来源: 东莞淘房志

论卖地,城区今年有多拼?


(相关资料图)

有大V说:“城区把未来几年的压箱底靓地全都拿出来了。”

而城区压箱底地块尽出,只为换取一场激烈厮杀。

这不,继上批广发南、万江龙湾两宗地块以封顶价成交后,城区再次祭出两宗稀缺宝藏级地块。

南城一改绿地性质,抛出中心区靓地——稻花村地块,其地段优势,媲美广发南地块。

在寸土寸金的CBD,无论地段、周边配套都可挑剔,且由于体量较小,对房企的吸引力极强。

致力于旧改的东城,时隔5年也迎来新宅地,一出手就是传统豪宅区黄旗山板块靓地——东城体育公园TOD地块。

就凭这两宗地块的位置和配套,刚需与改善看了都得馋哭,更别说对房企的吸引力。

不过,与上批万江龙湾、广发南地块未拍先火,十几家房企同时盯上相比,此次城区的两宗地块却没有传出有哪家房企已经盯上的消息。

不得不让人反思,在新政满月后,面对又陷入不温不火状态的市场,城区两宗重量级靓地,能否再续土拍热度?

走,淘房君带你,用小飞机以上帝的视角,先探它一探。

南城稻花村地块——城区刚需的YYDS

稻花村地块,由此前的绿地改控而来,可谓是横空出世。

该地块占地不多,仅约1.6万平,预计还得配建一所幼儿园,所以容积率也稍显高了点,为3.5。

但别看这宗地块体量小,十分优质得很:地处行政中心,享受市政核心配套,还有地下隧道直通CBD......

当然,也有一些不足之处:像体量小没有什么规划,影响未来居住体验,且车位十分紧缺,虽是刚需盘,但价格大概率对刚需不友好等......

一、地段无可挑剔,毗邻地铁2号线。

区位、交通评级:★★★★★

该地位于元美东路与元美中路的西南侧,与第一国际仅一路之隔。

地块所处区域,是东莞的行政文化中心所在,为市中心的重点发展区域。

周边都是真正的市政规划,据说还规划有月570米长的地下通道,且作为城区首个下穿隧道项目,能够直接通达CBD。

当然,现成的市政配套也很香。1公里范围内就有着中心广场、图书馆、展览馆、元美公园、汇一城、国贸城、市民服务中心等等。

目前,城区最繁华最齐全的配套都在这附近了。

此外,还毗邻地铁2号线的鸿福站口,直线距离仅800米,再加上建设中地铁1号线,出行十分便利。

最新规划的蛤地高铁站,也离地块不算远,地段交通优势直接爆表。

二、小区众多,环境舒适。

环境、生活配套评级:★★★★☆

地块周边的整体面貌与居住氛围自然也没得说,像菊香苑、稻花村、第一国际都是十分成熟的社区。

绕着周边走一走,除了汇一城等大型商圈,周边街道也分布着许多网红店,以及休闲配套。

饭后,可以到小区转转,也可以到商场逛逛,也能到旁边的公园里散散步,生活气息扑面而来。

最重要的是,参照旁边的小区,未来的学区大概率也是划分到南城阳光中心小学。

城区刚需新盘不多,相较于还未入市的几个刚需盘,这地块可谓是刚需的YYDS。

当然,一个比较明显的缺点是:停车位太少了。

淘房君逛了一圈,发现周边私家车很多,街道到处都是,周边小区停车位基本上不够用。

这点只能看后期开发商怎么规划了,不过,体量小感觉也很难规划。

三、周边二手房最高挂牌价近6万元/平,刚需盘难倒刚需。

价格评级:★★★☆☆

南城新房比较稀缺,像南城豪宅鹏瑞天玥,在售均价大概在46500元/平左右。

而参照最新入市的华润润府,价格已到5万+,两者都为刚需盘,当然区域优势来看,稻花村地块弱些。

而据贝壳显示,周边中信凯旋城的二手挂牌价中,也普遍在4-5万的区间,最高挂牌价更是达6万元/平。

当然,周边楼龄较高的老旧小区,房价会相对低点,像菊香苑、稻花村、石竹花园等,挂牌价普遍在3万+/平。

值得一提的是,该地块最高楼面价25900元/平,参照广发南地块的楼面价,如若同样封顶成交,那么两者楼面价一样高。

淘房君认为,稻花村这个地块除了面积小点,各方面很能打,后续单价上4万+绰绰有余,甚至5万也没啥问题。

毕竟核心地块的价值就在那里,不过单价虽然可能高,但好在户型不大,总价也不会让人绝望,挤一挤还是能够上车的。

东城体育公园地块——超级TOD豪宅靓地

早在今年土拍的地块中,东城体育公园地块就是与万江龙湾地块、广发南地块并列的城区土拍香饽饽之一。

而龙湾地块、广发南地块相继被保利、万科以封顶价拿下。

这也给了东城这宗地块很大的底气,同样被封顶价成交的概率极高,也显得这宗地块越发珍贵。

那么,时隔5年,东城终于再次挂牌出让土地,这宗地有何亮眼之处?

