳各区新房成交约1.1192万套，较2021年下滑50.3%（2021年安阳各区新房成交约2.2519万套）。

近年来，在楼市下行周期中，面对巨大的生存压力，为加速项目去化，不止一家企业有过类似的营销方式。

2023年1月，达州楼盘网一则关于四川省百强民企达州远达的消息称，该公司推出“你买房，我还贷”购房福利政策，以减轻购房者首付和月供的双重压力。

2022年7月，一则关于山东海通地产有限责任公司的消息称，公司紫薇花园推出“你买房，我还贷”计划，即“你买房、开发商还贷款”。

王玉臣表示，“零首付零月供”的宣传和销售方式本身属于非正常操作，属于明令禁止的违规行为。如果采用零首付，通过首付贷等方式，往往意味着购房者资金能力可能是有问题的，在透支自己的资金能力，如果将来不能及时支付，往往会产生商品房纠纷。

他表示，天下没有免费的午餐，看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。尤其是有一些机构提供的融资利滚利，不小心就会掉入金融陷阱。

王玉臣认为，对于普通购房者的应对方式而言，首先，针对这种违法宣传广告行为，可以向当地的市场监督局进行举报投诉。一经查实，当地的市场监督局应当进行相应的行政处罚。

其次，针对这种违法销售模式，也可以向当地的住建部门进行举报投诉；再次，如果真的是“零月供零首付”，那么贷款的材料势必存在伪造的问题，可以向当地的银监会进行投诉，银行也应当加强贷款审批管理。对于尚未批贷的，可能面临着无法批贷的风险；对于已经发生的违规贷款行为，可能面临着被提前解除贷款合同，要求购房人提前全额还款的风险。