上周，@深圳买房计划 发布了一篇《5字头，光明、沙井、大运PK！买房机会只有一次，该选谁？》，调查结果不出意料。

▲来源：深圳买房计划

光明科学城以52%的优势获得第一；

其次是沙井，达到33%；

两者对比大运，均是碾压之态。

事实上，不少买房人都有类似的抉择。

甚至有遇到本身工作在龙岗，却想买到西部，比如宝安、光明的房子。

没别的原因，深圳发展一路向西，买东部就是担心价格涨不起来。

今天，@深圳买房计划 盘了13个（西部5个、东部8个）二手房5年的价格走势，希望能为你还原深圳楼市真相，不要被刻板印象蒙蔽了双眼。

东部标杆盘PK西部标杆盘

看到结果我惊呆了

西部涨幅高，比较多的人认为是发展一路向西，这个逻辑没毛病。

但如果一棍子打死说东部涨幅不咋地，甚至戴上“万年不涨”的帽子，就有些以偏概全了。

先对比下龙岗和宝安的涨幅。

我们把时间跨度拉长到5年，这也是深圳楼市此次涨幅周期。

2016年，宝安二手房均价5.4万/㎡（数据包含光明），龙岗二手房均价3.65万/㎡（数据包含坪山）；

2021年，宝安二手房均价8.5万/㎡，龙岗二手房均价5.3万/㎡；

很明显，宝安的表现比龙岗更好，但龙岗也不是太差啊。

尤其是具体到片区个盘，刻板印象就可能要改下了。

为了便于客观对比，选取2016年-2021年2月（参考价新政前），以光明科学城、沙井、大运三个区域的部分二手标杆（最贵）盘，请一位中介老朋友帮@深圳买房计划 逐一查询成交数据（注：部分楼盘缺失2016年成交价）。

看到最终获得的结果，着实惊呆了。

从上图可见，西部沙井、光明科学城标杆盘涨幅表现的确优秀。

但东部的大运标杆盘这5年的走势也并不差，不仅跑赢宝安、光明的涨幅，甚至还能跟西部区域标杆盘的价格肩并肩。

当然，对比远不止此，为了让数据能更客观，决定把范围扩大，加上龙岗中心城、坪山中心区、布吉的标杆盘。

看到这，有没有刷新你对东部价格涨幅的认知？

别着急，我们来看看被调侃为万年不急的“布吉”。

从上述数据对比可见，西部的盘虽好，东部的盘也并非“万年不涨”。

像招商依山郡三期，不仅跑赢西部整体的涨幅，对比西部的个盘也不虚。

东部标杆盘的㊙️

产品为王+

以往，有不少读者来咨询区域选择，在同等预算下，我们都会更倾向于推荐买房人先去看看中西部的房子。

一来，规划高，预期也高，涨幅相对其他区域比较可观。

二来，从概率上看，挑对了区域，选错盘的几率会降低很多。

但买房子不单单只是考量所谓的规划、产业、涨幅预期，还有教育、产品户型、居住环境等因素。

因此，刨除区域规划对价格影响外，东部的标杆盘在上述因素加持下，同样能跑赢同区域的涨幅，对比网红片区也不虚。

细究之下，你会发现东部这些标杆盘都有相对较好的条件：

号称大运“神盘”的阳光天健城和中森双子座，凭借龙外学区，以及楼盘品质，价格一直是大运乃至东部的第一梯队。

后起之秀的招商依山郡花园三期，2016年成交价还在4万内，到了2019年下半年，也不过是在4万的价格里徘徊。但到了2020年，凭借深中龙初的成绩，愣是飞到最高8万/㎡。

位于坪山中心区的大东城二期，楼龄新、户型赠送高，85㎡能做4房2厅，周边环境还宜居。

▲坪山中心公园

总结就是：

产品为王：楼龄新，品质好，部分户型赠送高；

周边学校：带有学区后，价格直线起飞。

再加上通勤因素，总不能为了所谓的涨幅预期，让工作在东部的人，去买西部。

所以，这部分人买东部，就会对楼盘品质、教育有要求，也愿意为好楼盘付出相应的溢价。