208指导价政策到今天,刚好两周年,楼市浮沉,买房者寡,卖房者众,低迷的楼市下,购房者持续观望,卖房者焦急出手,开发商持续暴雷,此刻,最难受的是当时高位接盘的投资客,很多热门楼盘的房价跌幅已经超过首付了,这些热门楼盘也是投资客的重灾区,楼市心态也悄然发生了变化。


(相关资料图)

01 房价只涨不跌的神话破灭

近两年的深圳楼市,绝对是住房商品化制度启动以来最惨的市场,没有之一,对于这样的低迷市场,大家印象最深刻的当然是2008年,2008年量价齐跌、二手房住宅成交量约42551套,而2022年的惨烈程度远超2008年。

2021年4月开始,深圳二手房成交开始直线下滑,2021年6月跌破3000套大关后,一年半内,二手房住宅月成交没有突破3000套以上,到了2022年,下跌态势持续加剧,全年成交总量仅21701套,月均成交量不足2000套。

伴随着成交量的锐减,整个深圳从东部到西部的房价一路下跌,特别是一些热点片区、热点楼盘、学w房片区,都是房价下跌的重灾区。

学wei房+热门刚需,成为了跌价主力。南山顶级学wei房南二外海德三宝,跌幅达41%,成为南山跌幅最大的小区(文章原文可见“2022年南山降价小区排行榜,最高降幅达41%”)。

一些热门小区的指导价成为了兜底价格,比如,招商果岭72平2房、诺德国际66平2房等热门刚需,去年指导价放盘也不好成交。

热门板块的品质房源,也没躲过降价潮。超级网红盘华润城曾经热卖户型成交价跌回2019年,甚至有业主亏本也要卖。

在之前的20年,深圳楼市虽然经历过2008年的短暂震荡,打击了部分投资客的信心,使很多当年疯狂的投资客在之后的几年都一直心有余悸,但是,楼市只涨不跌的心态,几乎是大部分人的共识。

这样“只涨不跌”的共识在近两年来逐步被削弱,特别是近几个月来,这个神话接近破没。

02 楼市风险意识加强,买家对高杠杆失去了兴趣

刚需购房者,从原来的买不起、等降价,到后来的不敢买。

二手房指导价与业主报价之间的高额差价,买家需要在缴纳首付款时一并交齐,这对刚需客的打击是致命的,想买的买不起,够得着的又看不上,买家对于看房失去了动力,一些热门刚需陷入了一段时间的横盘。

长时间的横盘、暗市笼罩下,一些急需资金、即将断供、着急置换的业主开始带头降价成交,跟风抛盘现象愈发频繁,楼市房价慢慢松动,指导价附近的笋盘,成为了刚需客户的普遍需求。

与此同时,大环境形势不景气,大厂裁员潮一波接着一波,很多客户担心后续买入后被裁的风险、怕无力承担后续的月供风险,都放弃看房买房。

甚至还有一些买家已经看好了房子,却因为收到裁员通知被迫无奈放弃买房。(详情可见文章“正在看房的我,突然收到被裁的通知”)

还有一些客户,面对不断下跌的成交价,自己看中的好房报价即使降到了自己预算内,也不敢下手买,都在担心自己在高位接盘。

对于置换客,先卖后买、降低风险的换房意识变得更加坚定。

去年低迷的市场,“先买后卖”的置换方式导致很多买家被迫贱卖原有房产、甚至因换房失败出现违约的情况,即便是热门小区的换房业主,想要快速置换也很难。(详情可见文章“事与愿违的置换客,卖不掉只能无奈毁约!”)

去年,不论哪个小区业主,在没有卖掉上套房之前,都不敢轻易置换,就算给足周期也没人敢轻易下手。

甚至很多颠覆大家购房认知的一些行为也在出现,在之前,大家的认知里,都是以小换大、以大换豪,现在部分业主为了降低杠杆,在以大换小,把大卖掉、还清银行所有贷款、直接一次性付款买一套小的、降低杠杆。

03 房产作为很多居民唯一资产的意识,正在发生细微的变化

特别是最近半年的楼市市场环境、以及宏观经济环境正在悄然发生变化,互联网的红利消失、人口的增长停滞、城镇化率的增加在放缓等,这些因素是决定楼市未来的底层核心因素。

短期来看,由于互联网的增长焦虑,大厂的管理越来越狼性,普通上班族以及大厂中高管,也面临中年失业危机,以及35+岁的焦虑,选择躺平的越来越多,这些人都希望给自己储备一些养老钱,“有套房子就够住”的心态在变得越来越多。

当前从微观环境到宏观环境,大家的风险意识越来越强、野心越来越少。

一些富人,在股票等资本市场也是亏多赚少,在之前,也热衷于把大部分资产放在房地产里,近年来,企业的竞争也越来越大,很多行业都在转型升级,年龄大的老板,心有余而力不足,安全成为他们最重要的考量因素,加之现在的房产总价很高、持有成本很高、房价增加预期变低,房产可能依然会成为他们的主要资产,但是之前那样All-in 地产的心态,会变得越来越少。

不过,最近市场也发生了一些变化,目前大概率可以确定的是,去年的11月、12月应该是低谷,我们最近有部分客户在后悔自己观望过度,去年的一些抄底笋盘,现在几乎不可能买得到,最近一些业主价格也不相对不好谈了。

不管怎么样,全国地产不好说,我自己对深圳还是很乐观的,要相信深圳庞大的民营企业体量、相信深圳的经济、相信深圳的活力。

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