在楼校长的大学群里，有两个都是2012年在深圳置业的同学，一个买了碧海的富通城，当年开盘价1.8万/平买的，如今成交价破了10万，即使市场下行，现在也能卖9万多。

另外一个当年因为预算原因买了红山面积最小的汇龙湾花园，当时也不到2万，结果后面因为一个深高北，摇身一变成为红山四大神盘之一，巅峰时期成交价也达到了10万+。

【资料图】

这两个同学明显也成了班里最让人羡慕的人之一。本来也是皆大欢喜的事情，但时至如今，碧海好还是红山好，却成了网上最热议的话题之一。

最直接的例子，下周四，深圳今年第二次集中供地就要开拍，鲜有地块出让的碧海这次也出了一块地，正好处在玉湖湾和华丰前海湾之间。该地块限价74330元/平，几乎与红山附近的地块限价拉平。

碧海与红山等价，抱前海和宝中两条最粗大腿的碧海觉得凭什么，高贵的宇宙中心红山觉得你不配。

那么碧海和红山，到底能不能比？

01.

碧海VS红山

通常意义上，碧海包括新安六路、江湾大道、西乡疏港通道、碧湾路、宝安大道围合的区域。同时按照官方的说法，它还是宝中的核心居住片区。

就是这样一个纯粹的居住片区，因飞机噪音和房价，常年被各种吐槽和不看好。随手搜几篇文章，比较就是红山好，这下红山业主该偷着乐了，但碧海业主不甘示弱坚决不同意。

首先论产业碧海还是有优势。根据官方公布的数据，2021年度宝安的GDP，无论是产值，还是增速，都排在龙华的前面，产值方面比龙华多了近1600亿元。哪怕放到全市，宝安的经济实力都是很优秀的。

具体到产业结构，宝安高新技术企业数量早已超过南山，位于全省第一。而宝中，不仅在谋划建设滨海产业金融中心，还迎来一批总部基地。另外，腾讯企鹅岛落子大铲湾，约等于6个腾讯总部滨海大厦的体量。这些对宝安经济的贡献非常值得期待。

作为紧邻宝中、大铲湾的碧海，被大哥们拉一把也不是什么难事。

龙华最被人诟病的是缺乏产业，打破睡城的身份还有很漫长的路要走。有人说红山依托北站，还是有饼可画的，但说了好多年的北站商务区这不也没发展起来，自己都顾不上。

总之，产业是一个城市发展的根本动力，当然也适用于片区。有产业的地段，活力才能持续下去。

其次，人口才是撑起房价的重要因素。两个都靠外溢人群购买的片区，价格没特别大优势之时，后期靠的就是增量人口。

正如上文提到，随着宝中和大铲湾的发展，必然会吸引来大批高新人才，单论企鹅岛就能容纳8-10万名员工，这些人未来买房自然会考虑附近片区。

再加上，碧海片区目前有地铁1号、11号线，未来还有地铁15号线，其中15号线是深圳唯一的环线，联接的都是前海、宝中、西丽等高新区和总部基地。

企鹅岛效果图

红山前些年因为价格和片区面貌不输市区，买不起市区的人开始外溢到这里买房，但现在普遍7万+的价格，房源动辄就10万+，这个价格自然没有什么竞争力，未来买房的人又从哪里来呢？

最后，相较而言碧海供应量少，竞争没有那么大。2021年至今，红山有3个新盘入市，供应房源达到2000多套，后期还有两块地要入市。

去年11月开盘的榕江壹号院，是碧海时隔4年盼来的唯一新盘，共397套房源，据说开盘去化就达了76%，目前也快清盘了。待入市的新盘也就一个京地海樾府，体量大概在500套。算上即将开拍的地块，总供应量也不过1000套房源。

02.

买碧海？

还是买红山？

又有人开始说，碧海房价能和红山平起平坐，靠的就是上面的饼画得好，论配套和居住环境，红山肯定完胜。

这就要回到第二个问题上，碧海房价在11号线开通、前海扩容和大铲湾等众多规划利好下，新房一路涨到7万+，二手房最高单价去到14万。

当前，二手房指导价大多在7万-9万/平之间，二手房均价在10万+，次新盘约有15%的回落。

其中，最具代表性是华丰前海湾，作为碧海的次新领涨盘，最高成交价高达12万+，现在成交价10.5万，降幅在13%左右。

而红山房价，这几年，凭借市场趋势向上和学校深高北这两股东风，一路水涨船高。

目前新房价格和碧海差不多，都在7万+，不同的是，中海学仕里价格去到8万+。

过去，红山深高北学qu的小区价格最高的时候去到14万+。非深高北学qu的小区，成交价也突破过10万，挂牌价高达12万+。

随着新盘入市，竞争加剧，非深高北学qu的房源也开始降价出售，在指导价8万左右成交，其中也不乏一些超级笋盘。

楼校长认为，在价格差不多的情况下，优先考虑碧海片区，一是从长远大方向来看，碧海的价值大于红山，而且现在碧海片区的泡沫正在被挤出，价格也在逐渐回归理性。

二是红山价格坚挺更多与学校有关，在教育均衡化的指导下，深圳也在探索大学区、集团化办学、教师轮岗等方式，学qu房的价值会慢慢降温。

三是碧海还有稀缺的海景资源，如华丰前海湾、幸福珺湾、海语西湾等小区高层可以看海。对比深圳湾看海房源，碧海还是良心价。

最后，碧海的配套也并不比红山差，小区底商完全能满足生活需求，不远处就是西乡天虹、大仟里。再到居住体验上，碧海整体上没有红山那么有压迫感。

不过网上有一句评论也相当在理，贴出来一下：在福田上班，买不起福田买龙华，在南山上班，买不起南山买宝安，就这么简单而已！比啥比，抛开投资预期，按需求及通勤买就对了！房住不炒也是这个理，老是透支上涨预期，那是就要按住。