来源:洪波大视野

深圳楼市在起势,但那主要是新房。

二手房还是趴在地上,最多算是躬了下身子,还是爬不起来。

我问你,现在深圳二手房市场上,最难卖的是哪种房子?

是指导价和业主报价差价最大的这种。

这没错。

再进一步,哪种房子差价最大呢?

毫无疑问,就是那些小户型!

特别是那些,位置还不错,或者有好学校的小户型。

这类房子,前几年涨的最猛,现在处境最惨,因为差价太大了!

真是彼一时,此一时。

失去了杠杆,没了流动性;业主卖不动,刚需买不了。

深圳小户型二手房陷入死循环......

大量刚需,被挡在门外!

五一假期,小马哥去看了二手房市场。

感受到的,除了冷,还是冷。

从中介这边了解到,大多数都是问问业主报价,就没有下文了。

你可能会说,深圳4月份二手房成交回升了啊,这不是在回暖吗?

对啊,对啊,是回暖了。

4月份二手房成交量为1860套,环比上涨70.7%,看起来是不错的数据。

可是不到2000套的水平,还是太低太低了。

二手房指导价政策出台之前,深圳二手房成交量5000套左右,算是正常;

那个时候,二手房年成交量,一般占到全部成交量的70%左右,几乎是新房成交量的2倍,而现在却远低于新房成交量。

真的是大家没信心了吗?

也不完全是这样。

还有大量的刚需,其实被挡在门外了。

你可能会说,刚需可以去买新房啊,有限价还便宜。

是的,很多刚需的确是买新房去了,这两年新房成交量比二手房高不少。

但是,实际上新房几乎没有真正的小户型了,比如一房两房,非常少,基本上都是三房起步,总价相对来说还是高了一点,

也就是说,尽管很多限价盘,单价比较低,但总价高,对于资金量更小一点的刚需,根本没有机会。

这部分刚需购买力,被无情挡在门外!

为什么二手房成交量很难上得去?

这就是很重要的原因。

供需之间被切断,

小户型失去流动性!

给你举几个例子就知道了。

先来看个典型的,宝安中心区小户型,花样年花乡。

指导价出台之前,19、20年的时候涨幅非常猛。38㎡的一房一厅,总价从不到180万,如今涨到了450万,单价几乎去到12万/㎡。

只是价格高还没关系,更重要的是,首付太高了。

参考价是338万,和业主报价相差112万,再加上按指导价的首付101万(按三成算),那就是213万的首付,几乎是5成首付。

首付高出了一百多万,本来能买得起的,可能也没这个首付了。

花样年花乡只是一个典型例子。

前两年上涨动力比较足的一些小户型,现在都已经被冰冻了,很难成交了。

再看个宝安的两房小户型,桃源居。58㎡的两房,参考价是293万,业主报价是多少呢,410万,差价是117万,这样算下来,首付成了205万!

本来一百万出头的首付,刚需咬咬牙也许还能上车,但是一下子多出来100万的首付,这还怎么买得起?

一房两房的小户型,彻底失去流动性了!

在宝安、龙华、坂田等板块,有大量这样的小户型,近一年来几乎没有成交。

而龙岗有很多价格比较便宜,接近指导价的房子,成交量也更高一些。

也许你会说,举的这两个例子,差不多都是5成首付,比如深圳湾、宝中等豪宅片区,还有首付更高的呢。

你说的对,可是别忘了一个事实,

对于买得起豪宅的人,首付高一些少一些,也许还没那么大影响,无非就是杠杆降了,想买来自己住还是能买得起。

豪宅受影响是比较小的。

但是对于真正的刚需,对于那些需要让家里帮忙凑首付勉强上车的刚需来说,首付一下子多个100万,或者几十万,买不起就是买不起了。

一方面,是想买却买不了的刚需,

一方面,是想卖掉换房却出不了手的业主。

供给和需求之间的连接,被切断了!

一场纠结的博弈

要是你问我,你说了这么一大堆,是为了说二手房指导价需要调整了?

我会告诉你,这不是本文的目的。

这一场博弈,根本没那么简单!

二手房指导价上调个5%,10%,这个意义大不大?

指导价上调了,业主报价会不会上调?

单纯地上调一点指导价,根本解决不了问题。

那直接架空指导价好不好?

这个问题我也没法回答。

从静态的角度去看,指导价取消了,很多刚需的首付减少了,是好事。

可时间稍微一长呢?

深圳市场又回到2015年、2020年疯涨的时候,谁来承担这个责任?

大量没上车的刚需,以及后续来深圳的年轻人,岂不是压力更大?

指导价出台的这一年多,效果还是很明显的,深圳二手房市场真的冷下来了,房价也的确没怎么涨,总体上还略有下跌,不过也只是把政策出台前的那波涨幅抹掉罢了。

对于有些刚需来说,是不希望政策这么快就调整的,希望市场这样再稳定下去,等一等自己。

讲到这里,我其实感觉到很矛盾。

不是我讲的逻辑有矛盾,而是感到指导价政策很难搞,根本上是楼市政策就很难搞。

无非是侧重这边,还是侧重那头;是下行周期更长一些,还是尽快切换到上行周期。

你可能还是想问一句,那后续政策到底会怎么走?

要回答这个问题,就不能从购房者的角度去考虑了,而是要从操盘者的角度去考虑。

那就是另外的逻辑了。

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