来源：朱罗纪

深圳今天发布了第二次大规模集中供地。16块宅地，土地面积约33.3万平米，建面约180万平米，总起始价约350亿元。

很多信息网上都有了，童鞋们可以找来看。没有做非常详细的全面对照，谈一点我的初步看法，具体对不对，每家房企的投拓部门很快就能验证。

(资料图片仅供参考)

总的看法：这次的卖地可能会抢得比较激烈，有可能会让市场发出惊讶的呼声。

主要来自于以下三个方面的理由。

一是，本轮供地“宝地”非常多。

这是我很少见的有这么多好地，一次性放出来。我们大概扫一下重点。

前海一块地，距离前湾公园站大约400-500米，附近是2020年卖地、已经售罄的润峯府和龙光天境（不要问我龙光天境现在怎么样了，擦亮眼）。

宝中两块地，距离去年鸿荣源拿下的“8.55万绝地”不远，这两块地是在5月17日发出的法定图则调整。一块在幸福海岸幼儿园旁边，建面约5.3万平米，原来是商办改为R2，容积率比原来调低，对幸福海岸的影响更小。距离1号线宝体站、宝安体育场，距离都在3-5百米。极靓。

另一块地在海韵学校对面，为C1+R2，但法图仍显示为C1，说明主导功能还是商办，住宅为配角。规模更大一些，超过10万平米。距离11号线宝安站高德实测距离1公里，但距离欢乐港湾近。这是去年宝中卖地之后，又新来的两块地。我想，也许这是为了逼宝中的“四大鸽王”赶紧开盘吧，再不开盘我就继续卖限价地，让你卖不起价。

宝安还有两块在西乡、沙井，后者地块距离融创冰雪文旅城附近。

龙华有三块地，全在民治；光明两块地，一块是在凤凰街道，靠近光明城枢纽。

整体上看，地块的质素普遍都是极高的，大多数地皮所处的地段要么是在都市核心区，要么是城市副中心，而且都是配套相对完善的核心地段。

二是，这一轮供地给到房企的利润推测比较可观。

我大概对比了重点的几个，初步的判断是：这一波供地的地块，本身的条件有宽松迹象，留给开发商的利润空间会比去年更为可观。

主要表现在：限价有升高，地价有控制。

在限价方面，很多文章都谈到了，这次的供地限价有松动——多数地块的商品住宅毛坯限价都上调了10%左右。前海的地块我倒是认为没有提高，虽然和深业、天健去年拿的地块毛坯限价9.2万/平米相比，这次的前湾公园地块升到了10.71万/平米，看起来是升了1.5万/平米，但是应该和润峯府、龙光天境做“同类比较”，这一看毛坯限价其实是持平的。

但整体看，这个限价确是有升高的。比如宝中的两块地，地段没有鸿荣源地块好，但是毛坯限价定在8.86万/平米，比后者的8.55万元/平米还是象征性的高了。

再如龙华民治地块，毛坯限价72450元/平米，而即将发售的中海闻华里是去年拿的地，毛坯限价是69800元/平米，升了2650元/平米。光明凤凰地块，限价4.89万/平米，但是中海观园毛坯限价是4.44万/平米，升了4500元/平米。

这些对于正在卖楼的开发商而言，是个好消息。

但是对房企来说，仅仅是限价上升是不够的，他们算的是地价-房价比，如果房价升了但是地价也升，你还是赚不到钱。如果预期赚不到钱，房企就算是去买地，还不过是扭扭捏捏的接盘罢了。

但我对比了某几个，初步的感觉是：毛利率可望比去年乐观。

比如前海地块，虽然和2020年的润峯府地块限价一样都是10.7万/平米，但是后者建面是13万平米（住宅11.7万平米），起拍价是56.2亿，总地价是81.5亿+2.84万平米人才房。而这次的前湾公园地块，建面是约12万平米，其中住宅11万平米（包含租赁保障房1.1万平米，企业自持需要拍完才知道）。住宅占比更高，但这次的起拍价是51.3亿，折算起价是低了一些的。只要现场企业自持面积不是拍出个大浪花来，那毛利率至少能升10%以上。

三是，最近市场有企稳之势，房企开始适应“新形势”。

我们知道，去年那个形势，一方面是开发商集体爆雷，另一方面是被政策打得懵逼。所以，不要说什么民企，就是那些“被迫”进场接盘的“国家队”，也大都是心不甘情不愿的。年初的时候，很多媒体看到“国家队”在成立并购基金的时候纷纷说，今年是并购大年，我当时说，至少上半年绝对看不到。原因也在这里，情绪上，大家都需要适应。

但是这么差不多过去了1年时间，开发商，尤其是国家队、低负债的上市房企，慢慢的开始从去年的“大恐慌”中逐渐恢复过来了，他们开始接受并适应了市场的“新常态”。反正市场已经是这个样子，只要能够赚到钱，还是要进场买面粉。

基本上，像一些央企、深圳本地国企，还有像万科、龙湖这些已经证明可度过危机的龙头，我预料是有希望参与观摩的。当然，整体上接盘的还会是“国家队”的天下。

总结而言，这次的集中供地可以理解为：“一次ZF定价的修正”。把过低的价格适当的松动，给到开发商一定的利润空间，提高他们参与接盘的积极性，并向市场释放一个“楼市维稳”的积极信号。

另外一方面，也可以看得出，深圳依然在积极的供地，这是让我很欣慰的一点。尤其是包括宝中上述两块靓地的法图调整（按说宝中住宅密度已经够高，不调也可以理解），都透露了ZF更加积极的增加住宅用地供给的意愿。

这对于我们买家而言，是最大的福利。普通的买房人，只应该关注一点：有地就有房，地卖的越多越好。土地卖的越多，你可选的盘就越多。

这是我的一些看法。这些地皮，预料流拍的几率很低。而这些楼盘，都将在明年下半年之后，陆陆续续的上市，大家可以有更多的好盘，并且是限价盘挑选。当然，买的时候要睁大眼，挑好开发商。依然是非常时期，小心驶得万年船。