月光已经很旧了

但每天的日子是新的

如同流水，彻夜奔流。

——王志国《最美的生活》

文丨呆呆   图丨呆呆

2月21日，呆呆发了个视频，好几个购房者问，呆呆，你到底说的哪个楼盘？

视频里说，深圳坪山有楼盘首付1.7成69万就可以买到89平的三房，另外的1.3成（50万）首用后面无需支付，等于优惠了50万首付。

当日下午的时候，这个楼盘的开发商给出声明，说没有这个优惠（所以就不说楼盘名了）。但是现场中介说，有的有的。

不管现在还有没有这优惠，呆呆已不关心，只想跟想买房的购房者说，遇到这种天花板级别的优惠不要错过，寒潮今天已经过去，不要一直窝在家里，没事多出门看看楼，看盘的时候，说不定你就能遇上哪个楼盘推特价房了，如果恰好是你之前想买的房子，那不就可以省下几十万了？

01 

85折、降150万，怎么样的打折最实惠

"只需给1.7成首付"这个事情出来后，呆呆拿着这个优惠和近期的各种优惠比较了下，发现，就算近期开发商最大的优惠有给到150万的，都没有上面提到的“首付减掉50万”来得直接。

如一套总价350万的房子，首付三成就是105万，如果首付减掉50万就只需要55万首付了，如果是总价减少50万，就是300万总价，首付还是需要90万，比较下就知道首付直接减掉50万简直就是今年刚需盘天花板级别的优惠了。

有人不信，说现在新盘优惠50万的多的是，确实，这几天陆续都看到有自媒体在爆料，例如罗湖的翠园华府推出的10套一口价里面，最高一套总价降了150万，一套130平的房子，总价从1130万降低到980万，但是呆呆算了下，这样直接减总价，就算总价少了150万，但是这算到首付里面，才少了45万，而且这是上千万总价的房产。

（罗湖翠园华府最近的特价房）

（光明楼盘的特惠房源）

罗湖莲塘东海地产的盘也趁2022年2月22日这个好日子推出了10套85折的特价房，这个盘以前的备案价是7.9万/平起，均价8.9万/平，最近直接变成了6.9万/平起，单价少了整整1万元/平，也就是说一套90平的房子，总价就能少90万/平，但即使这样，一套90平的房子，首付可能也就能降低不到30万。

（东海莲塘楼盘的特价）

当然，还有一些也在打折的盘，折扣力度一般，例如光明某盘的折扣8-13万，如今降价这点都不叫降价了，毕竟，罗湖兆鑫广场给出的佣金都已经高达15个点。这里要做个小提醒，遇到开发商给出高佣金的盘，特别是公寓或者办公产权的房子，买家如果真的要买，一定要去了解下，佣金高的，可以要求中介返回部分佣金，等于也是拿到了优惠。但是，总会有购房者不知道这些套路，然后就活生生被坑。所以，去买房的时候，要多问问有没有优惠，最好是强硬点，最好明确让人家知道不给优惠你就不买的决心。

呆呆觉得，其实开发商应该多考虑1.7成首付优惠做法，可以极大减轻刚需上车的压力，要知道，以前一个三房如果首付是100万左右，大家都会当成一个低首付的盘来写，还会提醒购房者这样的机会不多，能上车早点上车。

对于刚需来说，最缺的是什么，当然是首付了，很多人买房子的首付都是东拼西凑的，减首付这招绝对有用，例如69万首付买89平的住宅三房，全深圳几乎没有这么低的首付了。

02

多个城市首付两成，深圳？

对于上面的优惠，可能有人会说，现在很多城市的楼市都在救市，两成首付的城市层出不穷，或许深圳也会出台这样的政策。

确实，最近大家都知道一些城市首付下降，一些城市贷款利率下降。

看完后这些，呆呆想说两点感受，首先，这些首付下调的都是不限购城市，即使是限购的佛山，推行两成首付的也是不限购区域，“不限购”城市或者区域的涵义大家都懂，就是这个区域的房子不紧俏，在市场上涨期间都不需要限购，那么在市场进入下行通道的时候，这些区域的销售压力肯定大过别的的区域，深圳现在这个鬼样子大家都知道，如果比深圳还差很多，那确实不得不降首付了，特别山东菏泽这种城市，救市的心一直蠢蠢欲动，去年下半年就想过，后来不得已撤回而已；第二，房贷利率，其实这个深圳已经下降了，现在深圳的首套利率是4.95%，低于很多城市，至少比惠州低，惠州这座城市，房价不高，房贷利率一直很高，最近惠州利率下降了还有5.2%。