先说结论:

该地块的优势也很明显:豪宅区、交通给力、生态环境十分优越......

缺点是区域规划稍逊一筹,周边多旧改,车流量大噪音影响等......

一、黄旗山传统富豪区,顶级配套加持

区位、配套评级:★★★★☆

该地块能与广发南、龙湾两宗相提并论,不是没有道理的。

首先,在区域优势上就不输给任何一方:地处黄旗山,坐拥南城CBD,紧靠火炼树旧改。

黄旗山是东莞传统豪宅区,上千万的豪宅随处可见,据悉大约50%以上的东莞富豪都居住在此。

地块旁边就是东城体育公园,加上所处的黄旗山,拥有着占地16万平的生态资源,有山有公园,这也是该地块最大的依仗。

不仅如此,该地块周边的生活配套也很丰富。

从地块位置一眼就能看到国贸,十分钟左右的车程,就能到达汇一城、民盈国贸、星河城等商圈。

教育资源方面,周边有着东华高级中学、光明中学等等优质学校。

不过,值得一提的是,该黄旗南片区比起黄旗北片区,目前整体区域规划及面貌还是稍显一般。

周边还是有一大片农民房,也因此周边汇聚了多处旧改,而与地块比较息息相关的还是黄旗南片区城市综合体旧改项目。

估计区域整体换新还有很长一段时间。

此外,据淘房君现场感受,该地块毗邻两大主干道,车流量多噪音很大,说话都听不清,后续靠公路的楼栋会受影响。

还有一个就是,不远处有个很大的变电站,地块旁也有多个高压电塔,多少会影响居住体验。

总结:地处黄旗山板块,生态环境优势突出,豪宅气息扑面而来,且离南城国贸等商圈很近,享受顶级配套,但周边多处区域规划还有待改善。

二、新源路站TOD,出行十分便利。

交通配套评级:★★★★★

交通也是该地块的一大优势。

作为TOD地块,旁边就是在建中的东莞1号线新源路站,预计2024年开通,即两年后家门口就能坐上地铁了。

且随着1号线的开通,通过此战前往南城就更近更快了,还可通过鸿福路站换乘2号线,出行极其便利。

此外,还有广州地铁28号线、深莞快轨以及地铁12号线都经过此处。

其中,广州地铁28号线,将有望成为最早施工项目,今年来其动静频频,被外界誉为“超级地铁”。

该28号线连接佛广莞三地,在东莞内途径中堂、万江、莞城、黄旗南、寮步,松山湖等地。

未来,无论是市内出行还是前往周边城市都很方便。

当然,目前主要还是依靠莞长路以及八一路两大主干道,周边也设有多个公交站,基本出行不成问题。

总结:交通优势十分明显,等到地块出让,再到项目建成入住,1号线也基本开通了。

三、二手均价破4万+,最高挂牌均价破6万/平

价格评级:★★★★☆

东城几乎没有新房在售,比南城的新房还稀缺。

而作为传统富豪区,黄旗山片区的房价也是处于东莞天花板级别。

地块周边聚集着万科皇马郦宫、中海莞府、天骄御峰、新世纪豪园、中信凯旋城等等二手豪宅小区。

其中多数都在4万+的价格水平,像中信凯旋城挂牌均价就在4.9万/平左右,而仅一路之隔的中海莞府,挂牌均价在4.5万/平左右。

最高的要属天骄御峰这一千万级豪宅,其挂牌均价为6.3万/平,已经破6万了。

据官方消息,东城体育公园地块占地约4.98万平,容积率仅为2.7。其体量大容积率低,势必是要打造成黄旗山又一高端豪宅项目。

淘房君认为:该地块无论地段还是交通、生活等配套,都十分难得,5万+/平还是可以的。

但估计还得参考下明年的广发南项目。

城区供地大井喷,明年城区热预定

综上,可以看到,稻花村地块与东城体育公园地块,无疑是第三批供地中的必争之地。

虽然目前没有任何房企的动静,不过相信城区两宗地还是能再掀起热潮来。

毕竟,城区苦新房断供久矣。

谁有地,谁就掌握了话语权,开发商不可能放弃的。

今年土拍大井喷,叠加已有项目,如果进度顺利的话,明年将迎来城区新房热潮。

淘房志认为:近几年核心区的行情,大概率处于震荡横盘期,不会出现大涨。而目前来看,多数二手房的房价还是太高了,笋盘买不到还容易追高。

因此,接下来城区打新的性价比反而更高点。

一则接下来的项目都十分优质;二则可选性更多,豪宅可以选广发南、东城体育公园项目、华润润府等;刚需也有稻花村项目可以抢一抢。

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