两年多以前，我在南山某新盘的开盘现场遇到一位投资客，他说了自己这些年的成果：

【资料图】

7年前在坂田买下第一套房，总价100多万，当时刷了50万信用贷，这些年手上有了8套房，其中4套在深圳。

“靠这些房子，现在我都不用工作了。”他当时说。

在深圳楼市行情快速上涨时期，像他这样的例子并不少，部分投资客从房子里实现了“一夜暴富”的愿望。

而当市场进入到冷静期，买在高位的投资客们则苦不堪言。

据观察网报道，深圳一名投资客整体月供超40万，如今“割肉”出售也没人要。

整体月供40万

深圳投资客降价卖房没人要

“深圳近期最大的个人爆仓：一个用杠杆过度的投资者，X府1套、X玺1套、绿X湾2套，合计约780㎡，下月中将被法拍。”这是一位业内人士在微博上发布的信息。

用杠杆过度，在深圳楼市里不乏这样的例子。

据观察者网报道，深圳投资客张信程也正在被其购入的多套房源弄得焦头烂额。

据了解，张信程在日常工作之余喜欢研究房地产，曾购入华润城等多套房产，整体月供超40万。

为偿还贷款，张信程选择“以贷养贷”，即利用小银行的抵押贷做到高评估，从而拿到高息贷款，以此作为下一套房产的首付或上一套房产的房贷。

这样的操作方法确实让张信程在房价上涨阶段尝到了甜头，打新一套卖掉就能净赚几百万，但也让其在房价下跌期间尝到了苦头。

据了解，上述抵押贷属于高息贷款，利率高出市场平均水平，且不享受降息待遇。在房价预期下跌的背景下，张信程名下大部分房产总价均有不同程度的下滑，但是每月要支付出去的巨额利息不会下降。

事实上，这并不是张信程第一次栽跟头。在2008年金融风暴引发的楼市震荡中，张信程作为亲历者，真切感受过整体成交大幅萎缩、成交价格大幅下跌、土地成交急度萎缩，主城销售面积同比下降21.8%等数据带来的影响。

在近年的一片看涨声中，他过于乐观地把赚到的钱基本全数投入了炒房中。

为了还贷他不得不将部分房产挂牌出售，但由于市场行情不好，客户都抱着观望心态，目前几套房降价后仍未成功售出。

深圳二手房源突破10万套

一年前进场的投资客，大多折戟

据深房中协的数据统计，截至2022年11月1日，深圳共挂牌出售房源突破10万套，对比10月1日统计的9.7万套增加5000多套。

二手房挂牌量再次上涨，反映业主出售意愿确实在上升。

有点好奇，这其中，有多少是专业投资客？

而近日更令人关注的，是深圳中原研究中心发布的二手房价压力测试数据。

先说结论：

◎ 大部分楼盘近5年累计涨幅能覆盖近一年的亏损。

◎ 超八成样本楼盘，能再跌10%。

◎ 豪宅也出现分化，非顶豪产品，出现成交价接近参考价的现象。

深圳中原研究中心选取全市关注度高的56个样本楼盘，以2017年至今为样本时间周期，通过收集2022年样本楼盘最新成交价格，并测算2017-2022年深圳购房者平均持有成本，以此计算两个数据的差异率，这个差异率就是二手房价格压力值。

直白一点说，压力值就是二手房成交价能下跌的幅度。

▲56个样板楼盘 | 深圳中原研究中心

这56个样板楼盘里，超过一半楼盘目前均价高于持有成本，但其中24个可承受的下跌空间已经不大，有24个楼盘已出现亏损。

如果以2021年的数据进行对比，下滑10-20%的楼盘18个，占比32.1%；下滑5%-10%的楼盘有10个，占比17.9%。

也就是说，在过去一年前上车的投资客，大多将投资失利。

深圳中原研究中心表示，“一旦平均价格再跌10%，即便不计算后续的贷款利息等成本，那么超过八成的楼盘价格也将低于持有成本。”

二手房市场冷清，业主也不硬气了，房源议价空间在增加。

据中原中原研究中心统计，对比目前成交均价与挂牌价，所有楼盘挂牌价都高于成交均价，挂牌价高于成交价5%-30%分布最广泛。

其中，挂牌价高于成交价10%-20%分布最多，共有25个楼盘，占比44.6%。

“在市场持续低迷，挂牌量不断增多背景下，业主挂牌价远高于实际成交价成为市场趋势。”深圳中原研究中心称。

“这是一个非常明显的信号——如果以投资为目的购房，你很可能血本无归，因为未来你的成交价，很可能低于你的买入价。”业内人士表示，经历这一轮调整，深圳的房地产市场会不会逐渐回归到正常的需求层面上去，这是大家期待看到的。