文/谢逸枫

2023年6月15日,一组数据显示,尽管前5月全国商品房平均价同比上涨12.5%,创2020年以来同期历史最高涨幅。由于投资、供应下降、需求萎缩,目前房地产市场处于调整期,呈现恢复性放缓、下降风险、企稳基础不牢固的趋势。

数据告诉市场,目前房地产短期表现低迷,市场回暖、复苏遭遇阻挡。具体为销售、供应端、投资端、需求端、资金端跌幅扩大,救市一直呼之欲出,避免房地产硬着陆断崖式崩跌。


(资料图片仅供参考)

总结5月全国房地产市场数据表现,可以看出房地产行业供需两端、资金端的“偏冷”,这说明政策对市场的效果非常差。传导出一个明确的市场信号,即房地产市场压力、风险还没有解除。

笔者认为,总体评价当前房地产市场看,目前全国房地产处于调整期,短期内市场供需修复需要半年以上。而需求、信心的恢复阶段,房地产企稳的基础、条件不牢固。因此,未来政策需加大刺激力度,预计7月出台救市政策。

预计7月出台房地产救市政策,原因四点。主要是参考二季度、上半年的GDP增速,是否低于上季度、低于市场预期。其次是房地产市场是否继续下降。再次是财政压力是否加大。最后是为下半年发冲刺准备。

当三道红线、房地产贷款集中制正式放松及金融16条措施、三支利箭全面落实,供需政策全面加大刺激范围、力度时,房地产政策方能显效。预计房地产供需关系、市场预期好转,市场就会逐渐的复苏回暖、企稳。

如何评价房地产市场表现?如何研判下一阶段的走势?对此,统计部门的官方代表表示,今年2、3月份,随着经济运行恢复常态化运行,前期受到压抑的住房需求较快释放,房地产市场出现一定反弹。

随着经济运行逐步恢复到正常轨道,房地产市场也逐步进入常态化恢复运行态势。从5月份情况看,房地产市场总体平稳,但受到多重因素影响,房地产开发建设仍比较低迷,房地产市场还在缓慢恢复。

尽管房地产市场仍在恢复,但房地产目前还面临不少困难。从下阶段看,随着经济恢复向好,稳定房地产市场政策显效,市场预期好转,房地产市场有望逐步企稳。

6月15日,一组国家统计部门的2023年前5月全国房地产数据显示,开发投资额、施工面积、新开工面积、土地购置面积、土地购置金额五项供应端指标,呈现跌幅扩大、下降、供应呈现恶化趋势。

竣工面积、商品住宅房价涨幅二项指标增幅扩大,库存增长15.7%。销售金额增幅回落为8.4%、到位资金跌幅扩大为6.6%、销售面积跌幅扩大为0.9%%、三项指标持续下降,说明房地产处于调整期,市场修复缓慢。

总体看,市场供应端的下降扩大趋势,房企的投资压缩非常明显。施工面积、新开工面积、购置土地面积的萎缩,持续负增长,说明资金输血不足,加上融资传导堵塞,债务集中到期让房企口袋缺钱。

需求端的复苏不稳定,尽管房企到位指金增月改善,资金链依然处于紧张的趋势没有改变。由于集中保交房、集中债务还款,销售回款无法传导到投资端,房企没有剩余过多的资金去扩大投资。

第一是投资额。前5月全国房地产开发投资额累计同比连续一年零2个月(14个月)下降,同比单月连续下降1年9个月(21个月),跌幅较前4月扩大1%,呈现恶化趋势,需要警惕。预计年内转正。

前5月全国房地产开发投资45701亿元,同比下降7.2%。其中,住宅投资34809亿元,下降6.4%。办公楼投资1825亿元,同比下降6.0%。商业营业用房投资3261亿元,同比下降18.2%。

单月数据看,5月全国房地产开发投资10187亿元,环比增加6.8%,同比下降10.5%(4月同比下降7.3%、3月同比下降5.9%),单月走势仍持续下行,在行业深度调整和融资并未明显改善下,开发企业投资信心、投资能力恢复尚需时日。

5月全国房地产开发投资额达10186亿元,同比下降10.5%,跌幅较1-4月扩大3.2%,,出现两位数下滑,而4月降幅为7.3%。整体好于4月份,但绝对量依旧处在低位,较2022年月度投资平均值低14%。

