三年前的东莞，暗流涌动。

两年前的东莞，热到发烫。

一年前的东莞，冰凉彻骨。

(资料图片仅供参考)

现在的东莞，一半海水一半火焰。

上周我去东莞调研，看到了一个分裂的东莞。

1

首先，东莞有没有价值?

毫无疑问，东莞很有价值，东莞的价值点在于：

1、珠三角的第三城；

2、万亿GDP，千万人口；

3、制造业发达，藏富于民；

4、地少人多。

这几点说的人太多了，不稀奇，说两个大家不易察觉的东莞价值点。

1、城貌差

城貌差也是优点，你莫不是脑壳进水了?

没错，确实是优点，任何一件事都要从正反两方面考虑。

东莞绝大部分镇区城貌极差，遍地农民房和低端厂房，还不如北方十八线。

东莞城貌差有历史原因，这里就不展开多说了。

在你失望之余，来到松山湖和南城，才发现原来东莞也有美颜滤镜，也可以高大上。

对比产生价值，稀缺产生价值，松山湖和南城既有产业，又有东莞少有的城貌，房价自然会被推到一个很高的位置。

如果东莞到处都是现代化的城建，怎么可能有松山湖的八万，南城的六万呢?

2、政府的克制

东莞每年新房供应量4万套，今年上半年，东莞新房备案只有11329套。

对比一下其他城市，广州年供应新房12万套，惠州15万套，武汉20万套，成都18万套，这样一比是不是会发现，东莞的新房供应真克制啊！

更让我服气的是，东莞大力打造的滨海湾新区，核心区竟然没有新盘在售。

要知道，几乎所有一二线城市的新区，都是兵马未动，卖房先行，管它产业能不能进来，管它以后能不能搞成，先把地卖了把房子盖起来再说。

这些新区，有一边卖房一边引进产业的，比如光谷新区，天府新区；还有靠嘴炮产业卖房的，比如马鞍岛。

正因为东莞自身的克制和价值，让它早早走出了自己的独立行情。

2

去年的东莞，历经三次大调控，市场惨不忍睹。

从去年10月到今年3月，二手房月成交都在1000套以下，最低只有405套。成交惨烈的背后，自然是量价齐跌。

今年4月，东莞开始放松，要么不放，放就一撸到底。

4月：外地买房本科学历6个月社保个税，可补缴，入户即可买房。

5月：二胎增加一套购房指标，限售5改2，增值税5改2，双证视为一套购房指标。

7月：除松山湖、南城、东城、莞城、万江，28镇全域放开限购。

首付方面，首套首贷两成，首套非首贷（含一套贷款在还）三成，贷款利率降至十年最低，4.45%。

这么大力度的放松，必然会有效果，4月份的二手成交终于涨到四位数，1335套，5月份1460套，6月份1592套，成交量缓慢爬升的同时，市场开始明显分化。

但我要提醒大家，东莞分化不是4月新政之后开始的，时间点要更早。

这次实地调研，我走访了多个楼盘和多家中介地铺，得到的统一结论是，去年东莞无差别跌了一年，但在今年初的二三月份，松山湖和南城开始回暖，成交价一套比一套高，到现在涨了10个点左右，当然距高峰期还有差距。

以松山湖北区的保利红珊瑚为例，我在中介后台看了成交数据，最高峰成交6万多，今年2月份最低成交5万，之后开始缓慢上涨，最新一套成交价5万8。

这说明了，只要东莞的城市价值在，只要产品的稀缺性足够，任何阶段都有回暖的可能。

3

现在的东莞，一边是糟糕的市场大环境，一边是政策的放松和强拉，带来的结果不是普暖，而是分裂。

先看热的一面。

南城新盘华润润府热到发烫，174套房登记了1072人，登记比1：6.16，触发了积分摇号，26号开盘即秒光。

华润润府均价5万1，对标周边二手房倒挂大约85成，价格不算太低，如果放在深圳，这个倒挂力度真不太吸引人。

但放在东莞就引发了全民打新，说明东莞核心区的优质楼盘是真紧俏，东莞人缺的不是钱，是好房子。

除了润府，限购放开之后，新房也卖的不错。

新政之后三天，新房成交套数涨了三倍，单日网签套数连续突破150套。

卖的好的新盘主要集中寮步，大朗，虎门，长安。

二手房方面，松山湖、南城、东城的价格回暖并坚挺，买卖双方重新开始对峙。

再看凉的一面。

东莞现在新房库存425万平米，同比上升42%，去化周期26个月。

卖的好的，价格回升的新房和二手是极少数，绝大部分镇区的楼市严冬继续，没感受到半分暖意。

二手房挂盘已超5万套，抛盘量还在增加，大部分新盘还在使尽浑身解数促销，比如石碣某盘打出了首付0.5成，操作方式是首付两成，网签半个月内返还1.5成。

对东莞大部分镇区的新房和二手房来说，新政对它们的托举微乎其微，除了降价，没有更好的解套方案。

东莞的分裂，东莞的热和冷，东莞楼市的困境，会有越来越多的城市体验到，这是房地产十多年大跃进带来的必然后果。