来源：洪波大视野
深圳楼市在起势，但那主要是新房。
二手房还是趴在地上，最多算是躬了下身子，还是爬不起来。
我问你，现在深圳二手房市场上，最难卖的是哪种房子?
是指导价和业主报价差价最大的这种。
这没错。
再进一步，哪种房子差价最大呢？
毫无疑问，就是那些小户型！
特别是那些，位置还不错，或者有好学校的小户型。
这类房子，前几年涨的最猛，现在处境最惨，因为差价太大了！
真是彼一时，此一时。
失去了杠杆，没了流动性；业主卖不动，刚需买不了。
深圳小户型二手房陷入死循环......
大量刚需，被挡在门外！
五一假期，小马哥去看了二手房市场。
感受到的，除了冷，还是冷。
从中介这边了解到，大多数都是问问业主报价，就没有下文了。
你可能会说，深圳4月份二手房成交回升了啊，这不是在回暖吗？
对啊，对啊，是回暖了。
4月份二手房成交量为1860套，环比上涨70.7%，看起来是不错的数据。
可是不到2000套的水平，还是太低太低了。
二手房指导价政策出台之前，深圳二手房成交量5000套左右，算是正常；
那个时候，二手房年成交量，一般占到全部成交量的70%左右，几乎是新房成交量的2倍，而现在却远低于新房成交量。
真的是大家没信心了吗？
也不完全是这样。
还有大量的刚需，其实被挡在门外了。
你可能会说，刚需可以去买新房啊，有限价还便宜。
是的，很多刚需的确是买新房去了，这两年新房成交量比二手房高不少。
但是，实际上新房几乎没有真正的小户型了，比如一房两房，非常少，基本上都是三房起步，总价相对来说还是高了一点，
也就是说，尽管很多限价盘，单价比较低，但总价高，对于资金量更小一点的刚需，根本没有机会。
这部分刚需购买力，被无情挡在门外！
为什么二手房成交量很难上得去？
这就是很重要的原因。
供需之间被切断，
小户型失去流动性！
给你举几个例子就知道了。
先来看个典型的，宝安中心区小户型，花样年花乡。
指导价出台之前，19、20年的时候涨幅非常猛。38㎡的一房一厅，总价从不到180万，如今涨到了450万，单价几乎去到12万/㎡。
只是价格高还没关系，更重要的是，首付太高了。
参考价是338万，和业主报价相差112万，再加上按指导价的首付101万（按三成算），那就是213万的首付，几乎是5成首付。
首付高出了一百多万，本来能买得起的，可能也没这个首付了。
花样年花乡只是一个典型例子。
前两年上涨动力比较足的一些小户型，现在都已经被冰冻了，很难成交了。
再看个宝安的两房小户型，桃源居。58㎡的两房，参考价是293万，业主报价是多少呢，410万，差价是117万，这样算下来，首付成了205万！
本来一百万出头的首付，刚需咬咬牙也许还能上车，但是一下子多出来100万的首付，这还怎么买得起？
一房两房的小户型，彻底失去流动性了！
在宝安、龙华、坂田等板块，有大量这样的小户型，近一年来几乎没有成交。
而龙岗有很多价格比较便宜，接近指导价的房子，成交量也更高一些。
也许你会说，举的这两个例子，差不多都是5成首付，比如深圳湾、宝中等豪宅片区，还有首付更高的呢。
你说的对，可是别忘了一个事实，
对于买得起豪宅的人，首付高一些少一些，也许还没那么大影响，无非就是杠杆降了，想买来自己住还是能买得起。
豪宅受影响是比较小的。
但是对于真正的刚需，对于那些需要让家里帮忙凑首付勉强上车的刚需来说，首付一下子多个100万，或者几十万，买不起就是买不起了。
一方面，是想买却买不了的刚需，
一方面，是想卖掉换房却出不了手的业主。
供给和需求之间的连接，被切断了！
一场纠结的博弈
要是你问我，你说了这么一大堆，是为了说二手房指导价需要调整了？
我会告诉你，这不是本文的目的。
这一场博弈，根本没那么简单！
二手房指导价上调个5%，10%，这个意义大不大？
指导价上调了，业主报价会不会上调？
单纯地上调一点指导价，根本解决不了问题。
那直接架空指导价好不好？
这个问题我也没法回答。
从静态的角度去看，指导价取消了，很多刚需的首付减少了，是好事。
可时间稍微一长呢？
深圳市场又回到2015年、2020年疯涨的时候，谁来承担这个责任？
大量没上车的刚需，以及后续来深圳的年轻人，岂不是压力更大？
指导价出台的这一年多，效果还是很明显的，深圳二手房市场真的冷下来了，房价也的确没怎么涨，总体上还略有下跌，不过也只是把政策出台前的那波涨幅抹掉罢了。
对于有些刚需来说，是不希望政策这么快就调整的，希望市场这样再稳定下去，等一等自己。
讲到这里，我其实感觉到很矛盾。
不是我讲的逻辑有矛盾，而是感到指导价政策很难搞，根本上是楼市政策就很难搞。
无非是侧重这边，还是侧重那头；是下行周期更长一些，还是尽快切换到上行周期。
你可能还是想问一句，那后续政策到底会怎么走？
要回答这个问题，就不能从购房者的角度去考虑了，而是要从操盘者的角度去考虑。
那就是另外的逻辑了。
