4月1日，深圳市住建局发布3月楼市数据。 

全市新建商品房成交为38.72万平方米（3587套），环比45%。

其中新建商品住宅成交为30.73万平方米（2859套），环比46%。

全市二手商品房成交为11.67万平方米（1296套），环比25%。

其中二手商品住宅成交为10.33万平方米（1117套），环比28%。

01

新房成交数据分析

三月已过，一季度公布售卖的新盘，绝大部分都没有如约而至。

本月备案住宅共三个，位于龙华的万科启城在26日选房，面积79-112平，当日线上去化268套，成绩相当的不错。

而宝安的前城滨海花园，面积75-194平，在只有一套75平，其余24套总价1229-1581万的情况下，全部售罄。

龙岗的信城缙悦花园，近期取得预售，均价39467元/平，倒没特别之处。

疫情下，尽管新房整体销售情况不太理想，但各种政策下也看到楼市积极的一面。特别是在三月的最后一天，公布了2022年首轮宅地土拍:

1. 从地块看没有南山，福田，罗湖供应，可以看到这三个区土地供应存在供应难问题。

2. 今年罗湖主要去21年的库存，投资属性会愈来愈弱。

3.前海以及福田个别盘的打新热度会更高。

4.从这次限价看，高于21年的二、三次土拍的，上浮符合预期。

菲菲楼市一直阐述，22年的第一次土拍非常重要，是今年的风向标，会带动楼市的情绪。

另一方面，限价依然存在，管控还是严格，稳房价、稳地价、稳预期的基调没有变。但房地产的黑铁时代，我想应该要过去了吧？

02

二手房成交数据分析

【刚需市场】

3月，深圳二手住宅成交套数达到1117套。从成交数据看来，深圳二手房市场也是在逐步复苏当中。

虽然本月中旬深圳因为疫情按下暂停键，但是复工后二手成交量还是趋于活跃的。这说明，市场还在，只是需要一定的反应时间。

从成交价格来看：成交格接近指导价的笋盘，成交的周期都较快。现在不少在售户型的挂盘价已经逐渐回归到去年上半年的市场均价，值得关注。

从市场心态来看：购房者更理性了，不会随着市场的小幅回暖激进，所考量的因素也比之前多了。

【改善市场】

本月改善客都很关注宝安前城滨海花园，25套房源一经推出，当天售罄。可见当前楼市，千万级别房产的需求量还是不少，改善客们选择一边观望一边入手。

除此之外，就是我们上次提到的香蜜湖的网红盘侨香村，以一己之力，把整个香蜜湖二手房成交量拔了一个新的高度。

这个小区本身品质还不错，环境好、配套齐全，临近侨香外国语中小学，网传还是深圳最大的公务员社区。

最重要的是，这个小区去年10月份刚解除限售，可以商品房形式在市场流通。由于刚出证，暂时没有指导价，这意味着买家可以按成交价贷款，这才是这小区最近成交这么活跃的主要原因。

稍显遗憾的是，由于疫情原因，该小区已经被封近半个多月，否则可能又是一个成交高点，对该小区有兴趣的网友们可以持续关注一下。

【豪宅市场】

三月的深圳，一边是疫情突然按下暂停键，一边是各地楼市利好频出。

豪宅市场的变化明显，尤其是西部豪宅的成交。例如深圳网红片区，华润城三期成交了2套150平的大3房，润一成交了1套89平的小3房。

华润城一向是深圳成交最为活跃的优质片区之一，从该片区的成交数据，也可以看出经过一年的市场调整，买家开始逐步入场了。

此外，最近还传出许老板为还债，将深圳湾一号市值4亿的980平豪宅，打折2.8亿出售，这件事直接刷爆朋友圈。

从上述市场动态可知，豪宅市场在调控见底情况下还是有很多机会，救市信号不断释放下，购买优质的不动产，仍是大部分有钱人货币增值保值的主要途径。

03

龙华租赁市场

红山上塘片区：年后热度回升，但疫情反复，对租赁行情影响较大。虽然房源去化周期有所缩短，但价格没有明显上升。四号线依然是租客重点考虑的交通大动脉，离地铁口近的小区成交都相对活跃。

壹成片区：由于配套齐全，装修较好的房源一直比较受欢迎，租户群体以住家客居多，目前租赁房源存量多，租客选择性较大，业主心态也比较良好，可以接受一定的议价空间。 

观澜片区：价格稳定，热点依然是地铁口附近的次新小区，小面积房源较受欢迎。

04

菲菲楼市观点

往年的3月份，不管是新房市场还是二手房市场，深圳都有小阳春一说。

今年的3月份表现的就有些差强人意了。高层的各种喊话和各地楼市的松绑政策，再到上海豪宅的持续成交，好像楼市有了一丝丝回暖的迹象，但对于深圳来说并不明显，只能说楼市停摆局面终于结束！

3月下旬，龙华的万科启城在种种利好影响下，开出了100分钟线上销售52%的好成绩，超出了大家的预期。同一天，宝安宏发QCC的尾盘也在几分钟内抢完。

这边日光的欢乐气氛没持续多久，就在另一个楼盘宣布涨价的消息中被大家淡忘。之前传言送50万首付的楼盘，宣布4月起价格上涨2%，再次引发热议。可以说，开发商的营销人员，真是牢牢掌握了深圳楼市的流量密码。

本月暖风频吹，从月初的金融放宽风声，到月中的六部联合委联合发文维稳楼市，给楼市注入一剂强心剂。之后又传出住建局将调整指导价，加上31号的几块地的土拍，这些动作对整个市场的信心都有一定的提振作用。

整月回顾下来，市场动态已经在悄然转变，愿每一个置业者都能抓住机会，人人有所居。

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