田傲云/发自北京
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楼市下行趋势仍在持续。
国家统计局6月15日发布数据显示，5月，70个大中城市中二手房价环比持平或上涨的城市仅有15个，一线城市中，北京、上海、广州、深圳的二手房价环比都在下降，分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%。
房价下调的同时，二手房交易周期延长，挂牌量也在持续增加。易居研究院数据显示，今年6月初，全国13个重点城市（分别为北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、南京、天津、武汉、西安、沈阳、杭州、合肥）二手住宅挂牌量为 199 万套，相比今年年初159万套增长了25%。
从绝对规模看，重庆、成都和上海的二手房挂牌量规模相对大，6 月初分别为 22万套、20万套 和 18 万套。对比年初挂牌规模，今年6月份上海、武汉和西安的增速最大，分别为 82%、72%和40%。
挂牌量激增背后原因为何？易居研究院研究总监严跃进表示，今年上半年二手房出售意愿很强，但由于市场交易遇阻，进而产生了房源激增问题。“从结构分类来看，虽然也存在一些恐慌性抛售或急于套现等情况，但其占比或风险是可控的，占比较多的则属于置换需求或换房需求。”
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，今年上半年疫情解除后，市场没有出现报复性反弹，导致部分业主预期转向悲观，挂牌总量走高。此外，一二线城市中投资客较多，部分投资客抛售套现，也导致二手房挂牌量增加。
二手房挂牌量近200万套
今年3月，急需资金周转的邓绮将3年前入手的一套100平方米房子挂到各地产中介机构平台，本以为市场行情不错，很快就能卖掉，但几个月下来连看房的人都不多。
邓绮坐不住了。“挂牌的房子位于北京朝阳区百子湾，2006年建成，临近地铁，周边还有大型购物商场，单价8万元/平方米，但没想到这么难卖。”
为了快速卖掉房子，邓绮只能忍痛降价，但她低估了卖房的难度，3个多月下来，报价已由800万元下调到760万元，依然没有卖出去。
“现在二手房挂牌量一直在增加，不降价大几十万元根本没人看。”北京百子湾片区一房产机构中介人士直言，客户对现在市场不买账，同时没有利好政策刺激，他们耐得住性子。
邓绮也抽空去其他小区转了转，看看销售情况，小半个月下来心情十分复杂。“其实看新闻有说市场不好，但大多是说没有学位的老破小，没想到次新房销售情况也一般。”
商飞是北京亚运村片区一地产中介机构门店工作人员，他也深感今年卖房的难度。“3月中下旬之后挂牌量增加，成交量却量价齐下；市场上，成交量较大的是大三居以及四居室。”
在上海，位于上海市虹口区链家门店的中介人员告诉记者，从去年9月份开始，上海二手房源挂牌量就开始增加，但成交情况并不理想，到今年2~3月份，经历了一波短暂上涨行情后，市场开始转冷。“议价空间变大，但也有业主因为房子一直卖不掉不得不将房源下架。”
在西安，多家地产中介机构工作人员告诉记者，“房子越卖越多”。西安经开南一位地产中介机构人士表示，今年以来，二手房成交量一直都不景气，很多房源一个月下来只有三四组客户。“拿我们门店附近的这个小区为例，挂牌房源18套，其中有10套房源是最近两个月新挂牌的；剩下的8套，有的挂了半年多，也有的挂牌时间超过一年，最近的一次成交还是在5月份。”
成交量价齐跌背后，除去买房观望氛围浓厚外，最贴切的感受还有二手房挂牌量持续爆破。多家房产经纪平台线上数据显示，北京二手房挂牌量已突破12万套关口；也有市场机构称其后台数据显示更多，整体大约有15万套左右。
另据易居研究院数据显示，今年6月初，全国 13 个重点城市（分别为北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、南京、天津、武汉、西安、沈阳、杭州、合肥）二手住宅挂牌量为 199 万套，相比今年年初 159 万套增长了25%。
易居研究院认为，这意味着今年上半年二手房出售意愿很强，但由于市场交易遇阻，进而产生了房源激增的问题。
“再等等吧”！
“房价基本没有上涨空间了，等等肯定还会有降价的。”有买房计划的张磊表示。
采访的多位地产中介机构从业者称，现在二手房市场已转为买方市场，交易量持续下降，挂牌量却在持续增加，供需失衡下给购房者带来了较大议价空间。
易居研究院数据显示，今年一季度全国13城二手住宅去化周期为10个月，二季度该指标为15个月，出现明显增长。
张磊告诉记者，他从今年年初开始看房，今年4月地产中介人士向他推荐了一套位于上海浦东区的一套房子，二室一厅53平方米，交通十分便捷，通勤也很方便，“当时挂牌价是450万元，最近又降了30万元。”
“去年年中有朋友523万元买了这个小区的同户型，这相当于一年降了100万元。”张磊表示，尽管很想尽快把买房一事敲定下来，但目前的市场行情确实让他有些后怕，“我们这波青年人没有吃到低房价的红利，面对一线城市高房价大多力不从心，房子降价后，我那个朋友也挺后悔的。”
在北京的周瑜因为去年生了小孩，为了孩子将来上学她也正在看房，但她也开始变得犹豫起来。“之前看的是带学位的老破小，但我关注的一套房源从640万元一路降到570万元，实在让我下不了手。”
“之前觉得学区房至少是保值的，但现在发现学区房也可以降价这么厉害，为了避免以后降价抛售，我们也在考虑是否要买学区房。”周瑜告诉记者，她看中了一套位于西城区的学区房，48平方米，但从现在的市场情形来看，也有不买学区房，将来送孩子去国际学校的想法。
核心城市房产还保值吗？
一二线城市二手房挂牌量持续上涨，交易周期拉长，价格出现较大跌幅，一二线城市的房产还保值吗？
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，一二线城市仍是全国韧性最强的市场，短期内市场调整波动，长期来看前景仍然看好。
李宇嘉表示，现在最大的问题是接盘能力不足，短期内二手房还将有一段调整期。“经过2015年~2018年以及2020年~2021年上半年这两年上涨，很多城市房价翻了一倍有余，甚至两倍多，现在的现象说明市场在回归正常。”
为降低购房成本，激发市场活力。6月20日1年期、5年期LPR下调10BP至4.2%，这是自2022年8月以来LPR的首次下降。这是否对二手房市场产生影响，带动房地产销售情况好转？
多位受访人士认为，LPR下调10BP可以减轻购房压力，有利于促进购房需求入市，从而推动二手房市场活跃度提升，对于拉动销售面的好转有着积极意义。但对楼市短期成交带动作用有限。
“本次降息对购房产生的实质效果或有限，市场销售的企稳恢复仍需要其他政策协同发力，需求端如通过降低交易税费、降低中介费等方式进一步降低购房成本，或通过一区一策、与生育政策和人才政策结合等方式调整核心一二线城市限购政策，以提振市场预期。”中指研究院市场研究总监陈文静补充表示。
李宇嘉也表示，尽管LPR下调10BP有望对后市形成一定支撑，但最关键的还是需求端对新市民、年轻人的就业、收入能积极帮助，供给端对开发商的风险能及时控制，否则金融层面的降息政策难以支撑地产量价的稳定。
（应受访者要求，文中业主、购房者、中介人士均为化名）
