来源：东莞淘房志

在东莞，什么房子最容易捡漏？

答案是：法拍房。

拥有价格优势的法拍房，其成交率在东莞曾一度冲上全省第一。

不过，随着去年莞八条出台，法拍房被限购，整个市场也逐渐冷了下来，据东莞某自媒体统计，上周共开拍36套，流拍了26套，流拍比达到了惊人的72%。

从一些拍卖平台的数据来看，除了少部分楼盘有几个人竞拍外，其余都流拍了。

天凉好个秋，楼凉没人出（价）...

大批的法拍房，即使是打7折、8折都无人问津，一拍没人出价，二拍价格折上折，依旧无动于衷。

目前，市场行情持续下滑，法拍房也“覆巢之下无完卵”。

不过，如果懂得规避风险，相较于正常供应的一二手房，大多数法拍房的价格怎一个“香”字了得。

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超笋！

低于市场100万以上成交！

法拍房，无论如何是炒不起来了。

限购将很多炒房客，拒之门外。竞拍的力度少了很多，这也给了很多有购房条件的普通人，一个“捡漏”的机会。

从最近一两个月看，法拍房笋盘一点也不比市场上那些正常供应的二手房少。

例如南城第一国际鸿福路旁星晨大厦，一面积为132㎡的房源，起拍价居然低至227万，在贝壳网上，相同户型的挂牌总价约为450万，足足低了223万，将近五折。

也正因如此，该房源也将近有82次出价，最终成交价330万，但总价也便宜了120万了。

来源：京东司法拍卖

例如虎门镇的东海山庄，一面积约为175㎡的房源，进入二拍后，起拍价低至304万，在贝壳网上，其市场价约为450万，足足低了146万。

而此房源二拍时，仅一次出价，以起拍价竞得，总价省了146万，真正捡漏了。

来源：京东司法拍卖

例如南城的汇龙湾花园，一面积约为110㎡的房源，起拍价低至325万，带装修。

此房源的市场价约为465万，足足低了140万。而最终以约328万的价格被拍下，总价上省了137万，同样捡漏。

来源：京东司法拍卖

从上面几个拍卖的房源中，可以看到，法拍房的价格优势非常大。只要稍加注意，成功“捡漏”也不是不可能的事。

不过，法拍房从买卖本质来看，也是一种风险与收益成正比的资产。

个人来说，一般可以买，但最好要做下前期的调研工作，且比较复杂耗时间，下手需要谨慎。

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购买法拍房本质：捡漏与风险并存

说句实话，尽管法拍房的价格很诱人，但它并不适合每个人。

你以为的捡漏，或许是你险些掉进的坑。

一般来说，其价格会是市场价的六七成左右，一个200万的房子，或许不到140万就拍卖了。

很多人抗拒不了这种诱惑，存着捡漏的侥幸心理，就去竞拍了，结果啥都没了解，掉坑里了。

上个月，有位网友在阳光问政上，就因不懂法拍房的税费一事，就搭进去了14万税费。

来源：阳光问政

当然，这个可以说是网友事前没看拍卖公告，并非是房子问题，但存在即合理，一定也有很多人被价格所吸引，犯了同样的错。

而细数法拍房的风险，就会知道，只在网上浏览挑选，不去实地看房和背调，是很容易吃亏的。

大致上，可分为房子自身的风险、拍得房子后无法入住的风险，隐形成本风险等。

一、房子自身的风险。

前面说了，很多竞拍前，或因一些原因，只在网上浏览，并无实地看房，对于房子本身情况并无真实的了解。

这就导致了一些房子，有可能存在缺陷，像房子因何被拍卖？房子是否完好等。

二、房子无法入住的风险。

这种情况其实很常见，像之前，深圳有一业主就因房子住了人，那人不肯搬走，导致很长一段时间都无法入住。

房子里住了人，很多时候是原业主或是租客不敢搬走，难以入住。

还有一种情况，是无法办理产权，一些房子存在产权共有等问题，以及户口、学wei等被占用，买方无法落户。

三、隐形成本。

这种风险，其实就是上面阳光问政的那位网友的问题，过户时所产生的一些税费，以及之前未缴纳的物业费等成本，都需要自己承担。

费用依税率及房价等决定，多的几十万都有，像那位网友就缴了十几万。

这时，他要么选择缴费，要么悔拍，但悔拍也要被没收保证金。

所以，法拍房的前期背调极其重要。

不过，一些风险也在逐渐降低。据去年12月，最高人民法院颁布的《关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》。

