全年楼市综述

市场降温明显，二手住宅成交遭“腰斩”

(资料图片仅供参考)

写字楼供应持续走低，空置率有所下降、租金小幅回升

商业购买需求略有下降，租金结构性下调

01、市场降温明显，二手住宅成交遭“腰斩”

2022年全国层面“稳楼市”政策频繁出台，但政策暖风始终未能在深圳刮起，深圳住宅市场继续降温。2022年深圳一、二手住宅合计成交56142套，较2021年下跌39.7%；总成交面积562.71万㎡，较2021年下跌36.4%。

其中，一手住宅共计成交34441套，同比下跌34.3%，创下2012年以来的新低；二手住宅共计成交21701套，同比下跌46.6%，成为有历史记录以来的新低。

价格方面，一手住宅市场受限价政策及二手房市场降温影响，连续数年上行后调头下跌，2022年全市一手住宅成交均价为57380元/㎡，同比下跌2.3%。二手住宅方面，成交持续遇冷，价格失去上涨动力，同样呈现下跌趋势。

从历年深圳一、二手住宅成交占比情况来看，深圳为存量房市场，二手房成交量占比在7成左右，新房成交占比占3成左右。自2021年年初深圳出台二手房参考价以来，深圳二手房市场遇冷，二手房成交占主导的局面被打破，新房成交量赶超一手。2022年新房成交量占比高达61%，而二手房占比仅为39%，是一个非常态化市场表现。

02、写字楼供应持续走低，空置率有所下降、租金小幅回升

2022年深圳写字楼市场供应持续走低，办公供应高峰已过，2020年、2021年和2022年连续三年供应出现持续下滑，回落至2015年的水平。全年一手写字楼的成交量37.98万㎡，同比上涨10.3%；平均价格为52783元/㎡，同比下降7.5%。二手写字楼成交面积10.88万㎡，面积同比下降6.1%；年度蓝筹价格44406元/㎡，较2021年微涨0.2%。

租赁方面，2022年度写字楼蓝筹租金价格为163元/㎡月，较2021年上涨约7.9%。一方面，办公租赁需求持续回升，带动了租赁市场的提升；另一方面，新增供应持续减少，给市场提供了相对充足时间消化，整体办公物业空置率有所回落，空置率由2021年的20%回落至18%左右。

03、商业购买需求略有下降，租金结构性下调

全年一手商业的成交量为64.90万㎡，同比下降34.2%；成交均价为51886元/㎡，同比下降16.0%。二手商业全年成交面积为19.24万㎡，同比下降23.5%，成交连续6年走低；价格受到成交下行及商业结构调整的影响，仅能保持微幅的增长，全年二手商业蓝筹均价为153074元/㎡，同比上涨0.05%。

租赁方面，今年各商圈租金均呈现开年持续下行、年末翘尾的走势，年度二手蓝筹租金的均值为1127元/㎡.月，同比回落0.27%。

备注：从2014年7月起，我们将以美联物业全国研究中心数据库中抽取深圳各大热点商圈中的优质商铺（住宅底商、商业街沿街旺铺等）作为重点研究对象，对深圳二手商铺蓝筹楼价作出调整，而现今蓝筹楼价也代表了全市优质商铺租售价的高位水准。本文下同。