上周关于《二手房价格压力测试》的报告一发布,咖姐收到很多朋友的咨询。


(资料图片仅供参考)

除了有想让咖姐帮忙算自己小区压力值的,也有朋友反馈,觉得数据理解起来有点抽象。

咖姐今天就以几个代表区域为例,用最直观的市场成交,来看看深圳现在楼市到底“惨”成什么样子。

01

刚需:

新房跌到地板价 二手成交价腰斩

在二手房价格压力测试报告中,有一个比较突出的区域龙华区,其平均价格压力值为5.4%,甚至超过了福田、南山。

一方面,龙华区的二手价格在前两年上涨幅度比较大;另一方面,龙华今年二手成交量较少,加上区域内新房的大量供应,进一步挤压了二手的生存空间。

但细化到今年来看,龙华区不管是新房还是二手市场,降幅都非常明显。

如前不久开盘的四海华庭,推出87平-121平的住宅产品,主要面向刚需人群,号称“用光明价格买进龙华”。

据悉,项目开盘当天按揭客户享约8.8折、全款客户享8.6折。折后单价大概在5.18-5.99万/平

项目位于龙华老城区,片区配套成熟、交通便利,距离4号线龙华站约600米。周边的老旧小区如大信花园金庸阁中环花园等,挂盘均价也多在5.3万/平以上的区间。

楼龄稍微新一点的楼盘,如一公里范围内的港铁天颂花园一期,最新的挂盘均价在7.6万/平往上。

对比周边新房价格则更明显,同片区的卓越柏奕府108-124平住宅,均价约7.47万/平深铁珑境110-184平住宅,均价约7.08万元/平

四海华庭说是跌到了龙华“地板价”,一点都不夸张。

02

豪宅:

价格明显松动 指导价挂盘增多

如果说刚需楼盘因为可替代的竞品太多,海量供应引发内卷导致价格下跌,不能说明整个深圳市场。

那一向被视作深圳房价扛把子的豪宅,是否依然坚挺?

咖姐之前就写过,深圳豪宅市场,不管是老牌豪宅片区如香蜜湖华侨城、海景豪宅片区如深圳湾还是新贵豪宅片区如宝安中心区,价格都有明显的松动

华侨城片区部分楼盘如香山里花园纯水岸最新成交价对比近五年持有成本亏损近三成;

半岛城邦三期五房一房源报价20万出头,回到近三年前水平;

10月底宝中幸福海岸一套147平房源以指导价成交,折合单价约8.77万/平,而当时小区的挂盘均价在12~13万/平的区间。

到今日,更多的楼盘的报价在下调。

宝中花样年花乡西城上筑高峰时期成交价接近14万/平,目前已出现接近9万/平放盘的房源。

后海片区标杆楼盘蔚蓝海岸1~4期的挂盘均价在12~13万/平的区间内。根据咖姐在中介处了解到的最新消息,就在上周末,蔚蓝海岸二期两套笋盘放出:

144平4房报价1498万,折合单价约10.4万/平;

109平3房报价1198万,折合单价约11万/平,还带100平露台。

蔚蓝海岸二期的官方指导价10.5万/平,折算下来这两套房源都是以接近指导价水平挂出的。

“网红二手盘”侨香村,也有一套113平南向3+1房放出,报价1350万元,折合单价约11.9万/平。而同户型房源在今年6月还能以1600多万成交。

03

“网红”区域:

新盘折扣内卷 二手热盘跌三成以上

规划利好拉满、曾经被认为买到就是赚到的前海,也打起了价格战。

近期拿证的天健悦湾府,推售面积段为113-164平的住宅,单价在8.27-10.96万/平之间,总价最低943万起,精装交付。

比起去年初开盘的悦桂府(总价1068万起),配套基本相同,而上车门槛便宜了100多万。

同样在近日取证的万科臻湾悦,321套108-167平4房住宅,单价区间在9.04-12万/平,总价1018万起。

对比9月刚开盘的颐城栖湾里(总价1122万起),两个月时间,上车门槛也便宜了100多万。

二手方面,星海名城已经有不少房源按指导价成交。中海阳光玫瑰园比起高峰时期的成交价跌幅也达到三成以上。

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