从前，有几个眼睛看不见的人遇到一头大象，可他们看不见，只好用手摸。

摸到象牙的人说，“大象是个又大、又粗、又光滑的大萝卜。”摸着象耳的感觉象是把大蒲扇；摸到了象腿感觉是根大柱子；摸到大象的尾巴的人说这只不过是一根草绳。

各人都以为自己摸到的才是真正的大象，实际上一个也没说对。

关于坪山楼市的真相，不少人也是盲人摸象。

最近，我的大学同学买房了，买在了坪山，群里瞬间就炸了。

有人觉得深圳一路向西发展，东部的坪山热度低，房子没人买，价格没涨头，有人觉得坪山太远，“来深圳那么多年我都没去过坪山”，买坪山会不会像买了大亚湾？

但通过整理数据，实地调研，和业内大佬交流，我们发现：

坪山去年新房的成交量在各区中排名第5，超过了龙华，与排名第4的南山仅相差32套房，与光明相差387套，是主流成交区里，新房成交价格最低的区域。

坪山价格低不只是因为远，还因为坪山供应量大且九成买来自住，没有投资客炒高房价。

坪山价格稳中有升，去年第二批、第三批集中拍地，深圳各区有多个地块价格低于区域内在售项目成交价，反观坪山，去年成交的两宗地，价格均与前几年招拍挂地、目前在售项目相差不大。

坪山卖得好的项目除了有“高佣金”加持，更重要的是项目本身配套和品质都不错......

一个真实的坪山楼市正在被还原出来。

真相一：

新房成交全市占比12%，

跑赢龙华，比肩南山！

我潜伏在了很多新盘讨论群，南山、福田、宝中讨论热度最高，一分钟能给你刷上百条新消息，开盘甚至还有网友做现场直播；

光明、宝安也还行，虽然最近买的人少了一些，但还是讨论的飞起，还有网友自发盘点光明2022年最值得买的限价盘；

而东部的新房群，就好像谁把领导拉进来了，偶尔里面发点工作消息(楼盘广告)，也就稀稀拉拉回复几个“收到”。

大家都知道深圳的发展一路向西，人人都跑去西边买房子了，那坪山的房子还有人买吗？

有！不仅有，还很多！

咱们先看下去年一整年深圳各区的新房成交量：2021年深圳各区成交TOP5：宝安、龙岗、光明、南山、坪山。

▲数据来源：克尔瑞数据库

宝安、龙岗可以理解，地大盘多，然而坪山表现也不差，去年成交了新房住宅6196套，成交量与排名第四和第三的南山、光明差距不大。

我们把时间线拉长至2015-2021年，可以看到坪山的新房成交量占比是整体是波动增长的，2021年占比达到12%。可见，坪山的房子也是大把人在买。

▲数据来源：克尔瑞数据库

真相二：

坪山新房成交靠价格低？不止！便宜+居住舒适=高性价比

坪山新房那么多人买，有什么吸引他们？

如果让中介们来回答这个问题，那答案大概是：

作为东部新中心：坪山有高新园、有燕子湖国际会客厅、有高铁站、有地铁14和16号线、有“六馆一城”、有深圳中学坪山分校等等......

如果让我来回答，那答案大概是：便宜。更准确的说，应该是高性价比。

的确，小区舒适、交通方便、周边有商场有学校有医院是购房者会考虑的因素的，但不是最重要的，舒适的居住环境到处都有，为什么最终选择在坪山？

便宜+居住舒适=高性价比

坪山楼市整体发展走势大致是跟随着深圳市趋势而来的，从2015-2021年，坪山楼市供需起伏波动较大，成交量逐年增长，成交单价在2016年突破3万元后处于平稳上升状态。

坪山楼市有三个转折点，一是大体量高价值旧改项目入市。

2016年，跟随深圳楼市大涨，坪山推出心海城、天峦湖花园两个单价超过3万元的大体量旧改项目，坪山直接从均价1.6万元/㎡提升至3万元/㎡。

▲数据来源：克而瑞数据库

二是地铁14、16号线拉近购房者的心理距离。

2018年深圳地铁14、16号线开工，重新定义了坪山的区域价值。14号线是一条从市区抢客户的快速线路，起于福田岗厦北，连接起了福田中心区、布吉、横岗、大运新城、坪山中心、坑梓等地区；

