近日，东莞市住房和城乡建设局发布《东莞市物业管理条例（草案征求意见稿）》（以下简称《条例》），公开征求意见。
《条例》共有八章99条，主要内容包括明晰各主体责任、规范物业服务区域划定工作、推动筹备成立业主大会工作、加强对业主委员会的指导监督、探索建立物业管理委员会制度、规范新建物业承接查验、加强对物业服务人的监管、完善物业服务价格形成机制、优化应急物业服务机制、推动既有住宅小区车辆充电设施安装、加强业主共有收益管理、完善老旧住宅区应急维修机制、加强党建引领物业管理的法律支撑。
对于业主都较为关注的停车问题，《条例》要求：
【资料图】
● 物业服务区域内规划的车位、车库应当首先满足业主、物业使用人的需要。尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。物业服务区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的，不得出售、附赠，不得以租代售。
● 车位、车库尚有空余的，物业服务区域内不得新辟规划以外的车位、车库。车位、车库不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地用作停车位的，应当经业主共同决定，并依法办理相关手续，所得收益归全体业主共有。鼓励业主与住宅小区周边单位建立停车资源共享制度。
《条例》部分内容：
【业主权利】业主在物业管理活动中，享有以下权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；
（二）依法使用物业共有部分；
（三）推荐或者自荐业主委员会的候选人，选举业主委员会委员，并享有被选举权；推荐或者自荐物业管理委员会业主代表；
（四）参加业主大会会议，行使表决权；
（五）提议召开业主大会会议，并就制定或者修改管理规约、业主大会议事规则以及其他物业管理有关事项提出意见和建议；
（六）监督业主委员会、物业管理委员会日常工作；
（七）监督物业服务人履行物业服务合同；
（八）对物业共有部分的使用、管理、收益享有知情权和监督权；
（九）监督住宅专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规和规章规定的其他权利。
【业主义务】 业主在物业管理活动中应当履行以下义务：
（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则，支持物业服务人按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动；
（二）遵守物业服务区域内物业共有部分使用、公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、排水管理、动物饲养、卫生防疫、燃气安全、绿化管理等方面的管理制度；
（三）执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）依法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和相关管理措施；
（五）及时配合业主委员会或者物业服务人对存在安全隐患、危及公共利益或者他人合法权益的建筑物及其附属部分采取修缮以及其他安全治理措施；
（六）按时交纳物业费等相关费用；
（七）按照规定交纳住宅专项维修资金；
（八）不得损害公共利益和他人合法权益；
（九）法律、法规和规章规定的其他义务。
【业主共同决定事项】以下事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）确定候选物业服务人，选聘和解聘物业服务人；
（五）使用住宅专项维修资金；
（六）筹集住宅专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动
（九）申请调整物业服务区域；
（十）确定或者调整物业服务内容、方式、标准和价格等物业服务合同内容；
（十一）业主大会、业主委员会工作经费、共有收益的管理和使用；
（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条第一款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
使用住宅专项维修资金等仅涉及部分业主共有和共同管理权利的事项，由该部分业主共同决定。
业主大会不得授权或者委托业主委员会等其他主体决定本条第一款规定的事项。
【申请成立业主大会】 满足下列条件之一的，业主可以向镇人民政府（街道办事处）提出成立业主大会的书面申请：
（一）占业主总人数百分之二十以上的业主联名提出；
（二）已交付使用的物业专有部分面积达到物业服务区域专有部分总面积百分之五十以上。
物业管理委员会
【物业管理委员会成立条件】 有下列情形之一的，镇人民政府（街道办事处）应当及时组织成立物业管理委员会：
（一）尚不具备成立业主大会的条件，经占业主总人数百分之十以上的业主提出书面申请；
（二）满足本条例第十九条的条件，业主向镇人民政府（街道办事处）提出成立业主大会书面申请的；
（三）业主委员会任期届满需要换届选举，或者因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举。
【物业管理委员会职责】 物业管理委员会依法履行以下职责：
（一）筹备成立业主大会；
（二）不具备成立业主大会条件的，组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项;
（三）组织业主委员会换届选举。
尚未选举产生业主委员会的，物业管理委员会临时代为履行业主委员会的职责。
物业管理委员会自新一届业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并应当在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。
物业管理委员会应当依法履行职责，及时向业主公开物业管理相关信息，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
物业管理委员会应当接受镇人民政府（街道办事处）以及市住房城乡建设部门的指导和监督。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规和规章的，镇人民政府（街道办事处）应当责令限期改正或者依法撤销其决定，并通告全体业主。
