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我去年8.6日旧文《深圳楼市:二手房还要熬多久》,写到万物有周期,否极泰来的道理。楼市本质上就是政策市,政策松,楼市涨,政策紧,楼市跌。政策不会一成不变,政策一定会顺应民意,楼市过热,就会打压,过冷,就会刺激。

此文重点不是讨论上段的楼市逻辑,是要讨论,我们普通的老百姓如果把握政策,不买在政策打压前,不卖在政策刺激前。因为决策错了,损失的金钱也许是一代人的积蓄。比如2020年7月31日是深圳楼市政策出台日,在靠近这个日期买房的,大概率都站岗了。深圳个别楼盘跌幅最惨的有50%的跌幅,平均跌幅15%。我也有2020年7月1日的旧文《买房者与卖房者,谁更聪明》。提示市场过热,政策会干预,卖家应该选择离场。又比如卖在刺激政策前的例子,奥城这个月刚成交的一套房,如果卖在春节前,会少卖一百多万。

政策是市场的推手,理解了政策的意图,我们才能准确决策。政策利好频出,现在政策的意图是什么?是要成交量涨还是价格涨?理性的人应该能明白,政策的目的是市场活跃,成交量的上涨,绝非房价的上涨。明白了这个道理,我们就能从容决策了。

就深圳市场而言,从买家及卖家的角色,又按层级的不同,分为刚需,刚改,豪宅。即刚需,刚改,豪宅买家;刚需,刚改,豪宅卖家。我们细化到六个角色去分析目前应该采取的策略。

按政策价稳量涨的意图,我们首先来分析刚需市场,我认为刚需市场涨价的概率不大,因为刚需是基本盘,刚需盘是最能反映民生问题的。刚需盘买家不必因回暖态势而焦虑,涨不起来的,可以从容选择。数据方面也支持这一点,今年刚需新房入市5万套左右,加上去年存货,最起码应该在8万套左右。其次我们来分析一下刚改市场,刚改市场是分化最明显的市场,鱼龙混杂,也是博弈最激烈的,好房子不愁卖,差房子卖不出去。不像刚需盘,能正常走量。刚改盘在这边回暖行情中,不存在全面回暖的问题,整体交易量不会超过市场总成交量的20%。因此,我建议刚改买家耐心,不见兔子不撒鹰,不是好房,不要出手。刚需卖家可以借助回暖氛围,顺利出清,也没有必要反价。因为市场后期价格也不一定能涨,现在能卖,就卖,不要浪费回暖行情带来的机会。最后就是豪宅,真豪宅永远是市场追捧的目标,我建议卖家不着急卖的,可以再等等,反过来,我建议买家积极入市,不要贻误时机,因为市场刚回暖,豪宅后面反弹会更高,价格涨是大概率事件。

深圳楼市今年特征就是价稳量涨,每个角色要清楚自己的定位,采取正确的策略,如果策略错了,好行情也跟你无关。策略对了,就不会浪费这波回暖行情。

再牛市的市场,也有人亏钱。在熊的市场,也有人赚钱。楼市小高峰,买家卖家各不同。

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