今天这个话题,主要是从发展潜力的角度来探讨买房。

“关禁闭”这几天和一个咨询客户聊,他问我在深圳买房哪里性价比最高。我回复说,如果你以发展潜力为目的买房,一定不能以性价比高低为判断标准,因为性价比越高的地段和楼盘,往往预期价值越低。

既然说到性价比,我们先下个定义,什么是性价比高的地段和楼盘?

顾名思义,房价要相对便宜,配套要可以,生活要便利,特别是效率要高(方便上班搞钱)。这样的地方,全市来说,最符合要求的是哪里呢?

罗湖和布吉。

这两个地方有以下4点共性:

第一, 位置和地段都不差罗湖本身就是市区,布吉挨着罗湖,即使以福田为中心,从罗湖和布吉到福田,距离都不远,且有直达的轨道交通连接,粗略来说,基本上在半小时通勤半径范围内。

第二, 配套成熟,生活便利由于开发时间早,整个罗湖和布吉的生活配套在全市来说不差,特别是罗湖,教育、医疗、商业资源、地铁线路和站点的密度在全市排在前列,生活便利性很不错。

第三, 有大量4-6万单价的老旧楼盘这两个区域,价格介于4-6万单价的楼盘数量,在全市范围应该是最多的。这个价位,低于深圳房价的平均水平,远低于福田、南山、宝安,甚至龙华的很多片区。

第四, 租金回报率不错由于本身就在市区或近市区,这两个地方的租金回报率还可以,尤其是罗湖,全深圳租金回报率最高的区域就在罗湖,人民南那边的一些楼盘,租金回报率差不多有3%。也就是200万的房子,年租金差不多有6万。

深圳住宅的平均租金回报率是不到1.5%的,全国最低的之一。西部大量楼盘不到1%。1000万的房子,租金勉强10万左右一年。对比之下,罗湖的租金回报率绝对是很高的。

从这4个共性来看,罗湖和布吉符合性价比高的标准。

有人可能会说大鹏坪山性价比不高吗?也相对很便宜啊。当然不高,虽然便宜,但单是远离市区通勤艰难这点就让很多刚需为难,配套总体上看也不怎么样。

所以,性价比高不是指绝对价格低,要综合各方面因素情况来比较。

我印象非常深刻的一件事:在2020年深圳楼市疯狂期,身边有朋友说起光明超过6万的二手房时大呼不值得:这个价格我干嘛不买罗湖?罗湖房子老是老了点,但配套这么齐全,生活这么便利,完爆光明。

他说的也没错,但是他只说对了一半。从自住的角度来说,是对的,买罗湖老楼盘的性价比很高,但从发展潜力的角度,就不是那么回事了。

注意,这不是我说的,是市场投票的结果,大量的购买力,在4-6万左右的价位,宁愿选择光明,也不选罗湖布吉的老旧楼盘。

最大的原因是,这些性价比高的区域,往往没有太好的发展预期,没有想象空间。它们有点像股市里的银行股,股息率高,分红稳定,对应着租金收益率高,租金水平稳定,但是,没什么成长性,给不到什么长期的回报预期。

银行股的投资者一般是什么钱?通常是大资金,比如险资,他们不追求短期的涨幅潜力,在意长期稳定的分红。在股市里,往往低估值的银行股性价比都不错。

追求短期潜力的资金一般会选择怎样的标的?有明显政策倾斜且有长期想象空间的行业和公司,比如新能源、生物科技、半导体等。

这些股票的估值往往特别高,都不是用简单的市盈率来衡量,而是市梦率!

对应深圳楼市,有明显政策倾斜且有长期想象空间的区域,光明绝对是一个,也包括沙井,前海。以光明和沙井为例,即便在这波回调后,标杆楼盘的价格还是在6-7万左右,个别7-8万,超过大量罗湖和布吉的楼盘。

所以从发展潜力的角度来说,市场会不约而同把高估值给到新兴成长性区域,而不是缺乏想象力的老旧区域,这是规律。

如果我们把视野扩大到全国各大城市的房价来看,这个规律更明显。大家看一下2020年易居研究院和城市房产网统计的全国50个典型城市租金收益率:

你会发现,大量中西部和东北大城市的租金回报率排名靠前,不少收益率超过3%,包括乌鲁木齐、哈尔滨、西宁、桂林、长沙、长春等,意味着买房出租30年左右就可以回本。

很多有潜力的二线城市排名居中,在2-2.5%左右,包括合肥 、武汉、成都、郑州、昆明等,买房出租要40-50年左右才能回本。

而一线城市排名普遍靠后,全部不到2%,最高的上海才1.7%,最低的深圳1.3%。买房出租基本要60-80年左右才能回本。

深圳人常说,卖了深圳房子回老家省会买房发展太爽了,性价比太高了,就是这个意思。但是你再看看这轮全国性的楼市宽松,明显有松绑救市意愿的城市,主要就以那些中西部和东北那些租金收益率不错的大城市为主,郑州和东北就是典型例子。

一线城市哪怕在现在的行情下也是不需要救市的,反而要防的是万一松动一点点会大涨。

这就是一线城市给人带来的长期想象空间!这就是市场先生给一线城市高成长性的溢价!

谈发展潜力,就不要谈性价比。越有性价比的城市和地段,很可能越缺乏想象价值。这个论断不一定百分百精确,但有非常大的概率。

特别指出一点,在城市板块轮动的时候,也可能会出现有些优质片区相对有性价比的情况。

比如深圳湾大涨,会显得华侨城和香蜜湖没那么贵,性价比高,他们的差距本不应该那么大,那么华侨城和香蜜湖就有补涨的冲动。再比如,过去几年深圳大涨,就显得上海北京比较便宜,有补涨的动力,所以近一年多上海又涨回来了,特别是豪宅价格,超越深圳。

这种性价比是动态中的性价比,市场敏锐地发现价差后会填补回去。相比罗湖和布吉的一些老楼盘已多年保持在4-6万,涨幅很有限,不太一样。

但是话又说回来,如果在现有基础上中西部猛涨一波,其实罗湖布吉也会往上走,因为板块间价差过于大,会突出价格明显过低板块的性价比。只不过,罗湖布吉的上涨幅度很难和那边比,关键是比较被动,没有率先领涨的机会,只能跟涨。

总之,性价比高,不是以发展空间为主的买房选盘依据,预算有限的自住需求,看性价比倒是很合适。所以要区分需求。

最后,补充说明一下,罗湖和布吉并不是所有楼盘都如此,也有个别片区和楼盘是有较高价值的。文中只是泛指区域内那些楼龄大、体量小、户型差的老旧楼盘,这样的楼盘,全市范围内在罗湖布吉是最多的。

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