6月27日,标普确认万科企业(02202.HK)的长期发行人信用评级为“BBB+”,同时确认万科企业子公司万科地产(香港)有限公司(简称“万科香港”)的长期发行人信用评级为“BBB”,以及万科香港的高级无抵押票据的长期发行评级为“BBB”。

对万科企业的稳定展望反映了标普的预期,即公司将在未来24个月内保持审慎的财务管理及其在中国的领先市场地位。


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万科企业可能会保持其在中国市场的领先地位。尽管其2022年的合同销售额下降了33.6%至4170亿元人民币,但以合同销售总额计,该公司仍是中国前三的开发商之一。2023年前5个月,万科企业的销售额与去年同期相比持平。

标普预计,该公司的合同销售额将在2023年放缓至约4030亿元人民币,然后在2024年微升至约4270亿元人民币。一线城市的销售复苏将推动这一改善。

标普预计万科企业将在2023-2025年期间逐步减少债务,债务融资土地收购受控将在这方面提供支持。标普预计该公司2023-2025年的年度并表地价将占年内并表合同销售额的20%-24%,高于2022年的13%。然而,这一比例低于2022年之前的30%-40%水平。

过去18个月,万科企业在土地收购方面比以往更有选择性。期间公司的土地收购主要集中于上海、东莞、深圳、广州、杭州等高线城市。标普认为这样的战略将支持万科企业的土地储备质量和销售。截至2022年底,该公司共有1.23亿平方米的未售出土地储备。标普估计可以支持该公司4-5年的销售。

万科企业不断增长的租金收入将支持其财务稳定。标普预计,在2023-2025年期间,该公司的租金收入将以每年10%-13%的速度增长。2022年,该公司的并表租金收入占其并表利息支出的约65%。如果按比例并表万科企业的联营公司SCPG Co. Ltd.,标普预计该公司的权益租金收入将占同期权益利息支出的70%-75%。标普在正面的可比评级分析中反映了这一优势。

万科企业的杠杆率将在2023-2024年缓步上升。由于合同销售额减少,标普预计该公司2023-2025年的收入将以每年7%-11%的速度下降,再加上利润率压缩,将导致杠杆率(债务与EBITDA的比率)从2022年的2.9倍小幅上升至2023-2024年的3.2倍-3.3倍。到2025年,杠杆率可能会提高到3.0倍,这主要是由于利润率的回升和债务的降低。改善资产负债表的潜在措施,如处置非核心资产和分拆商业物业作为REITs,可能会进一步降低债务水平。

万科企业的利润率将在2023-2024年继续压缩,直到2025年回升。标普预计该公司的毛利率将从2022年的19.5%下降到2023-2024年的17%-18%,这主要是由于确认了过去2-3年预售的低利润率产品。2025年毛利率可能会回升至20%,因为万科企业在总公司层面采取了更集中的土地投资政策,并对其房地产开发项目设定了更严格的盈利要求。

万科企业将保持较强的融资能力。该公司顺利进入在岸债务资本市场,并于银行建立良好关系,有能力发行新股,这些优势增强了万科企业在房地产市场波动中的流动性缓冲。该公司2022年发行了296亿元人民币的在岸债券,2023年迄今发行了60亿元人民币的债券,前述融资的成本具有竞争力。这些债券没有质押任何资产用于信用增强。

此外,万科企业于2023年3月完成新H股发行,净收益39亿港元。该公司还获得90亿港元的离岸银团和双边贷款,为其于2023年4月和5月到期的16亿美元离岸债券提供部分再融资。

对万科企业的稳定展望反映了标普的观点,即该公司将在未来12-24个月内保持其竞争地位和财务纪律,即便是在该公司多元化进军房地产开发以外的领域时亦如此。标普预计,未来12-24个月,万科企业的杠杆率将基本稳定在3.2倍-3.3倍。

万科香港的评级和展望反映了其母公司万科企业的评级和展望。在标普看来,万科香港至少在未来12-24个月内仍将是万科企业具有高度战略意义的子公司。

在以下情况下,标普可能会下调万科企业的评级:(1)公司的市场地位恶化,可能是由于销售执行力减弱或竞争更加激烈;(2)公司顺利获得多种融资渠道的能力减弱;或(3)公司的扩张比标普预期的更激进,或确认的收入和盈利能力比标普预期的更弱,导致债务与EBITDA的比率大幅上升至接近4倍。

如果标普下调万科企业的评级,标普可能会下调万科香港的评级。此外,在以下情况下,标普可能会下调万科香港的评级:(1)标普认为万科香港对万科企业的重要性已减弱;或(2)万科企业对万科香港的控制和监管减弱。

如果万科企业大幅去杠杆化,使债务与EBITDA之比持续降至2倍以下,标普可能会上调万科企业评级。标普认为这种情况近期不会出现。在这种情况下,标普预计该公司将在整个周期中保持其市场地位和运营一致性。

如果标普上调万科企业的评级,或者如果标普认为万科香港对母公司的重要性增加,标普可能会上调万科香港的评级。

ESG信用指标:E-3、S-2、G-2

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