来源：朱罗纪
(资料图)
今年要买什么样的楼盘才不会烂尾？
去年下半年至今，一整年的时间过去了，后台有些粉丝买房被套了。这里说的被套，是指楼盘停工了，比如有两个粉丝买了龙光的盘，现在每天都忐忑不安。
对那些已经爆雷了的楼盘来说，买房人是无辜的，因为楼盘不能交付，这样的风险是不可能事前预判到的——我们自2008年之后已经10多年没有过如此大规模的停工潮了，一个普通的买房人，不会想得到会落得这样一个局面。更何况是，那些爆雷了的房企里面，有一些还是满足了“三道红线”的——想起来更是非常吊诡。
事情最终会如何处置，只能让时间来给出答案。而现在摆在更多即将买房的粉丝面前非常迫切的问题是：这个环境下，今年要买什么样的楼盘？如何防止自己要买的盘未来也爆雷了？该怎么判断开发商是不是安全的？
在说这个之前，有的粉丝会说，今年最好是啥房子都不买，那这个话题就无从谈起了。这么说，我也不认为是错，但正所谓：有人辞官归故里，有人漏夜赶科场，再差的熊市都有人交易。房地产是一个特殊商品，总是有人等不了需要买来住的——即便是今天这样的市场，上半年全国还是有5.8亿平米的住宅卖掉了。所以，这数百万套房屋的买卖，为了防止自己踩大坑，太值得聊了。
我个人的看法是，在任何时候都不要放弃买房子，我们不择时。不择时的意思是，市场处在牛市还是熊市，不是第一位的因素。有没有好的楼盘、好的价格，才是第一位的因素。尤其是自住型买家，如果你需要一套房子的话，最好的市场当然是熊市，这个时候不认真的研究买房子，难道要等着牛市来了大家羊群一样一起去抢？
大部分人的心态总是想着高抛低吸，这是人性，但是人们常常忽视了平常心看待市场波动，市场有波动就像日出日落一样正常。大部分时候，反而是熊市里的进取，更能够促成好的买卖。
给大家看两个例子。一个是刚刚发生的，超人旗下的长江实业集团入标竞投香港恒大中心，市场估值约90亿港元，比2021年8月份约156亿港元的估值打了6折（扭扭捏捏，越卖越便宜）。
严格说，现在还不能断言长实抄对了，那要时间来验证。但是另一个例子就有说服力了，2008年的时候，我访问中原集团创始人施永青，谈及2001年时的一笔交易。当时香港房地产还处在1998金融风暴影响的低迷期，又加上当年爆发的9·11，市场信心也是垮塌。9·11爆发的当天早上，施永青和利嘉阁谈妥了价格，就是恐袭爆发也没有改变这个决定，第二天签了合同，价格非常的便宜，2000多万。到了2007年，利嘉阁为中原创造了8亿港元的佣金。
市场在最惨的时候，往往也在酝酿最好的交易机会，这是危机的含义。
只有当你见识/阅读多了波动，心态便会好很多。深圳是个很好的城市，在这一次大波动里已经证明了（如果你到全国各地走一遭，就会明白深圳的调整不算什么），我想以后的很长时间，对普通人来说，深圳的房子仍然还会是最好的资产之一。用脚投票才最重要，很多人终日吵闹不休，但从不下注一子，和这些人争论没有意义——就像你和一个从不炒股的人争论到底买哪家公司好一样。大家可以和愿意下注的人多交流，我想那样的交流是最有逻辑、最有启发的。
第二个问题是，这时候买什么样的楼盘？
我想答案很清楚了，当然买那种能够如期交付、不会烂尾的开发商。不管是自住还是投资，楼盘停工乃至烂尾，都是不能够承担的巨大风险，这是绝对不可以踩坑的。
所以我在之前，把开发商的如期交楼列为今年买房的最高原则、第一纪律。也就是说，是“一票否决”的意思，如果预期它有可能出现交付的风险，那一定就是一票否。对于普通买房人来说，确立这个原则是眼下最重要的事。我们之前说的所有的选盘的逻辑，都要在服从于这个纪律之下。这个条件满足，再谈其它。
但问题就在于，你怎么判断，正在入你法眼的那个楼盘，开发商能不能如期交楼？
从现实中看，比较难。比如，一种观点说，买那种满足“三道红线”的开发商。这个有部分道理，因为满足了“三道红线”，意味着这家开发商的财务没问题。但实际上，我们现在看到爆雷的开发商里，有好几家都是“三道红线”一条没踩的，比如雅居乐。这说明了什么？说明了上市公司的财报也许先前是经过了美颜的。我知道有的开发商为了能把“三张表”做的好看，特地花几百万年薪请来财技高手上下其手，但纸里终究包不住火。
再如，另一种观点说，要买国企的楼盘，远离民企。这个看法表面看更有道理了，因为毕竟国企背后有政府背书，买家的信心更足。而这一波爆雷的房企里，也的确大多数都是民营。从这个角度，是有道理，这样划分下来，操作简单多了。但实际上呢，有的是国资控股，也爆了，更别说一些城投公司。
严格和公允的评估，标准应该是：买那种有稳健经营传统（借钱少）的开发商。不是国企就一定好，民企就一定差；上市房企就一定好，非上市房企就一定差；“三道红线”一条没踩的就一定好，踩了一条的就一定差；土地都在好城市的就一定好，土地不在好城市的就一定差……
关键中的关键，是那家公司历史上的经营风格是不是很稳健，这是我最看重的，也是我使用的标准。
这个提炼，是我从这一次没有爆雷的开发商阵列中总结出来的。这一波没有爆雷的上市和非上市开发商里，比如像龙湖这样的民企，华润置地这样的央企，万科这样的混合所有制企业，以及信义这样的本土非上市民企……，他们有一个共同特征，就是历史上经营策略都是偏稳健的。而反过来，爆雷的，无论是上市还是非上市开发商，几乎都有过几年异常激进的阶段，没有例外。或者是拿地王非常频繁的，或者是借贷非常多、利率非常高的，或者是用了很大规模的永续债的……
最终表现在，稳健的企业净负债率极低，不管是长钱还是短钱，都借的不多。
所以，现在让我去选楼盘，我第一标准看的是这个。那有人问了，如果有的开发商很神秘，你根本搞不明白它的财务情况到底好不好呢？的确房地产行业有很多这样的开发商，别说财务不透明了，公司你经常都没听过。遇到这样的，我认为也很简单，如果楼盘很好但你没有能力确认它的安全度，避开算了。也许你会因此错过一个好机会，但是你承担不起踩坑的风险。大部分的公司，并不是很难判断。你不一定能知道那家开发商老板他借钱是多还是少，但是你要是去了解一下他历史上的经营风格大概是稳当的还是激进的，一般还是不难的。
这是一个保险，再加一个保险，在这个时候，有条件的话，选择现楼或者准现楼。现楼就是已经办了初始登记，这样的楼盘，已经满足了交付条件，风险几乎不存在。准现楼是即将到了这个阶段，风险自然也是比较低的。但是，这个是一个辅助指标，因为这样的楼盘数量太少了。
总之，在往日我们选择楼盘的时候，是那种有“好价格”的“好楼盘”，但是在今年这个特殊的环境下，你要在传统的两个标准之上，加上这一个“一票否”的标准。最好的当然是那种：公司又稳健、又是准现楼、价差又特别大、本身又在好地段。不能面面俱到，就要把握最重要的底线原则，安全第一。
希望大家下半年买房都能顺利交楼。
