01 新房、二手房成交数据

(资料图片仅供参考)

2023年2月1日-2月14日，深圳市新房住宅共成交949套，二手房住宅共成交1082套，日成交量见图示。

02 刚需正在触底反弹

今年开年，深圳二手房市场氛围格外活跃。一个月不到，科技园华润城周边小区有近17套成交，部分房源成交周期缩短，甚至有当天放盘、当天成交的。最近的成交价比春节前有明显的回调，比如，华润城润府一期89平3房，上周成交价相比去年年底的成交价涨了100多万，还有一些去年卖不掉的价值笋盘，今年反而加价成交。 

我们的客户也有感受到了市场的热度，身边同事的房子挂盘一年多都没有卖掉，最近也被成交了。

不过，也有一些急于换房的置换业主坐不住了，“都说成交回暖了，但是我的还没有卖掉”，看着一套套笋盘成交，自己房子没有卖掉的业主，也只能干着急。

昨天，我们发布的热门小区真实成交（原文参考“真实成交 | 2023.02.06—02.12深圳重点小区二手房成交数据信息分享”），相比去年，周成交量明显上涨，春节过后，带看量明显增多，我们业务员说，“每天带看的行程都是满满的，有的客户还在忙工作都要抽时间出来看房。”

深圳楼市的确在微微回调，但离真正意义上的全面回暖还差得太远。

2月已过半，深圳二手房网签住宅量也还是在1082套，相比之前月均5000套的成交荣枯线，相差甚远。市场确实比惨淡时期好了很多，但也不是很多中介朋友圈宣传的那样火，不排除有部分公司在从公司层面刻意炒作，诱导客户快速入手，毕竟真实成交数据没有他们宣传的那么火，更谈不上国土局需要中午加班来承载“这么火的成交量”，大家不要信中介朋友圈的“国土局加班”和“部分中介公司后台数据暴涨曲线”。

而且，真正能在市场上成交的还是那些急卖的价值笋盘，部分热门小区户型成交价相比去年年底有微微回调，但成交价依旧处于低位。

-- 华润城89平3房，西南向，中高层，满五年，成交价在1450万，成交依旧还处于2020年初，相比高峰期成交，跌幅还是接近20%左右。

-- 招商果岭，86平3房，西南向，满五年，成交价在592万，相比高峰期成交，跌幅在26.9%左右。

-- 中信领航，82平2房，东南向，满五年，成交价在540万，相比高峰期成交，跌幅达26.5%。

-- 花样年花郡，50平2房，东南向，成交价在505万，相比高峰期成交，跌幅达28.5%。

年后很多业主资金问题解决，急卖的也在慢慢变少，一些热门小区户型的业主心态普遍变高，可接受谈价范围在慢慢变窄，不过很多房源实际挂盘价也没有明显的增加。

去年疫情管控全面放开、深圳对于楼市的态度一路向好、民众信心逐步企稳，加上现价段价格下降带动的笋盘消耗，在未来楼市调控不会从严的情况下，核心地段优质盘现在大概率已经是一个底部，甚至一些热门小区户型的底部已经过去。

03 悦府一期成交再创新高，业主四年净赚3000万

去年12月左右，华润深圳湾悦府1期，一套超高层363平5房大平层成交了，最终成交价在1.4亿左右，我们的业务员也在谈，我们客户出的价格还差一些。

2021年底，同样在超高层363平E户型，成交价在1.35亿左右，可以说，今年1月成交的这套，再次刷新了该户型的历史成交最高价。

业主在2018年年中买入，当时市场价在8500万左右，房子买后业主一直空置，在房子解开限售没多久，2022年年初就开始对外挂盘了。

简单算了一下，2018年到去年年底房子卖出，4年时间，除去税费利息等成本，业主净赚了将近3000万左右。

对于这套成交价，我们客户经理并不惊讶，“这个成交价也是在我们预期内，毕竟悦府这样超高层经典大平层很少，市场放盘非常稀缺，基本卖一套少一套”。

这套房子能成交还是有原因的。这个户型可以说是深圳高层住宅中最好的户型，最好的小区、最好的户型、最好的景观、超高楼层，真正的豪宅天花板。

在208政策以来，深圳2018年后买入的房子中，这套房子应该是整个深圳赚的最多的。在2018年底2019年后买入的豪宅，能赚上千万级的，也就那么寥寥几个户型，很多普通住宅算上成本，能保本就不错了。

我们在春节前，就已经看到了普通住宅可能触底反弹的端倪（详情可见“楼市走出至暗时刻 | 二手市场回暖，笋盘限时秒杀”），最近市场少有回暖，也是正常现象，主要原因是很多小区确实跌得太多，大家对购买周边新房预期降低，综合算下来，很多刚需二手房小区还是很划算的，还有购房者对疫情后的宏观经济的确定性信心增强等这些因素。

人性总是不想自己买贵一点点，很多客户之前看过的房子卖掉了，现在在卖最好的一套比之前高了一点点，难免总是会回看之前的价格。真正的最高点和最低点，谁也无法判断，根据自己的需求、手上的资金，历史成交数据等理性判断后，该出手就出手。