这两天咖姐听到一个扎心的消息。

(相关资料图)

根据深圳中原研究中心的监测，相比高峰时期，深圳二手房整体均价已经下跌了近两成！

自参考价发布以来，深圳二手房成交量不断创新低，已连续15个月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套，市场下行趋势继续，甚至愈演愈烈，未出现反弹的现象。

二手挂牌量不断创新高，新房折扣也越来越普遍。比如近日开盘的华侨城四海华亭，开盘最低86折、400多万就能买龙华地铁口三房。

新入市楼盘价格内卷，“片区最低价”的字眼也越来越常见，进一步压制了二手价格。

在未来二手房价格仍将持续调整的背景下，深圳中原研究中心发布了这份《二手房价格压力测试报告》：

报告选取全市各区56个代表性楼盘作为样本，以2017年至今为样本时间周期，通过收集2022年样本楼盘最新成交价格，并测算2017-2021年深圳购房者平均持有成本，以此计算两个数据的差异率，这个差异率，则为二手房价格压力值。

样本楼盘

翻译成大白话就是，压力值代表二手房成交价能下跌的幅度：

如果得出压力值为正，那么说明楼盘近五年（2017-2021）的持有成本低于目前的均价，价格还有下调的空间，简称“赚钱”

如果得出压力值为负，则说明楼盘近五年（2017-2021）的持有成本高于目前的均价，也就是俗称的“亏本”

而通过报告中的压力值的计算公式，将各参数代入，也可以自行计算不在样本楼盘范围内的其他楼盘压力值。

市场仍在调整中，预计未来一段时间也会持续处于低位。

深圳市场的底到底在哪里？

价格继续下行，对深圳各区域及各种不同类型的楼盘又有哪些影响?

大部分楼盘近五年累计涨幅能覆盖近一年的亏损

相对于2021年，仅有6个楼盘价格仍实现了增长，其他楼盘出现了不同程度的跌幅。但因近五年房价累计涨幅较大，大多数楼盘的成交均价相比五年前依然是上涨的。

分区域来看，2017年以来中西部涨幅较大，依然能覆盖近一年多以来的跌幅和利息支出。龙华超过了南山、福田位居第一。

而东部区域出现滞涨，盐田、坪山、龙岗、罗湖四个区域近五年均为亏损。也侧面说明，目前东部的价格是比较低的，如果自住上车可以考虑。

超八成样本楼盘，能再跌10%

56个楼盘中，价格压力值为正的有32个，占比57.1%，表明仍有超过一半的楼盘目前均价高于持有成本。

但在这32个“赚钱”的楼盘中，其中24个在0-10%之间，可以承受的下跌空间已经不大。另外有24个楼盘价格压力值已经为负，已经亏本。

按照市场下行的趋势，一旦平均价格再跌10%，即便后续的贷款利息等其他成本，也有超过八成的楼盘会“亏本”。

这还是基于各个片区标杆楼盘计算出来的结论，换做其他普通楼盘，亏损则更为明显。

这样看来，2017-2022年购房的业主想要换房，且卖且珍惜；而如果想接手这五年内的二手房、又不知道如何砍价，咖姐认为以上数据也是相对合理的参考范围。

豪宅片区盈亏分化明显

测算得出，样本楼盘的平均压力值为0.5%，也就是总体来看，目前的成交均价基本持平于近五年的购房成本。但各个楼盘之间出现了明显的分化。

样本楼盘中，压力值最大的恒裕滨城，最新成交均价高于近五年持有成本34%；而作为老牌豪宅区的华侨城纯水岸、香山里花园，压力值却为负数，持有五年亏了2~3成。

究其原因，华侨城片区新盘少，难以对片区带来刺激，也没有特别优质的学校。在香蜜湖、后海等其他豪宅片区价格上涨的年份，华侨城片区的并未上涨太多。而一旦市场下行，亏损的就更为明显。

每个楼盘的最新成交价、近五年持有成本以及具体的压力值数值，可以加入咖姐的星球查看，或者点击今日二条文章阅读。

非顶级豪宅，成交价接近参考价

很多人在问的“指导价能买到什么样的房子”，这个问题在下图中有更直观的体现。

对比目前成交均价、参考价、挂牌价，可以看到，各个楼盘平均挂牌价都是高于成交价的，部分楼盘平均挂牌价甚至远高于成交均价。

而单独对比成交均价和参考价则不难看出，除了部分顶级豪宅如恒裕滨城、半岛城邦，以及中信红树湾花城、壹方商业中心等高端豪宅，成交价远高于参考价之外，有大量楼盘的成交价接近、甚至低于参考价。

并且在市场持续低迷、挂盘量不断走高的情况下，会有越来越多的楼盘成交向参考价靠近。