物业类别投资看,全国投资跌幅扩大主要受住宅投资影响,跌幅较上月扩大1.5%,占总投资比重与上月持平,为76.2%。办公楼投资持续改善,5月跌幅再收窄3.2%。

区域地区投资看,各区域房地产开发投资均低迷,整体呈现东部、中部、西部、东北部市场弱格局,各区域投资同比继续负增长。东部开发投资同比跌幅最小,为2.2%,东北地区跌幅最大,达到19.3%。

值得注意的是房企的投资集中,并且加大东部地区投资,占总投资比重为59.8%,较上月提升0.5%,原因是销售回款快速。而中部地区较4月有所改善,跌幅收窄0.5%。东北和西部地区跌幅最为明显。

第二是供应端。前5月全国商品房施工面积与新开工面积跌幅扩大,竣工面积连续3个月涨幅扩大,表明房企集中精力保交楼。而施工面积、新开工面积跌幅扩大,主要是销售端、资金端没有完全复苏。

前5月房地产开发企业房屋施工面积779506万平方米,同比下降6.2%(前4月同比下降5.6%、前3月同比下降5.2%)。其中,住宅施工面积548475万平方米,下降6.5%(前4月同比下降5.9%、前3月同比下降5.4%)。

前5月房屋新开工面积39723万平方米,下降22.6%(前4月同比下降21.2%、前3月同比下降19.2%)。其中,住宅新开工面积29010万平方米,下降22.7%(前4月同比下降20.3%、前3月同比下降17.8%)。

新开工年初大幅反弹后,随后快速回落并保持低位,累计增速较1-4月降幅扩大1.4%,尚未有止跌迹象。主要原因是受制于资金压力和新增土储规模下降,新开工规模整体下滑趋势不改。

单月数据看,5月新开工规模8503万平方米,环比4月增长20%,同比大跌幅27%。由于市场行情分化,房企新开工进度呈分化趋势,热点城市、区域的项目推进较快。因此,短期内保持下降的趋势是不可改变的。

前5月房屋竣工面积27826万平方米,增长19.6%(前4月同比增长18.8%、前3月同比增长14.7%)。其中,住宅竣工面积20194万平方米,增长19.0%(前4月同比增长19.2%、前3月同比增长16.8%)。

前5月房屋竣工面积同比涨幅继续扩大,“保交付”依然是各地方政府稳步推进的重要举措。在“保交楼”政策带动下,各地加强对房地产重点项目调度,带动房地产竣工较快增长。

单月数据看,5月房屋竣工面积4148万平方米,环比微跌3%,同比增长24%,但是增幅较1-4月收窄17.6%,主要原因是交房速度放缓慢。绝对量来看,5月竣工体量高于2022年二季度、三季度的均值。

第三是供应端。前5月全国房企土地购置面积、土地购置费用跌幅扩大。前5月比前4月、比一季度全国房企土地购置面积同比下降40.9%的跌幅还大,说明房企拿地意愿非常弱,投资信心未见明显恢复,政策端传递到投资端需要一定的时间。

全国房企土地购置面积累计同比下降2年3个月(27个月),同比单月连续下降2年5个月(29个月),预计年内难转正。拿地的房企,普遍是央企和国企,至少民企方面拿地的积极性是不高的。

影响房地产开发投资增速的主要指标中,根据第三方的机构测算,前5月全国土地成交总额1.22万亿元,同比下降7.58%,且拿地企业依然以国企、央企、地方城投托底为主,民企已经萎缩拿地或者不拿地了。

第四是需求端。前5月商品房销售面积同比下降0.9%,连续下降15个月(1月3个月)、销售金额同比增长8.4%,一季度止跌上升后,连续增长3个月,预计商品房销售面积同比年内转正,全年先冷后热、先抑后扬。

前5月商品房销售面积46440万平方米,同比下降0.9%(前4月同比下降0.4%),跌幅扩大0.5%。其中住宅销售面积增长2.3%(前4月同比增长2.7%、前3月同比增长1.1%),连续增长3个月,增幅收窄0.4%,呈现下滑的迹象。

前5月商品房销售额49787亿元,增长8.4%(前4月同比增长8.8%。前3月同比增长4.1%),增幅回落0.4%。其中住宅销售额增长11.9%(前4月同比增长11.8%),连3个月增长。市场总体看,依然处在边际修复、复苏的过程。

前5月新建商品房销售市场走势保持稳定,销售面积和金额涨跌幅小幅波动,整体处于缓慢恢复区间,企稳基础不牢固。当前居民消费信心和购房意愿不强,就业和收入上的疲弱情况增加,持续上行缺乏支撑力,还需进一步稳固。

