来源：楼市头条
2022年第一轮集中供地“第一枪”，打响了！
作为2022年全国第一个集中供地城市，2月16日，北京首轮土拍隆重登场，有56家房企参拍，经过2天角逐，18宗含宅用地最终成交17宗，其中3宗地块达到最高限价，总成交额480.2亿。
其中，绿城成为本次土拍中的最大赢家，共计拿下3宗地块，总成交金额98.4亿元；中海、华润各拿2宗，分别耗资62.69亿、79.94亿元；保利和金地通过联合体的形式拿下2宗地块，耗资59亿元。
作为国内楼市安全系数最高的城市之一，北京楼市可以说是一块行业“试金石”，毕竟全国房企，乃至全国其他城市都盯着呢。
这个时候，还敢参与北京土拍、并在北京市场抢到地，直接说明了这些房企不仅还活着，而且还活得很好。
下面就说说，我的一些观察。
【1】、虽然销售市场仍然较冷，但土地市场已开始“回温”，也说明房企对投资信心正在修复。
纵向来看，北京首轮土拍平均溢价率为4.5%，与去年第三轮相比提升了3个百分点，同时，流拍率也从17%回落至6%。
（数据来源：CRIC整理）
此外，4.5%的溢价率，可以说是一个相对理性，也相对合理的溢价率，是地方政府和房企都喜闻乐见的一个结果。
太高了，因为还有限价这把达摩克里斯之剑，开发商后期会难受，太低了政府又不乐意了，而且还会打击市场信心。
如果这种局面能够维持下去，2022年的楼市还是可期的。
【2】、房企的共识性更强了，那就是：宁愿去高安全系数的城市扎堆，也尽量不去调整中的城市冒险。
根据开拍前报名房企数据统计，此次18宗地块共吸引50多家房企参与，平均三家房企抢一块地，相对还是比较积极的。
反观那些调整周期中的城市，开发商们依然兴趣索然，比如能级并不算低的大连。1月大连主城区计划出让的5幅宅地，全部因无人竞价而流拍。注意，这还是主城区。
【3】、房企们之所以愿意捧北京的场，利润空间也是一个很重要的因素。
这一次，北京既理性，也豪气，给房企们留足了利润空间。
见下图，北京首轮集中土拍整体盈利空间较高，成交楼板价与住宅销售指导价之间价差达到2万元/平方米以上的地块就有17宗，4万元/平方米以上的地块有5宗，盈利空间较为可观。
【北京2022年首次集中供地盈利空间情况（单位：元/平方米）】
（数据来源：CRIC整理）
比如华润竞得的丰台区纪家庙纯宅地，其销售指导价与楼板价之差达到4万元/平方米以上，地价房价比为0.6，虽然政府产权份额达6%，仍然有一定的利润空间。
所以，只要房企对自己成本控制（如建安和三费）能力，有足够的自信，在这个不缺需求的市场，还得有得赚的。
这一次，北京也给其他城市好好上了一课：
一个地方的楼市要真的实现：你好、我好、大家好！地方政府在地价上的诚意，真的很重要。
【4】、“竞现房销售”成常态，这既是另一种形式的去杠杆，也是一个隐形门槛，把一些底子薄的房企强行挤出市场。
从土拍规则来看，竞现房销售已经从试点成为普遍现象，本次挂牌的18宗含宅用地，有9宗地块设置了竞现房销售面积竞拍方式，占比达到50%。
此外，本次土拍依然延续了对于高标准方案的要求，竞拍进入最后一个阶段，都需要提交高标准方案。
现房销售的好处，显而易见，“所见即所得”，既保障了购房者的权益，也减少了地方政府维稳的压力。
但从另外一个角度看，现房销售对开发商的施工能力、现金流能力提出了更高的要求，降低了房企的资金周转速度，是房企去杠杆的另一种体现。
估计“竞现房销售”接下来，将会被越来越多的城市采纳。
【5】、央企国企依旧是拿地的绝对主力，优秀房企迎来发展盛世年华的大趋势，愈发清晰。
2022年的北京首轮集中供地，依旧是央企国企的盛宴。
成交的17块地中，只有一块被民企旭辉所拿，其余全被央企国企、或国资平台收入囊中。
具体见下图。
【北京2022年首次集中供房企拿地情况（单位：亿元）】
（数据来源：CRIC整理）
其中，绿城成为本次土拍中的最大赢家，共计拿下3宗地块，总成交金额98.4亿元。（绿城背后的大股东是大央企中交）
中海、华润也各落两子，分别耗资62.69亿、79.94亿元。
保利和金地通过联合体的形式拿下2宗地块，耗资59亿元。
也就是说，TOP10中，有4家（要么央企，要么央企背景）在此次北京土拍中拿了地，合计拿地量占到了此轮土拍成交量（块数）的53%，和总成交额的63%。
这再次印证了我在之前文章中说的，在行业大分化背景下，机会将更多属于那些扎实稳健的优秀房企。
这些房企的资金反脆弱能力不仅更强，能够平稳扛过当下行业的流动性压力，也将有机会分食那些暴雷房企腾出来的市场份额，进而让自己的发展跟上一层。
这些优秀房企大概分以下几类。
1、中海、保利、招商蛇口、华润等顶级央企房企；
2、具有国家队背景的混合制房企，比如绿城、金地、万科等；
3、资金实力不容小觑的国资平台或国企，比如此次在北京拿地的厦门建发，还有广州越秀、珠海华发等。
4、已完成全国化布局，且发展相对稳健的头部民营房企，比如龙湖、旭辉等。
龙湖的优秀已毋庸多说，此次作为北京土拍唯一一个拿地民企，旭辉实力也是值得肯定的。
5、在区域深耕上颇有建树、闷声发财的中小型房企，典型如杭州的滨江、深圳的鸿荣源等房企。
比如，在前几天杭州的商业地土拍中，滨江就与合作方一口气拿下了4宗地。