【物业管理委员会组成】 物业管理委员会由镇人民政府（街道办事处）房管部门、公安机关、司法行政机关代表，村（社区）党组织或者村（居）民委员会代表，建设单位代表以及业主代表组成，人数为九至十五人单数，其中业主代表人数应当不少于总人数的百分之五十，具体由镇人民政府（街道办事处）根据物业服务区域规模、物业类型、业主户数等因素确定。已成立业主大会的，建设单位无须指派代表参加。
物业管理委员会单位代表人选由各自单位推荐产生。业主代表人选应当符合本条例第三十四条规定的业主委员会委员候选人的条件，通过业主自荐或者联名推荐，以及村（社区）党组织、村（居）民委员会推荐等方式产生，由镇人民政府（街道办事处）通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中确定。鼓励和支持党员业主成为物业管理委员会成员。物业管理委员会主任由镇人民政府（街道办事处）指定。
业主委员会
【业主委员会组成】 业主委员会委员由五到十五名委员组成，组成人员为单数，但户数一百户以下的，业主委员会可以由三人组成。业主大会会议选举产生的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数，但达到本条规定的业主委员会最低人数要求的，业主委员会成立。业主委员会主任、副主任由业主委员会委员推选产生。
【业主委员会参选条件】 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力且具有完全民事能力的业主担任。业主大会议事规则可以约定业主委员会委员候选人需要符合下列条件：
（一）遵守有关法律、法规、规章和业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（二）有必要的工作时间；
（三）无欠缴物业费三个月以上或者累计欠缴物业费六个月以上，经书面催缴仍拒不缴纳的情况；
（四）无经书面催缴仍拒不缴纳住宅专项维修资金及其他需要业主共同分摊费用的情况；
（五）无违法建设、擅自占用物业共有部分的情况；
（六）无因故意犯罪被判处刑罚，执行期满未逾五年的情况；
（七）报名日期截止前三年内无因物业管理相关违法行为受到行政处罚的情况；
（八）无被列为失信被执行人；
（九）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接利益关系；
（十）业主大会议事规则规定的其他条件。
【业主委员会职责】 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）组织召开业主大会会议，定期向业主大会报告物业管理实施情况和业主委员会履职情况；
（二）拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案，拟定物业服务合同，并根据业主大会决定，代表业主与物业服务人签订、解除物业服务合同；
（三）拟定共有部分和共有收益的使用、管理方案；
（四）拟定印章管理、档案管理、财务管理、停车管理、宠物管理、装饰装修管理等规章制度；
（五）监督住宅专项维修资金的使用，组织住宅专项维修资金的续筹，对未按照要求移交住宅专项维修资金的建设单位和物业服务人、拒不缴纳住宅专项维修资金的业主实施追缴；
（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按照约定支付物业费,监督物业服务人履行物业服务合同；
（七）制作和保管业主大会、业主委员会会议记录、会计凭证、会计账务、财务报表、审计报告等文件，并建立相关档案；
（八）监督管理规约的实施，对业主违反管理规约的行为予以劝阻、制止；
（九）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十）配合有关部门、镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会做好物业服务区域内秩序维护、应急处置、社区治理、公益宣传等相关管理工作，并接受其指导和监督；
（十一）法律、法规和规章等规定和业主大会赋予的其他职责。
【业主委员会换届】 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年，可以连选连任，任期届满的，业主委员会自行解散。
业主委员会任期届满前六个月，应当向镇人民政府（街道办事处）书面报告本届业委会届满日期、需要交接的物业管理重要事项等情况，并提请成立物业管理委员会，由物业管理委员会组织召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。业主委员会未及时报告的，业主可以通过书面形式向镇人民政府（街道办事处）反映。
前期物业管理
【选聘前期物业服务人】 前期物业管理阶段的物业中有住宅项目的，建设单位应当在销售首套房屋前，通过招投标选聘物业服务人进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同。一个物业服务区域应当作为一个整体进行招标。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经市住房城乡建设部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。
【前期物业费】 物业买受人应当自签署物业交付文件之日起，按照商品房买卖合同的约定支付前期物业费。
物业买受人无正当理由不接收物业的，物业买受人应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起，按照商品房买卖合同的约定支付前期物业费。
物业服务
【项目负责人与物业服务合同】 物业服务项目实行项目负责人责任制。物业服务人应当在签订物业服务合同之日起十五日内，将物业服务合同和项目负责人相关信息报市住房城乡建设部门和物业所在的镇人民政府（街道办事处）备案。
【物业服务收费】 物业服务收费实行市场调节价，但按照国家和省有关规定实行政府指导价的除外。
物业服务收费实行政府指导价的，市发展改革部门会同市住房城乡建设部门每三年综合考虑物业服务质量内容、成本变化情况等因素，适时调整政府指导价及其浮动幅度。
物业服务收费实行市场调节价的，市住房城乡建设部门应当定期发布住宅小区物业服务项目清单，明确各类物业服务内容和标准，物业管理协会应当在市住房城乡建设部门的指导、监督下，定期发布各类物业服务成本和价格监测信息，供业主和物业服务人参考。
【业主付费】 业主应当按照物业服务合同约定按时足额支付物业费，不得以物业空置、存在开发遗留问题、未接受或者无需接受相关物业服务等为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；经书面催交仍未在期限内支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁；