那么这几天一直就有人问，深圳有没有两成首付的可能性？

也不是说没有可能，如果楼市继续这样下去，首套也可能出现两成首付，如果政策不松这个口，开发商也可能，就如上面的“1.7成首付买房”。但是对于深圳二手房来说，首付两成还不是最重要的事，重要的应该是参考价的提高，如果参考价不提高，首付变化其实作用不大。举个例子，500万的房子，参考价是400万，首付三成120万，贷款280万,而实际上，买家要支付首付220万。如果两成首付后，参考价的首付是80万，能贷款320万，这个时候，因为市场价还是500万，他需要首付180万，看上去是减少了40万，但对于刚需来说，首付还是很多钱。

所以，如果参考价和市场价相差较大的楼盘，成交回暖依旧是个伪命题。最近有传言说参考价会调整，记得去年说过，深圳每年的涨幅可以5%以内，如果这样，新房的参考价确实还可以提升一点点，可是，目前参考价都卖不出去的那些盘，涨价有用？

03

购房者现在要出手？

市场上，救市的声音已经非常强大，而政策也确实在往松动的方向走。

购房者呢，没房的人觉得还会下降，有多套房子的人永远信心很足，认为只要坚持下，好日子就会回来，很多有一套房的一心想找个机会卖了换新房。

春节后，呆呆收到的咨询买房的人大部分都是想换房的而不是首次置业的，因为不少首次置业的人已经不想出手。所以，所谓的刚需，除了孩子要上学的，大部分的购房需求都是可以推迟的。名额珍贵，在深圳，买错房的代价真的太高了，很多人不敢轻易下手。

一个明显的事实是，深圳的楼市不会马上变好，我们应该已经处于最坏的时间，后面市场还能更差？应该不会了。首次置业的，这个时候可以不出手，但一定要好好关注市场，例如上面提到的各种特价房，如果这些盘恰好在你的购买范围内，那是可以出手的，而这些特价房源，开发商一般都是几套几套推出的，不敢一下全面降价的，一是害怕前面的业主来砸售楼处，二是，开发商也是走一步看一步，看政策看缺钱的程度再定营销策略；如果是想换房的，给一个建议，快去看今年新盘供应表格，看看你想换的房子大概几月份推出来，然后根据这个时间决定你卖房的时间，要给自己预留多点时间，毕竟现在二手真的不好卖。

很多换房的购房者都有一个担忧，现在挂牌，房价比去年已经跌去100多万，到底要不要卖呢？现在肯定不是卖房的好时机，但是如果你需要的是更好的环境更大的空间和更好配套，如果那个你中意的房子上半年就要入市，那你现在就需要挂牌准备出手，接受金钱损失是肯定的，只能从限价的新房里找回损失；但是如果你要买的房子，年底才入市，那不妨等等，等后面稳定点再卖也是可以的；当然，如果你想买新房只是为了赚钱，那不妨多考虑下，毕竟，未来房产赚大钱这事已经让人产生怀疑，“稳”才是未来楼市主旋律。

最后，对于现在就想购房的置业者们，这里想给个建议，当你去现场，销售说特价房源没有的时候，你一定要为自己争取，明确告诉销售，有特价才会买，也许销售就会去帮你申请。毕竟特殊时期，能卖一套是一套，万一争取成功那都是不少钱。遵循这个逻辑，这个时候去买房，可以自己谈谈优惠，优惠如果没有在明面上的，现在不好卖的盘，现场经理手里或多或少会有一定的优惠权利，可以争取下。当然，没有你也没有损失，万一有就赚了，特别刚需盘客户，能争取一点是一点。

当然，呆呆建议刚需去看特价房出手，不是说市场很快会好转，按照目前的情况，经济复苏和开发商资金面好转都没有那么快，不排除还有开发商爆雷。这个时候，也不用着急买房，如果看到特价又正好是你想要的房子，是可以出手的。

有人说，这一轮北京、上海已经稳住而且有上涨迹象，那不一样，深圳快速上涨的那两年，北京、上海是没有怎么涨的，就当补涨吧。过去几年，深圳一直是房价上涨的领头羊，这次也该歇歇了。