总结看,当前房地产市场处在底部企稳的弱复苏阶段,底部具有一定支撑,增长动能却是偏弱。原因是地方政府积极支持刚性和改善性住房需求,主要以三四线城市为主,对市场提振作用有限。

单月数据看,在积压需求基本释放后购房者观望情绪加重,新房销售境况不佳,4月行情转淡,5月未出现明显提升,持续回升动力不足。同比数据持续下行,跌幅较4月明显扩大,按可比口径计算得出5月销售面积同比下降3.0%。

5月商品房销售面积8804万平方米,同比下跌3%,增速较4月下降8.5%跌幅超出预期,5月商品房销售金额10037亿元,同比增长6.8%,增速较4月大幅收窄21%,预计6月同比跌幅将进一步扩大,且城市分化加剧。

物业分类销售看,其中商品住宅市场保持向好势头,销售面积同比涨幅较上月略有收窄。而办公楼及商业营业用房两项指标持续下降,跌幅有不同程度扩大,办公楼波动更为明显。

区域地区销售看,东部、和东北地区市场保持增长,涨幅较上月有所收窄,东北调整明显。中部和西部较为稳定,销售面积跌幅略有扩大。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为44.1%、60.9%,份额分别比上月提升1.2%和0.8%。

区域城市分化严重,其中东部销售绝对量领先其他区域,面积、金额始终保持正增长,面积同比涨5.2%,西部、中部下跌5.2%和8%、金额同比增长14.9%,高出西部、中部13.6和19.1%。

第五是库存端。5月末商品房待售面积6.4120亿平方米(前4月6.4487亿平方米前3月6.4770亿平方米),同比增长15.7%(前4月15.7%、前3月15.4%)。其中,住宅待售面积增长15.9%(前4月增长15.4%)。

5月末商品房待售面积6.4120亿平方米,较4月减少367万平方米。商品房待售面积连续3个月减少,减少幅度相对较小,库存去化主要集中在住宅市场。同比数据来看,住宅待售面积涨幅较上月扩大0.5%。

5月末商品房待售面积6.4120亿平方米,其中住宅待售面积3.1048亿平方米,同比增长15.9%。办公楼4768万平方米,同比增长22.6%。商业营业用房1.4029亿平方米,同比增长12.9%。总结看,去化缓慢。

全国商品住宅现房库存面积为3.10亿平方米,环比4月3.14亿、3月3.2亿平方米的库存有所下降。库存规模大抵相当于2017年10月的水平。说明目前的库存规模绝非历史最高点,至少比2014年-2016年的高库存规模差了一大截。

全国商品房待售面积在2015年创历史最高,2016年开始逐渐下降,到2020年下降到4.9850亿平方米,2023年回到超过2014年水平。历年数据显示,2013年4.9295亿平方米、2014年6.2169亿平方米、2015年7.1853亿平方米。

2016年6.9539亿平方米、2017年5.8923亿平方米。2018年5.2414亿平方米、2019年4.9821亿平方米、2020年4.9850亿平方米、2021年5.1023亿平方米、2022年5.6366亿平方米,2022年回到5亿平方米以上。

第六是价格端。目前房价已经走出了下跌的通道,开始步入上涨的区间。1月-5月全国商品房销售均价为10721万元/平方米(前4月10562元/平方米、前3月10200元/平方米),同比涨幅为12.5%(前4月9.2%前3月6.8%,前2月3.7%)。

前5月全国商品房销售均价10721万元/平方米(前4月10562元/平方米、前3月10200元/平方米),环比上涨1.5%,同比涨幅为12.5%(前4月9.2%,前3月6.8%,前2月3.7%),涨幅比4月扩大3.3%,连续上涨5个月。

前5月全国商品住宅均价为11099元/平方米(前4月10562元/平方米、前3月10532元/平方米、前2月10558元/平方米),环比上涨5.08%,同比涨幅为16.5%(前4月11.1%、前3月6.3%、前2月4.1%),涨幅比4月扩大5.4%,连续上涨5个月。

商品房、住宅平均价的上涨幅度与销售面积、销售金额的数据,市场表现、政策预期相背离、不匹配,归根结底是过去几年的高地价项目开始入市、各地限价政策有所放开、高价盘大量集中入市。

单月数据看,5月商品房平均价为11400元/平方米(商品房销售金额1.0037万亿元、销售面积8804万平方米),环比上涨9.5%,同比增长18.5%。4月价11970元/平,(商品房销售金额9205亿元、销售面积7690万平方米)环比增长17.5%,同比增长21.4%。