16号线贯穿整个深圳东部，起于龙岗大运，止于坪山田心站。这两条地铁线的开工引起了大量购房者的关注。2022年即将通车，让刚需看到了希望，坪山市场热度进一步提升。

三是招拍挂推高市场热度。

坪山楼市真正的大发展是2019年，那一年集中推出3宗招拍挂居住用地，吸引了众多品牌房企角逐，最终华润、招商等入驻坪山，直接导致2020年供应量爆发，也吸引了众多原本不关注坪山的客户，推动了坪山楼市的发展。

同时也因招拍挂限制售价在3.7至4.2万元/㎡(精装)的区间，由此将坪山房价推高至4万元大关。

然而4万不到的均价在深圳，确实吊车尾的存在。虽然还有大鹏垫底，但在成交量级上，二者没有啥可比性。

坪山是主流成交区里，新房成交价格最低的区域。2021年住宅成交均价39349元/㎡，比龙岗区低5000元/㎡，比光明区低1万元/㎡。

▲数据来源：克而瑞数据库

真相三：

坪山价格低只因为远？

供应量大且九成买来自住！

价格低，除了坪山远之外，还因为它的供应持续且量大。

海量旧改保证了坪山供应的持续性和稳定性。

坪山近几年，尤其是近1-2年，有大量新房入市，坪山成交量的支撑除了来自少数招拍挂土地，更多的是来自旧改。

从2015年开始，坪山新区陆续出来的旧改项目就超过了20多个，用地面积超过1500万㎡。

我们都知道旧改的周期是很长的，一般旧改从立项到实际入市，平均周期8-10年。而旧改项目通常规模都较大，分多期开发，保证了坪山市场供应的持续性和稳定性。

坪山价格低，除了供应量大之外，还因为没有投资客炒它。

刚需为王，投资客挤进来也得迷茫。关于坪山的房子都是谁在买，某楼盘做过一个客户调研：

总结下一下，坪山的客户就是：大多是有小孩的，这两年着急买房，需要90m²左右3房并且总价承受能力比较低的，总价约340万元至420万元之间，用来自己住的坪山或者坪山周边区域的人。

