今天这个话题，主要是从发展潜力的角度来探讨买房。

“关禁闭”这几天和一个咨询客户聊，他问我在深圳买房哪里性价比最高。我回复说，如果你以发展潜力为目的买房，一定不能以性价比高低为判断标准，因为性价比越高的地段和楼盘，往往预期价值越低。

既然说到性价比，我们先下个定义，什么是性价比高的地段和楼盘？

顾名思义，房价要相对便宜，配套要可以，生活要便利，特别是效率要高（方便上班搞钱）。这样的地方，全市来说，最符合要求的是哪里呢？

罗湖和布吉。

这两个地方有以下4点共性：

第一， 位置和地段都不差。罗湖本身就是市区，布吉挨着罗湖，即使以福田为中心，从罗湖和布吉到福田，距离都不远，且有直达的轨道交通连接，粗略来说，基本上在半小时通勤半径范围内。

第二， 配套成熟，生活便利。由于开发时间早，整个罗湖和布吉的生活配套在全市来说不差，特别是罗湖，教育、医疗、商业资源、地铁线路和站点的密度在全市排在前列，生活便利性很不错。

第三， 有大量4-6万单价的老旧楼盘。这两个区域，价格介于4-6万单价的楼盘数量，在全市范围应该是最多的。这个价位，低于深圳房价的平均水平，远低于福田、南山、宝安，甚至龙华的很多片区。

第四， 租金回报率不错。由于本身就在市区或近市区，这两个地方的租金回报率还可以，尤其是罗湖，全深圳租金回报率最高的区域就在罗湖，人民南那边的一些楼盘，租金回报率差不多有3%。也就是200万的房子，年租金差不多有6万。

深圳住宅的平均租金回报率是不到1.5%的，全国最低的之一。西部大量楼盘不到1%。1000万的房子，租金勉强10万左右一年。对比之下，罗湖的租金回报率绝对是很高的。

从这4个共性来看，罗湖和布吉符合性价比高的标准。

有人可能会说大鹏坪山性价比不高吗？也相对很便宜啊。当然不高，虽然便宜，但单是远离市区通勤艰难这点就让很多刚需为难，配套总体上看也不怎么样。

所以，性价比高不是指绝对价格低，要综合各方面因素情况来比较。

我印象非常深刻的一件事：在2020年深圳楼市疯狂期，身边有朋友说起光明超过6万的二手房时大呼不值得：这个价格我干嘛不买罗湖？罗湖房子老是老了点，但配套这么齐全，生活这么便利，完爆光明。

他说的也没错，但是他只说对了一半。从自住的角度来说，是对的，买罗湖老楼盘的性价比很高，但从发展潜力的角度，就不是那么回事了。

注意，这不是我说的，是市场投票的结果，大量的购买力，在4-6万左右的价位，宁愿选择光明，也不选罗湖布吉的老旧楼盘。

最大的原因是，这些性价比高的区域，往往没有太好的发展预期，没有想象空间。它们有点像股市里的银行股，股息率高，分红稳定，对应着租金收益率高，租金水平稳定，但是，没什么成长性，给不到什么长期的回报预期。

银行股的投资者一般是什么钱？通常是大资金，比如险资，他们不追求短期的涨幅潜力，在意长期稳定的分红。在股市里，往往低估值的银行股性价比都不错。

追求短期潜力的资金一般会选择怎样的标的？有明显政策倾斜且有长期想象空间的行业和公司，比如新能源、生物科技、半导体等。

这些股票的估值往往特别高，都不是用简单的市盈率来衡量，而是市梦率！

对应深圳楼市，有明显政策倾斜且有长期想象空间的区域，光明绝对是一个，也包括沙井，前海。以光明和沙井为例，即便在这波回调后，标杆楼盘的价格还是在6-7万左右，个别7-8万，超过大量罗湖和布吉的楼盘。

所以从发展潜力的角度来说，市场会不约而同把高估值给到新兴成长性区域，而不是缺乏想象力的老旧区域，这是规律。

如果我们把视野扩大到全国各大城市的房价来看，这个规律更明显。大家看一下2020年易居研究院和城市房产网统计的全国50个典型城市租金收益率：

你会发现，大量中西部和东北大城市的租金回报率排名靠前，不少收益率超过3%，包括乌鲁木齐、哈尔滨、西宁、桂林、长沙、长春等，意味着买房出租30年左右就可以回本。

很多有潜力的二线城市排名居中，在2-2.5%左右，包括合肥 、武汉、成都、郑州、昆明等，买房出租要40-50年左右才能回本。

而一线城市排名普遍靠后，全部不到2%，最高的上海才1.7%，最低的深圳1.3%。买房出租基本要60-80年左右才能回本。

深圳人常说，卖了深圳房子回老家省会买房发展太爽了，性价比太高了，就是这个意思。但是你再看看这轮全国性的楼市宽松，明显有松绑救市意愿的城市，主要就以那些中西部和东北那些租金收益率不错的大城市为主，郑州和东北就是典型例子。

一线城市哪怕在现在的行情下也是不需要救市的，反而要防的是万一松动一点点会大涨。

这就是一线城市给人带来的长期想象空间！这就是市场先生给一线城市高成长性的溢价！

谈发展潜力，就不要谈性价比。越有性价比的城市和地段，很可能越缺乏想象价值。这个论断不一定百分百精确，但有非常大的概率。

特别指出一点，在城市板块轮动的时候，也可能会出现有些优质片区相对有性价比的情况。

比如深圳湾大涨，会显得华侨城和香蜜湖没那么贵，性价比高，他们的差距本不应该那么大，那么华侨城和香蜜湖就有补涨的冲动。再比如，过去几年深圳大涨，就显得上海北京比较便宜，有补涨的动力，所以近一年多上海又涨回来了，特别是豪宅价格，超越深圳。

这种性价比是动态中的性价比，市场敏锐地发现价差后会填补回去。相比罗湖和布吉的一些老楼盘已多年保持在4-6万，涨幅很有限，不太一样。

但是话又说回来，如果在现有基础上中西部猛涨一波，其实罗湖布吉也会往上走，因为板块间价差过于大，会突出价格明显过低板块的性价比。只不过，罗湖布吉的上涨幅度很难和那边比，关键是比较被动，没有率先领涨的机会，只能跟涨。

总之，性价比高，不是以发展空间为主的买房选盘依据，预算有限的自住需求，看性价比倒是很合适。所以要区分需求。

最后，补充说明一下，罗湖和布吉并不是所有楼盘都如此，也有个别片区和楼盘是有较高价值的。文中只是泛指区域内那些楼龄大、体量小、户型差的老旧楼盘，这样的楼盘，全市范围内在罗湖布吉是最多的。

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