这几天全国楼市有点热闹，降准降息的利好余音未了，山东菏泽就打响了“首套房首付降至两成”的第一炮，随后很快传来三个城市已经实施两成首付的消息，紧接着出现了超过四十个城市相继推出楼市宽松政策的报道，实在有点目不暇给。
现在用“大地微微暖气吹”来形容都有点不够了，还没有走出虎年正月，就一派“虎虎生威”的架势，以冰雪立足的“冬奥会”刚刚结束，楼市仿佛就由“小阳春”的姿态直奔“春色满园关不住”的大场景了，用得上当年曾经风靡过的一句话：“全国山河一片红”。
“势”这个东西，的确是一种“挡不住的风情”。当去年全国经济走势逐季下滑的严峻格局出现的时候，当去年楼市在“房地产是经济领域最大灰犀牛”的高位研判和“房企融资三条红线”、“银行房贷集中管理制度”等调控重器约束下出现全国性缩变的时候，楼市的松动就会成为一种必然呈现的趋势。
国家高层从去年11月以来释放出来的有关活跃房地产和楼市的积极信号以及近来全国各地在房地产和楼市中推出的各项宽松政策正是一种“顺势而为”的表现。
我早已在之前的文章中对国家文件中提及的“不以房地产作为短期刺激经济的手段”做出过我的特殊解释：在中国，房地产当然不是什么“短期”刺激经济的手段，事实上它是“长期”的、一贯的刺激经济的手段。
我觉得政策面根本无需“鸵鸟政策”般地故意遮掩房地产的这种重要功能，房地产能发挥其平衡全国经济的作用，这实在是一件大好事啊，干嘛要遮遮掩掩的？
全国楼市近期出现的趋暖的形势，从全国经济总体形势视角看，正是与经济下滑走势形成对冲的重要力量，对于稳定全国经济具有非常明显的积极作用。
当然，当前楼市出现的下调利率、对刚需首套房购房降低首付等政策，不仅是对宏观经济下滑的对冲，也是对房地产本身存在的低迷形势的对冲。
高层重提房地产是支柱产业，显然是对去年曾经严重影响市场的“房地产是经济中最大灰犀牛”观点的纠偏，对于稳定房地产和活跃低迷的楼市具有非常积极的正面作用。
在这次全国性的房地产和楼市的“复苏”动向中，我们看到一个非常有意思的现象，去年2月8日推出轰动全国的二手房参考价政策从而成为全国楼市调控最严厉城市的深圳，在这次全国楼市的“躁动”中至今保持低调，直到目前仍然没有什么值得提及的趋暖性的政策动作。
问题来了：深圳近期会跟进全国形势推出放松性的楼市政策吗？
市场对深圳政策面的动向可谓极为关注，原因很简单，深圳过去多年来二手房的成交量一直占据楼市成交量的大约三分之二左右，而去年的二手房参考价政策出台后，深圳二手房成交一路下滑，全年二手房成交仅4万多套，多年来首次低于新房的5万多套，这显然是政策调控的效果，不是市场真实的表现。市场上甚至出现了二手房成交“断流”的说法。
所谓“断流”当然是不存在的，即便是成交量最低的今年一月，也还有1500多套，而且去年年底前，二手房已经出现一点“翘尾”行情，显示出需求方已经在探求以适应政策的方式进入市场的动向。
政策面会改变吗？结论其实很简单：当然会。
其一，当初制定二手房参考价政策的时候就明确指出，今后每年会根据市场变化对参考价政策做出相应调整。现在这项政策已经实施一年，按道理会有调整的信息出来。
其二，如我上面所说，当房地产和楼市的政策松动在全国成为一种“势”的时候，深圳不可能也没必要“独善其身”，深圳也应该会“顺势而为”。
其三，深圳二手房参考价政策执行一年，从政策效果看，一方面明显起到了打击投机、稳定楼市的作用，深圳楼市上多年来存在的“一二手房价倒挂”的不正常现象明显弱化，另一方面二手房成交量的萎缩也明显过头了，大量刚需事实上也被动遭遇“买房贷款难”，政策的确需要“纠偏”。
其四，深圳去年经济增长偏弱，主要原因就是两个，一个是华为业绩大幅下降，引发龙岗区GDP负增长7.6个百分点，直接拉低深圳GDP增速，另一个就是二手房参考价政策，引发二手房成交大幅下滑并传导到房地产上下游产业，导致房地产行业的系列性低迷，进而影响到深圳经济的增速。今年政策面必然会加大对这两个方面的扶持力度。
其五，今年一开春，深圳的邻居香港就爆发了新一轮严重的疫情，目前日确诊量高达7000多例，深圳口岸尽管管制非常严格，但是疫情的传导事态仍然出现了，近日深圳的确诊数量也在小幅增加，深圳更多地方在实施封控或管控，这种局面显然会影响经济的增长，这种形势下，更需要房地产和楼市以相对宽松和积极的态势来对冲经济面可能出现的困难。
有人已经在提问了：深圳会实施首套刚需购房首付两成的政策吗？我的看法是：很难。为什么？因为深圳和内地很多实施这个政策的城市的最大不同是，内地那些城市存在明显的供过于求的情况，房子盖得太多了，去库存压力大，就想通过降低首付的办法吸引需求，化解卖方库存压力。
深圳楼市的本底是，常住人口中，仅有不到30%拥有自有红本住房，而市面上的合法住房量严重不足，深圳房价高企的主要原因也在于此。
所有以往的调控政策，包括二手房参考价政策，都是针对房价上升的动能来的，而市场目前表现的需求低迷并不是没有需求，而是政策管控下潜在需求难以合理释放。只要现有调控政策适当放松，深圳的楼市成交就会趋向活跃。