其中明确规定了，拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。

这些规定，也一度被誉为“法拍房的春天”。

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法拍房数量暴涨187倍！真相是...

据阿里拍卖数据显示，目前全国法拍房的数量约174万套，网传目前阿里平台法拍房已暴增187倍。

咋一看，全国约174万套好像也不多。

但是在2017年全国法拍房仅9000多套，还不到一万，而2018年也才2万套，快速飙升时期是前三年，19年猛拉至50万套，20年133万套，21年168万套。

而东莞，去年共挂拍了720套，环比增长20.83%。

法拍房数量为何这几年急剧飙升？笔者认为有以下几点：

一、在2019年初，阿里平台有全国99%的法院入驻，平台发展壮大以及法拍房形式逐渐普及，这是重要原因。

二、法拍房的来源较多。近两年，由于疫情等因素，很多人的收入受到严重影响，无力继续担负月供，导致断供潮，很多房子被银行回收拍卖。

此外，从平台的资产类型来看，像涉刑资产、诉讼资产、破产资产等等也比较多，绝非简单的断供。

来源：阿里拍卖平台

法拍房数量急剧增加，其性质来看属于二手房，在未限购时，一度也是购房者的火热选择之一。

那么，它与二手房有什么区别吗？

1.购买费用。普通二手房是由买卖双方确定交易价格，而法拍房是通过竞拍，前期会设置一个较低的起拍价，一般低于市场价，最终由出价高者竞得，所以如果竞价人少，起拍价成交也是有可能，也就是“检漏价”。

2.购房流程。法拍房由法院指定机构在固定时间统一看房，如果有意向，可以在平台缴纳保证金，获得参拍资格。拍中后拿取法院出具的相关证明到相关机构办理过户手续，最后由法院腾房交付。

3.购房渠道。只能通过法定的拍卖平台购买，例如阿里拍卖、京东拍卖、中国拍卖行业协会等，房源信息公开透明。

4.付款要求。支付时间上有明确要求，通常10天左右完成支付，否则可能会被收回购买权，并且没收保证金。

5.入住时间。相比普通二手房交付万便可入住，法拍房的入住时间无法保证，因为会出现上文所说的导致无法入住的一些情况。

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近期部分法拍房房源

1.厚街镇的君汇华庭，面积125.52㎡，起拍价163万，这个价格还是很笋的，目前其市场价278万，价差约115万左右。

来源：京东拍卖 下同

2.南城的尚书银座，面积是44㎡一房的小户型，但好在满5，且其起拍价约为115万，这价格对于这个小区来说还是挺不错的。

3.松山湖锦绣山河，760平的大独栋，豪华装修，私人泳池，3个室内车位，起拍价2615万，同户型市场一般在3500-3800万左右。

4.寮步镇的时代华庭，43平单间，精装修，起拍价57万，适合资金不多的购房客。

5.虎门的万科紫台。190㎡双证，起拍价为376万。

6.塘厦镇的观澜碧桂园。面积约为169平，起拍价为287万，市场价为400万，价差113万，明天（3.2）开拍。

7.最近很热的厚街镇海逸豪庭，面积约68平，起拍价103万，市场价160万左右，价差57万。

以上笔者搜集到的近期部分法拍房房源，感兴趣的朋友可以去了解。但笔者还是要提醒一句，法拍房存在一定的风险，一定要谨慎！