经生效司法判决和仲裁裁决确认后仍不履行的，物业服务人可以依法向人民法院申请强制执行，同时可以申请人民法院将其纳入失信被执行人名单。业主委员会有权依照法律、法规、规章的规定和管理规约的约定协助物业服务人催交物业费。
物业服务人不得以部分业主拖欠物业费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准，不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
政府及其有关部门、村（居）民委员会委托物业服务人实施物业服务合同约定以外的公共服务事项的，应当支付相关费用。
【续聘选聘】 物业服务合同期限届满前，业主依法共同决定选聘或者续聘物业服务人的，应当自作出决定之日起十日内将选聘或者续聘的决定书面告知物业服务人。
物业服务人接受选聘、续聘决定的，应当在收到书面告知之日起十五日内签订物业服务合同。
物业服务人不接受选聘、续聘决定的，应当在收到书面告知之日起十五日内书面告知业主或者业主委员会。
物业的使用和维护
【禁止行为】 物业服务区域内禁止下列行为：
（一）擅自改变共有部分的用途；
（二）擅自占用、挖掘物业服务区域内道路、场地；
（三）擅自摆设摊点，无序停放车辆；
（四）在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画，随意抛弃垃圾，在公共场地放置杂物；
（五）破坏、擅自占用消防设施、公共疏散通道、消防通道，破坏消防安全标志，擅自改变消防通道；
（六）擅自拆除人民防空工程，破坏人民防空工程的防护（防化）设备设施、人防通讯警报设施及相关功能用房；
（七）超过设计规定的荷载使用物业；
（八）破坏公共环境保护设施或者造成环境污染的其他行为；
（九）在楼梯间、疏散通道、安全出口、消防车通道、门厅内停放电动自行车或者为电动自行车及其电池充电，携带电动自行车及其电池乘坐电梯，违规私自拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车等充电；
（十）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
物业服务区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报；业主大会或者业主委员会有权依照法律、法规、规章等规定和管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；物业服务人应当及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务人应当及时报告相关部门，相关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。
【停车管理】 物业服务区域内规划的车位、车库应当首先满足业主、物业使用人的需要。尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。物业服务区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的，不得出售、附赠，不得以租代售。
车位、车库尚有空余的，物业服务区域内不得新辟规划以外的车位、车库。车位、车库不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地用作停车位的，应当经业主共同决定，并依法办理相关手续，所得收益归全体业主共有。鼓励业主与住宅小区周边单位建立停车资源共享制度。
物业服务区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。
【车辆充换电设施】 建设单位应当按照有关规定在新建住宅小区建设电动汽车充换电设施和预留安装条件。新建住宅小区应当规划和配套建设电动自行车集中停放场所及充电设施。
既有住宅小区需要增设电动汽车充换电设施的，供电部门应当积极推广应用智能有序充电，组织引导充电运营商依法在公共区域统一规划建设、统一维护管理供全体业主使用的公用充换电设施。在固定车位建设供个人使用的电动汽车充换电设施的，供电部门应当引导业主采用市场化方式委托充换电运营商按照统一规划建设、统一维护管理模式开展供电设备改造，提供充换电设施建设维护一体化服务。
既有住宅小区电动自行车集中停放场所及充电设施无法满足业主需求的，经业主共同决定，物业服务人可以利用物业共有部分增建、改建符合相关技术规范和消防要求的电动自行车集中停放场所及充电设施。
物业服务人应当积极配合业主或者其委托的施工单位依法安装充换电设施，为现场勘察、线路安装、通电运行等环节提供便利条件，并加强充换电设施所在区域日常安全巡查和消防安全设施设备维护。
【共有收益范围】 物业服务区域内依法属于业主的共有收益包括：
（一）利用业主的共有部分从事经营活动产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；
（二）因业主的共有部分被侵占、损害或者被依法征收所得的补偿、赔偿费用；
（三）共有收益的孳息；
（四）其他依法属于业主共有的收益。
前款规定利用业主的共有部分从事经营活动的，应当由业主共同决定，并依法办理有关手续。
【共有收益管理】 经业主大会决定，共有收益可以由业主委员会管理或者委托物业服务人管理。业主大会未对管理单位作出决定的，共有收益由物业服务人暂行管理。
一个物业服务区域应当且只能开立一个共有收益账户，账户开户单位是共有资金管理单位，不得以个人名义开立共有收益账户。
共有收益由业主委员会管理的，业主委员会可以持备案回执向银行等金融机构申请以业主委员会名义开立共有收益账户，金融机构应当协助办理。
共有收益由物业服务人管理的，物业服务人应当开立单独账户专项存放代管的共有收益。
【共有收益用途】 共有收益可以用于下列支出：
（一）维修、更新、改造、增设共用设施设备；
（二）补充住宅专项维修资金；
（三）业主委员会工作经费；
（四）第三方审核、审计、检测所需费用；
（五）开展业主公益活动；
（六）物业服务合同或者临时管理规约、管理规约规定的其他事项。
经业主共同决定，共有收益可以优先用于前款第一项支出。
未经业主共同决定，不得使用共有收益。任何单位和个人不得挪用、侵占共有收益。
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