刚需首套购房的新房贷款首付难以下降为两成，二手房就更不可能了。以目前的政策效果，银行按照参考价执行放贷，购房者真正拿到的贷款成数只有大约五成、四成甚至三成，也就是说，事实上的首付高达五成、六成甚至七成。
这种政策刚刚实施一年，还会长期实施，怎么可能在政策刚刚执行一年的时候就让首付从五成、六成、七成的高成数一下子降到两成的低位呢？如果真出现了首付两成，那还会有什么参考价政策吗？
所以，对于深圳二手房来讲，政策要调整的方向完全不是“直降到二成”，而是可能在既定的银行按评估价确定首付成数和放贷成数的基础上，探求专门针对刚需首套购房适当调低首付成数的政策调整，以便修正对首套刚需的“误伤”，让他们实现国家提出的“满足刚需人群合理的住房贷款需求”的政策诉求。
调低多少成数呢？现在的二手房实际成交中，大多数的首付是五成甚至以上，未来的调整，如果确认是刚需首套购房，在按照评估值测算的首付成数基础上，直接下调一成，这种可能性最大。
比如，你要买的那套房子，按照参考价政策评估下来，只能从银行获得五成贷款，也就是首付需要五成，由于你是刚需首套购房，那就在评估价确定的首付五成的基础上，可由银行把贷款成数提升到六成，也就是可以四成首付。
对于房价高企的深圳来讲，减少一成的首付对于刚需首套购房者来说，已经是很大的优惠了，比如你要买的房子评估总价是500万，一成就是50万，这对于很多刚需来讲能省下这么大一笔购房开支，是很开心的事了。
有人会继续问了：这种特殊性的刚需首套购房首付下调政策会不会力度再大一些呢？比如，在评估值约定的首付成数基础上，下调两成，由原来的五成下调到三成首付？我估计这种下调的可能性并不是完全不存在，但可能性不大，为什么？
因为下调力度大，可能引发首套刚需的大量进场，甚至迅速形成需求井喷，从而引发房价波动上扬，这就会冲抵政策的调控诉求。
所以，从稳定政策执行效果的角度看，即便是针对刚需首套购房，应该也不会推出力度偏大的修正性政策，基本上应该保持在平缓修正的政策调整力度上。
深圳楼市政策的这种稳健性体现的是“因城施策”的效果，是深圳不同于其他城市的房地产和楼市本底状况的客观表现，深圳在现有的住房供需关系条件下，不可能也没有必要采取一些偏向激进的政策方向，因为很容易引发房价波动和市场震荡。
即便在一些人看来，二手房参考价政策力度有点过大，但从某种意义上看，也正是这种大力度的政策才管住了“桀骜不驯”的市场投机者，才让市场得以恢复稳定，在这个局面的基础上，回头再来解决同时出现的市场趋冷的问题。
深圳楼市政策适应全国房地产形势和深圳的实际需要，向适度宽松的方向调整或纠偏，这都是顺势而为的事情，但肯定不会再次一步回到“原点”，必然是尽量采取相对稳健的方式和策略，比如上面估计的对刚需首套购房实施在评估值首付成数基础上的专项性下调一成的可能性的修正政策。深圳楼市的发展需要这种“因城施策”的定力，深圳政策面也有这样的定力，客观上，这也是深圳楼市市场平稳发展的内在需要。
假如深圳二手房参考价政策真的能在近期发生上述格局的修正，加上房地产和楼市的其他适度宽松政策，那可以预计，二季度深圳楼市理应出现看得见的回暖态势。
这里面有一个政策的时效性问题，因为还得与全国房地产的形势形成良性呼应，若新的修正性政策不投放或投放太晚，就会与国家级政策的投放发生错位，这对于稳定深圳房地产和楼市显然是不利的，我想，政策面对这一点是看得很清楚的，因此市场准备好承接可能的修正性新政应当是情理之中的事情。
其实，我觉得我们更应该关心深圳房地产在更大层面上正在发生的事情，那就是从2020年开始的宅地供应的大幅增长。可以肯定，深圳十四五期间的宅地供应都会呈现非常宽松的局面，这是深圳住房问题的大趋势决定的。
过去多年来，深圳的住房缺口一直存在，而政策对住房却一直采取严控的态势，加剧了深圳的住房问题。现在开始持续加大宅地供应，就是要从根基启动，实施战略纠偏，解决深圳长期存在的住房紧缺问题。过去深圳每年新房供应大都在3万套到5万套之间，和北上广的10万套以上的成交量没法相比。
按照目前的宅地供应情况，深圳今后也应该会出现年度新房供应10万套以上的局面，加上其他渠道的住房供应增量，深圳的住房困局会大幅缓解，到那个时候，二手房还用得着现在的参考价政策如此管控高压吗？那时候，有可能二手房参考价政策都会取消了。
所以，我们一方面需要关注在全国房地产政策趋向适度宽松条件下，深圳二手房参考价政策会不会适度放松的问题，另一方面，我们更要关注深圳在宅地供应大幅增加的背景下，未来一些年新房总量的显著上升、供需关系的战略扭转、相应的房地产政策的重大调整以及房地产和楼市业态的深刻改变。
因为，这些战略性动向才是在更大层面、更深刻价值上改善广大市民居住生活条件和提升他们居住生活品质的重大因素。
所以，“全国山河一片红”的时候，深圳尽管也应该会迎来楼市的“春暖花开”，但可能不会那么“太红”，因为，深圳房地产和楼市在全国“红”得太久、太深、太高了，深圳楼市可能真正需要的是从这个春天的政策角落里轻盈飘来的一片“温和的红云”。
