上周,@深圳买房计划 发布了一篇《5字头,光明、沙井、大运PK!买房机会只有一次,该选谁?》,调查结果不出意料。

▲来源:深圳买房计划

光明科学城以52%的优势获得第一;

其次是沙井,达到33%;

两者对比大运,均是碾压之态。

事实上,不少买房人都有类似的抉择。

甚至有遇到本身工作在龙岗,却想买到西部,比如宝安、光明的房子。

没别的原因,深圳发展一路向西,买东部就是担心价格涨不起来。

今天,@深圳买房计划 盘了13个(西部5个、东部8个)二手房5年的价格走势,希望能为你还原深圳楼市真相,不要被刻板印象蒙蔽了双眼。

东部标杆盘PK西部标杆盘

看到结果我惊呆了

西部涨幅高,比较多的人认为是发展一路向西,这个逻辑没毛病。

但如果一棍子打死说东部涨幅不咋地,甚至戴上“万年不涨”的帽子,就有些以偏概全了。

先对比下龙岗和宝安的涨幅。

我们把时间跨度拉长到5年,这也是深圳楼市此次涨幅周期。

2016年,宝安二手房均价5.4万/㎡(数据包含光明),龙岗二手房均价3.65万/㎡(数据包含坪山);

2021年,宝安二手房均价8.5万/㎡,龙岗二手房均价5.3万/㎡;

很明显,宝安的表现比龙岗更好,但龙岗也不是太差啊。

尤其是具体到片区个盘,刻板印象就可能要改下了。

为了便于客观对比,选取2016年-2021年2月(参考价新政前),以光明科学城、沙井、大运三个区域的部分二手标杆(最贵)盘,请一位中介老朋友帮@深圳买房计划 逐一查询成交数据(注:部分楼盘缺失2016年成交价)。

看到最终获得的结果,着实惊呆了。

从上图可见,西部沙井、光明科学城标杆盘涨幅表现的确优秀。

但东部的大运标杆盘这5年的走势也并不差,不仅跑赢宝安、光明的涨幅,甚至还能跟西部区域标杆盘的价格肩并肩。

当然,对比远不止此,为了让数据能更客观,决定把范围扩大,加上龙岗中心城、坪山中心区、布吉的标杆盘。

看到这,有没有刷新你对东部价格涨幅的认知?

别着急,我们来看看被调侃为万年不急的“布吉”。

从上述数据对比可见,西部的盘虽好,东部的盘也并非“万年不涨”。

像招商依山郡三期,不仅跑赢西部整体的涨幅,对比西部的个盘也不虚。

东部标杆盘的㊙️

产品为王+

以往,有不少读者来咨询区域选择,在同等预算下,我们都会更倾向于推荐买房人先去看看中西部的房子。

一来,规划高,预期也高,涨幅相对其他区域比较可观。

二来,从概率上看,挑对了区域,选错盘的几率会降低很多。

但买房子不单单只是考量所谓的规划、产业、涨幅预期,还有教育、产品户型、居住环境等因素。

因此,刨除区域规划对价格影响外,东部的标杆盘在上述因素加持下,同样能跑赢同区域的涨幅,对比网红片区也不虚。

细究之下,你会发现东部这些标杆盘都有相对较好的条件:

号称大运“神盘”的阳光天健城和中森双子座,凭借龙外学区,以及楼盘品质,价格一直是大运乃至东部的第一梯队。

后起之秀的招商依山郡花园三期,2016年成交价还在4万内,到了2019年下半年,也不过是在4万的价格里徘徊。但到了2020年,凭借深中龙初的成绩,愣是飞到最高8万/㎡。

位于坪山中心区的大东城二期,楼龄新、户型赠送高,85㎡能做4房2厅,周边环境还宜居。

▲坪山中心公园

总结就是:

产品为王:楼龄新,品质好,部分户型赠送高;

周边学校:带有学区后,价格直线起飞。

再加上通勤因素,总不能为了所谓的涨幅预期,让工作在东部的人,去买西部。

所以,这部分人买东部,就会对楼盘品质、教育有要求,也愿意为好楼盘付出相应的溢价。

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