这里面包含了：

坪山本地人：自建房村民、工厂企业主，拆迁户

新坪山人：比亚迪员工、生物医药产业园员工；本地教师、医生、公务员

50%以上的受价格外溢至坪山购房的关内白领，追求3房一步到位的购房者。

坪山投资客整体占比不超过10%。

一个刚需为主的市场，对投资客就显得不那么有吸引力了。

不同于粤港澳大湾区、光明的国家级规划科学城，前海自贸区扩张等，坪山主打的还是东进战略，东部新中心，都属于城市级的发展规划，对投资客的吸引力远不如西部强烈。

坪山几乎是深圳唯一的存在大量2房产品的市场，也是少有的存在69m²做3房的市场。

4万不到的均价，还有大量的新房供应，可以说坪山是一个对刚需客户极为友好的市场。正因为如此，它成为深圳刚需最后的上车机会。

真相四：

买坪山不如买大亚湾？

量价齐稳，翻车很难！

刚需市场的稳定，让你很难会有翻车机会。

去年深圳整体来说房地产行情还是不错的，量价齐升，但大家也很明显感受到从第四季度开始，市场逐渐冷淡。

从去年9月第二批招拍挂开始，政府出手打压房价，限价地一宗比一宗低，尤其是光明，第三批招拍挂价格比在售楼盘低5000元/m²。

除了政府出手打压价格让客户预期降低之外，这两年疫情的影响，进出口贸易的影响，多个行业出现裁员潮，大家手上的钱越来越少，需求有所降低。

这样的市场情绪同样影响坪山。我们从坪山的几个重点楼盘开盘去化情况就可以看出来。

2020年底到2021年上半年，好几个项目开盘售罄或接近售罄，比如万樾府的几次开盘，都是秒光。

而下半年情况明显转变，例如花样年好时光，2020年底开盘去化92%，21年11月开盘去化只有45%，相同情况的还有金尊府。

但即便在整体行情下行情况下，坪山楼市还是相对稳定的。

所以，有人说买坪山就好比是买银行短期理财，虽然增值慢，但一定会涨。

坪山的稳，一方面是价格相对较稳。

这么多年过去，成交均价依旧在3.5-4万元/m²之间。

坪山这5年以来成交均价的复合增长率约4.5%，不超过5%，相较于光明从16年的3万元/m²到21年的5万元/m²，坪山房价只能用“稳”来形容。

其次，去年第二批、第三批集中拍地，多个地块价格低于区域内在售项目成交价，反观坪山，去年成交的两宗地，价格均与前几年招拍挂地、目前在售项目相差不大。

保利获取的碧岭街道限价3.86万元/m²(毛坯)，周边碧湖春天售价3.83万元/m²带精装。

深铁获取的坑梓限价3.42万元/m²(毛坯)，周边怡瑞达云秀府售价3.74万元/m²带精装(坪山精装修最高可备案3000元/m²)。

换句话说，政府认为坪山目前价格是合理的，是符合“房住不炒”的预期的。

坪山的稳，还表现在成交走势上。

因为供应的持续性及价格的稳定性，再加上购买人群刚需为主，导致坪山房地产这两年相对稳定的成交状态。

我们看看近一年新房的成交情况，相较于整个深圳市以及其他几个TOP5区域，坪山整体走势没有那么多跌宕起伏，整体表现都非常的平缓。

▲数据来源：中原数据监测

坪山10个重点项目监测情况显示，除个别周有新项目开盘导致成交量暴涨外，近半年来，周均成交在40套上下。

1月底-2月初，受到坪山疫情及过年影响，成交量下滑比较明显。到节后第二周成交量就恢复正常水平。

▲数据来源：中原数据监测

真相五：

高佣金才能卖得好？

人家刚需“3宝”都不少！

坪山的楼市，重度依赖转介，有这么一个说法：在东部，得中介者得天下。

住宅转介点数在2.5%-4%，个别楼盘甚至去到了6%。坪山的楼市，没有打折，客户就觉得你在占他便宜。

开发商打折力度大，99折起，最低87折，目前坪山在售项目，成交情况较好的均有不同程度的打折。可以说，没有转介、没有打折的项目，在坪山很难卖得出去。

好成交的(打折多/价格低)、佣金高的项目，中介会有意识引导客户进行选择。但并不是所有折扣高或者佣金点数高的项目都卖的好，例如怡瑞达云秀府、花样年好时光等。

去掉价格卖点之外，你会发现，坪山热销的新盘，配套都不差。

我们看下，目前坪山在售项目中成交情况比较好的三个项目：燕澜和鸣、和城里及龙光玖誉雅筑。

这几个项目自身有项目优势，加上高转介或者高折扣，去化情况较好：

燕澜和鸣：旁边有深圳中学坪山分校，价格相对便宜且打95折;转介点数3.5%+1万元现金奖;近两周周均去化约20套。

和城里：位于坪山的行政文化中心板块，配套、交通、学校优势突出，打99折；没有转介；近两周周均去化约12套。

龙光玖誉雅筑：位于商务中心板块，周边环境较好，打89折，佣金点数高达6%，更重要的是最近打出的送首付的方式，吸引了一波买房人前往。近两周周均成交11套。

买房人有足够的选择权，会集中去到热度更高的楼盘，但不代表他只看这一个楼盘，他们会根据他的居住需求进行选择，比如选择价格便宜的、或者配套好的、交通方便的等等......

除了以上在售的几个楼盘外，我们也梳理了2022年坪山区即将推售的新盘项目。

2022年预计将有10个项目入市，包括新入市的旧改项目、去年的招拍挂限价项目、在售的二期项目等等，绝大多数项目售价在3.7-4万(含精装)但范围内，产品也是以70-115㎡的2-4房为主。

最后，随着“房住不炒”已成常态，刚性需求成为市场主流，而刚需友好型的坪山或许是你留在深圳的不错选择。