随着去年史上最严厉调控落下帷幕，今年政策暖风频频吹来，万物复苏的季节又到了。

新年伊始，上海、苏州等地率先开启了楼市小阳春，新房与二手房成交量都持续上涨，楼市最艰难的时间已经过去了吗？现在又能入场买房了？

如何判断楼市死灰复燃的方法，其实很简单，对于普通购房者来说，记住以下四点足矣：

政策、信贷、中介、成交量与库存量。

1

政策是楼市的老天爷

我国的楼市，说白了就是政策市，没有什么是政策打压不了的，也没有什么是政策抬不起来的，想与不想而已。

以前只抓信贷，现在信贷与供需两手抓，以后是打是骂全凭心情。

在去年高达651次的调控威力之下，全国哀嚎遍野。

作为领头羊的深圳，永远涨的深圳，也早早低下了高贵的头颅。

所以，判断市场好不好，首先是看政策！

现在市场还是不好？那就是政策不够给力！

2

信贷是楼市的晴雨表

大多数普通购房者，买房基本都要贷款，所以对贷款利率尤其关注。

去年楼市的萎靡，少不了利率高涨的推波助澜。

往年4.9%-5.3%的首套利率，直接飚涨至6%以上。

以贷款200万/30年为例，增加49万的持有成本。

高涨的利率，抑制了一大批刚需的购房欲望。

虽然现在贷款利率已经严重和lpr脱钩，但5年期lpr利率的变动，还是至关重要！

因为bp基点的加减，属于地方性操作，影响的只是地方；而5年期lpr属于全国性的金融政策，影响的是全国，也是高层释放善意的买房信号。

银行对于利率的调整是很严谨的，都是为了应对市场而调整。

2022年1月20日，虽然5年期lpr下调了5基点，但并不符合市场预期，市场普遍预期是下调10基点，所以对市场的情绪带动有限。

这说明高层对楼市虽然采取了怀柔政策，但还是持有谨慎态度。

3

中介是楼市的风向标

春江水暖鸭先知！存量房的时代，中介就是楼市的风向标。

他们掌握一手成交数据、挂牌数据、涨跌数据、客源量数据，随时与房东保持联系，直面房东心态。

这就导致了中介绝对是最先了解市场冷暖的一批人！

多关注中介的朋友圈，10个中介9个在发降价、急售等信息，市场凉；反之，今天发的房源，过几天就卖了，或者大多数房源都集体涨价，市场热。

最直观的判断市场好坏的方法：

如果你所在的城市，所在的板块，一段时间内中介门店突然遍地开花，不要怀疑，市场已经火热了。

反之，如果到处都是“旺铺转让”，中介门店七零八落，那市场铁定很凉。中介门店和人员的成本开销很高，在市场差的时候，领导层会毫不犹豫的裁员闭店。

4

成交量是楼市的发动机

量在价先，一件商品只有在供不应求的情况下，才会坐地起价，所以当成交量起来了，价格才会起来。

一手房的成交量是可以人为操控的，只能作为辅助参考。

二手房的成交量才是最有参考价值的，如果你所在的城市，成交量连续三个月以上上涨（一两个月间断性的成交量上涨，可能是以价换量，不好判断市场好坏）， 那你就得警惕了，成交热就会导致市场热，市场热就会人传人。

因为普通人都有盲从的心理，这也是为什么大多数人买涨不买跌的原因，自身没有辨别能力，宁愿买涨吃点小亏，不愿买了就跌吃大亏。

二手房的库存量，可以很好的判断楼市的好坏与供需。

如果库存量持续走高，去化率持续走低，去化周期长，说明供需失衡，形成了僧多肉少的局面。这时候的市场，就变成了买方市场。 

如果库存量日渐变少，去化率持续走高，去化周期短。那这时候就称为卖方市场了，房东坐地起价，挑客户选资质的局面会再次上演。

5

基于以上四点来判断，目前全国楼市，只有上海是最符合这四项特征。 

政策宽松、房贷利率低至4.95%、中介遍地、库存量低至1.2万套（未通过价格核验的不予展示），成交量已连续上涨三个月以上。 

已经有好多大v发声，说上海可以上车了。

但我持否定观点，我认为上海目前是最适合出清非学区老破小、远郊盘、商铺、公寓等非优质资产的机会，也是这个楼市周期里最后的机会！

基于以下几个因素：

1.年底翘尾年初小阳春，是普遍的市场行为，哪怕在楼市低迷期。

2.按以往周期来判断，一线总是带头领涨，不鸣则已一鸣惊人，一年涨幅翻倍、一年微跌调整、三年横盘期，五年一个轮回，历来如此。

3.一线并非没有泡沫，只是用时间、一线强大的金融属性和源源不断涌入的精英人口来抹平泡沫。

4.上海2020初至2021年中，房价已经暴涨，有的板块接近翻倍，现在进入的是尾轮行情。

5.三价就低只是局部上调，属于纠偏，只要三价没全面上调，杆杠不可恢复，楼市就是无根之水。

6.一直涨的商品是不符合市场规律的，涨涨跌跌才是常态，之所以称为小阳春，是因为也只有小阳春。今年的上海，房价不会有大涨。

6

至于其他的二线，一类是去年很可能有行情，因调控而行情消失的城市：

如苏州、郑州、济南、青岛、福州等城市，我认为在稍微宽松的2022年，会迎来补涨的机会，大涨基本不可能。 

第二类是去年初上涨，紧接着被打压下跌的城市：

如武汉、佛山、珠海、重庆等城市，我认为在2022年会止住跌势，优质产品可能还有小幅反弹。

已经大涨过的城市，如深圳东莞，就不要幻想还有行情了，能横盘止跌已是万幸。 

因城施策，每个城市的周期与行情均不同，大家可以对照以上四个方法，在自己所在的城市各自印证，作为参考。 

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