1月17日，国家统计局发布2022年1-12月份房地产开发投资和销售数据。统计数据显示，2022年，全国房地产开发投资约13.29万亿元，比上年下降10.0%。从数据上看，全国房地产开发投资同比降幅继续扩大，已达到两位数。而交易数据也在2022年出现明显的拐点，全年商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%。

在58安居客研究院院长张波看来，2022年全年呈现出明显的开发投资下滑，市场降温、供给信心不足是主因。不过，随着房企融资政策的不断放开，房企的现金流明显改善，头部房企投资开发额会不断提升。

国家统计局数据显示，2022年，全国房地产开发投资约13.29万亿元，比上年下降10.0%。资料图片

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房地产开发投资额同比降一成

2022年全国房地产开发投资额增速降至两位数。据国家统计局数据显示，2022年，全国房地产开发投资约13.29万亿元，比上年下降10.0%；房地产开发企业房屋施工面积约90.50亿平方米，比上年下降7.2%；房屋新开工面积约12.06亿平方米，下降39.4%；房屋竣工面积8.62亿平方米，下降15.0%。

对此，张波表示，2022年全年呈现出明显的开发投资下滑，市场降温、供给信心不足是主因。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进也认为，2022年全国房地产开发投资额增速数据处于持续下滑状态，且进入到两位数的行列，说明开发投资的压力比较大。

另外，国家统计局数据显示，2022年，房地产开发企业到位资金约14.90万亿元，比上年下降25.9%。其中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；利用外资78亿元，下降27.4%；自筹资金52940亿元，下降19.1%；定金及预收款49289亿元，下降33.3%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。

值得关注的是，在开发投资增速以及房地产开发企业到位资金下行的同时，房企土地购置面积增速也在下滑。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。

张波认为，土地热度降温明显，虽然央企、国企以及地方城投发挥更大力度，但依然很难扭转。而房企融资下滑，体现出房企的资金面压力增大，间接导致楼盘交付问题凸显以及房企拿地减少。

在严跃进看来，目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。

商品房销售额处于6年来低位

国家统计局数据显示，2022年，商品房销售面积约13.58亿平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额约13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。截至2022年末，商品房待售面积约5.64亿平方米，比上年增长10.5%，其中住宅待售面积增长18.4%。

“商品房成交量下滑明显，显示出市场信心不足，尤其是购房者信心下滑。”张波如是称。

对于这一数据，中原地产首席分析师张大伟认为，中国房地产经过多年高速发展，在2022年已经出现了明显的拐点，市场成交量将很难再出现2021年的18万亿、18亿平方米历史高峰，未来中国房地产市场将在13万亿、13亿平方米周围波动。

整体来看，张大伟认为，成交面积、成交金额在2022年跌幅加大，全年销售刷新多年冰点。具体来看，2022年销售面积是2016年至今累计7年来的最低点，销售额则是累计6年来的最低点。如果拆分单月数据可以看到，2022年12月单月销售面积以及销售额，是连续3个月整体市场再次探底。

严跃进也认为，当前房屋销售数据总体上弱于预期，购房需求刺激面临阻力。不过，2023年要乐观看待此类数据，随着疫情高峰期已过，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场是中国最大的消费市场，其势必有较好的表现和转机。

业内：预期好转概率明显提升

房企的融资直接影响到2023年开发投资数据。对此，张波表示，房地产市场预期好转的概率明显提升，尤其是对房企融资政策的不断放开，房企的现金流明显改善，头部房企投资开发额会不断提升。目前，房地产投资侧的转正，不但取决于供给侧，还要看需求侧的改善，看房热度和市场成交量提升才能保障房地产投资有效恢复。

张波进一步解释称，为贯彻落实中央经济工作会议部署，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，“三线四档”预计也将迎来微调。

总体来看，张波预计，对于房企的“红线”要求不会变，可能会和贷款集中度一样，延长或者设置过渡期，弱化不同档位，对债务增长的容忍度提高，对拿地、对现金流的要求也会下降。如此一来，部分企业会有一定的加杠杆空间。

严跃进也认为，在“金融支持房地产16条”“三支箭”以及后续出台的资产负债表优化21条方案的支持下，开发投资等资金状况势必有积极的改善。当然，要真正改善企业资金状况，不在于外部融资端，而在于要继续刺激购房端，即企业的销售状况要加快改善。另外，2023年激活土地市场的工作需要加快，其关系到各地土地财政的有序运转，也关系到房屋的供应。

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