5月商品住宅平均价为12839元/平方米(商品房销售金额9112亿元、销售面积7097万平方米),环比上涨10.3%,同比增长29.6%。4月12469元/平方米(商品房销售金额8373亿元、销售面积6715万平方米),环比增长18.7%,同比增长20.9%。

这是2018年以后第一次出现。2021年1月和2月,全国新建住宅平均销售价格曾创出一个小高峰,比2020年12月上涨13.6%。此后,全国新建住宅平均销售价格对前一个月的涨幅,从未超过10%。

究竟是什么原因将平均价推高到上涨18.7%,按照统计部门的解释,4月商品住宅销售均价升幅较大主要因为东部成交量大,占比高,而中西部占比下降,所以价格上涨较为明显。

简单的说白了,是区域、市场产品结构性的因素。东部地区价格高的住宅销售好,原因是销售结构的变化。这个方法测算的销售均价的波动,体现了销售结构的变动,而不单纯是房价的涨跌。

按国家统计局的解释,销售额指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价)。销售面积指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积)。

2023年来全国房价已连续4个月上涨,但是涨幅回落。房价涨幅相对较大,主要原因是地方放松限价、限签政策、房企调整定价策略等有关,及市场区域、产品结构性的因素,即售价较高的核心城市、东部城市是成交主力。

第七是房企到位资金。前5月全国房企到位资金连续下降16个月(1年4个月),房企国内贷款同比下降连续一年10个月(22个月),跌幅扩大6.6%(前4月下降6.4%、前3月下跌9.0%、前2月下降15.2%)。

前5月房地产开发企业到位资金55958亿元,同比下降6.6%。其中国内贷款7175亿元,下降10.5%。利用外资13亿元,下降73.5%。自筹资金16267亿元,下降21.6%。定金及预收款19878亿元,增长4.4%。个人按揭贷款10354亿元,增长6.5%。

资金压力是房企缩减投资的主要原因之一。前5月国内贷款同比下降10.5%,跌幅比前4月扩大0.5%,自筹资金下降21.6%,跌幅扩大2.2%。这两项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债能力,反映出金融机构对房企风险担忧加大。

支撑房企资金流的主要是销售回款。前5月定金及预收款同比增长4.4%,较前5月扩大0.4%,在房企资金来源中占比35.5%。个人按揭贷款同比增长6.5%,较前4月扩大4%,在资金来源中占比18.5%。

房企各项资金来源走势分化,定金及预收款、个人按揭贷款在销售持续回暖基础下,实现由跌转正。而国内贷款、利用外资和自筹资金跌幅有所扩大,其中自筹资金跌幅扩大至21.6%。总体看,融资端修复、资金面改善缓慢。

销售端的改善,已经通过首付款和按揭贷款等指标改善了房企资金面,但要真正传导到房企投资拿地和工程建设,时滞过长,并且面临着巨大大的压力。如果不及时解决,否则容易影响后续新盘的供应和房源的供给,导致供需不平衡。

目前在销售回暖影响下,定金及预收款对房地产资金来源形成一定支撑。由于房企的融资端未有根本性、实质性的改善,当前市场风险依然较大。因为二次债务违约、退市、逾期交房的风险依然存在。

尽管房企积极探寻债务全面解决方案,大多民营房企债务重组未有实质性进展,多家民营上市房企面临较大退市压力。目前需要通过积极营销强化自身造血能力,才能确保债务偿付和可持续经营。

第八是景气端。国房景气指数连续连17个月跌破100,呈现跌幅扩大。2023年5月国房景气指数为94.56。4月国房景气指数为94.78。3月国房景气指数为94.72。2月国房景气指数为94.67。1月国房景气指数为94.46。

2022年1月的国房景气指数96.83、2月的国房景气指数96.93、3月的国房景气指数96.66、4月的国房景气指数的95.89。5月的国房景气指数95.59。6月的国房景气指数95.4%。7月的国房景气指数95.3%。

8月的国房景气指数95.07,9月的国房景气指数94.86,10月的国房景气指数94.70,11月的国房景气指数94.42。12月的国房景气指数94.35,继续刷新2016年初以来最低水平。

判断房地产市场是否景气、活跃、信心的指标之一,国房景气指数自2022年1月破100后,一直呈现下跌,并且跌幅扩大的趋势,意味着房地产市场没有完全分复苏回暖、企稳,处于调整周期,并且拉长。

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