01 新房、二手房成交数据


(资料图片仅供参考)

2023年2月1日-2月14日,深圳市新房住宅共成交949套,二手房住宅共成交1082套,日成交量见图示。

02 刚需正在触底反弹

今年开年,深圳二手房市场氛围格外活跃。一个月不到,科技园华润城周边小区有近17套成交,部分房源成交周期缩短,甚至有当天放盘、当天成交的。最近的成交价比春节前有明显的回调,比如,华润城润府一期89平3房,上周成交价相比去年年底的成交价涨了100多万,还有一些去年卖不掉的价值笋盘,今年反而加价成交。 

我们的客户也有感受到了市场的热度,身边同事的房子挂盘一年多都没有卖掉,最近也被成交了。

不过,也有一些急于换房的置换业主坐不住了,“都说成交回暖了,但是我的还没有卖掉”,看着一套套笋盘成交,自己房子没有卖掉的业主,也只能干着急。

昨天,我们发布的热门小区真实成交(原文参考“真实成交 | 2023.02.06—02.12深圳重点小区二手房成交数据信息分享”),相比去年,周成交量明显上涨,春节过后,带看量明显增多,我们业务员说,“每天带看的行程都是满满的,有的客户还在忙工作都要抽时间出来看房。”

深圳楼市的确在微微回调,但离真正意义上的全面回暖还差得太远。

2月已过半,深圳二手房网签住宅量也还是在1082套,相比之前月均5000套的成交荣枯线,相差甚远。市场确实比惨淡时期好了很多,但也不是很多中介朋友圈宣传的那样火,不排除有部分公司在从公司层面刻意炒作,诱导客户快速入手,毕竟真实成交数据没有他们宣传的那么火,更谈不上国土局需要中午加班来承载“这么火的成交量”,大家不要信中介朋友圈的“国土局加班”和“部分中介公司后台数据暴涨曲线”。

而且,真正能在市场上成交的还是那些急卖的价值笋盘,部分热门小区户型成交价相比去年年底有微微回调,但成交价依旧处于低位。

-- 华润城89平3房,西南向,中高层,满五年,成交价在1450万,成交依旧还处于2020年初,相比高峰期成交,跌幅还是接近20%左右。

-- 招商果岭,86平3房,西南向,满五年,成交价在592万,相比高峰期成交,跌幅在26.9%左右。

-- 中信领航,82平2房,东南向,满五年,成交价在540万,相比高峰期成交,跌幅达26.5%。

-- 花样年花郡,50平2房,东南向,成交价在505万,相比高峰期成交,跌幅达28.5%。

年后很多业主资金问题解决,急卖的也在慢慢变少,一些热门小区户型的业主心态普遍变高,可接受谈价范围在慢慢变窄,不过很多房源实际挂盘价也没有明显的增加。

去年疫情管控全面放开、深圳对于楼市的态度一路向好、民众信心逐步企稳,加上现价段价格下降带动的笋盘消耗,在未来楼市调控不会从严的情况下,核心地段优质盘现在大概率已经是一个底部,甚至一些热门小区户型的底部已经过去。

03 悦府一期成交再创新高,业主四年净赚3000万

去年12月左右,华润深圳湾悦府1期,一套超高层363平5房大平层成交了,最终成交价在1.4亿左右,我们的业务员也在谈,我们客户出的价格还差一些。

2021年底,同样在超高层363平E户型,成交价在1.35亿左右,可以说,今年1月成交的这套,再次刷新了该户型的历史成交最高价。

业主在2018年年中买入,当时市场价在8500万左右,房子买后业主一直空置,在房子解开限售没多久,2022年年初就开始对外挂盘了。

简单算了一下,2018年到去年年底房子卖出,4年时间,除去税费利息等成本,业主净赚了将近3000万左右。

对于这套成交价,我们客户经理并不惊讶,“这个成交价也是在我们预期内,毕竟悦府这样超高层经典大平层很少,市场放盘非常稀缺,基本卖一套少一套”。

这套房子能成交还是有原因的。这个户型可以说是深圳高层住宅中最好的户型,最好的小区、最好的户型、最好的景观、超高楼层,真正的豪宅天花板。

在208政策以来,深圳2018年后买入的房子中,这套房子应该是整个深圳赚的最多的。在2018年底2019年后买入的豪宅,能赚上千万级的,也就那么寥寥几个户型,很多普通住宅算上成本,能保本就不错了。

我们在春节前,就已经看到了普通住宅可能触底反弹的端倪(详情可见“楼市走出至暗时刻 | 二手市场回暖,笋盘限时秒杀”),最近市场少有回暖,也是正常现象,主要原因是很多小区确实跌得太多,大家对购买周边新房预期降低,综合算下来,很多刚需二手房小区还是很划算的,还有购房者对疫情后的宏观经济的确定性信心增强等这些因素。

人性总是不想自己买贵一点点,很多客户之前看过的房子卖掉了,现在在卖最好的一套比之前高了一点点,难免总是会回看之前的价格。真正的最高点和最低点,谁也无法判断,根据自己的需求、手上的资金,历史成交数据等理性判断后,该出手就出手。

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