离婚析产购房的法律风险

【资料图】

华商周争锋律师

不走寻常路，当然也有不寻常的事在等着你。

对突破深圳限售限购政策离婚析产买卖房子的法律风险，我一直保持沉默。

但是总有人问其中的法律风险，实际上他的法律风险主要体现在《民法典》的第538、539、540、541和542条。

通过离婚协议约定分割房产方式，实质进行的是房产买卖，如果出卖人在卖房子前背负了大量的外债，债权人一旦发现出卖人通过离婚析产的方式处分掉自己名下的房产，那么此时就达到了《民法典》第538条要求的条件，债权人可以行使撤销权，撤销离婚协议中关于财产部分处分的约定。到时候你买受人再辩称你们之间不是正常的结婚和离婚，而是买卖关系，这个时候你这个买卖关系是否会被法院认可，存在未知数。

要知道，在法律上，不存在假结婚和假离婚的说法，那么也就是说，你们通过离婚析产这个方法，实质进行的是房屋买卖，有可能在法律上买卖关系始终不会被承认，买卖关系如果被承认的话，那你们的结婚离婚法律关系如何认定？当然，这个大前提是我们都知道，法院目前均不认可存在什么假离婚和假结婚。领了离婚证，签了离婚协议书，离婚协议书就是合法有效的用于离婚的文件，你不就是通过这个离婚协议书，拿到房子的吗？但是这个法律文件，确实损害了实际债权人的合法权益，当然离婚协议中涉及的财产分配部分有可能被法院给撤销了。

特别是你这个行为，还建立在突破现有的限购限售政策的基础上，很可能被法院以损害社会公众利益、扰乱市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的理由，确认为无效民事法律行为，同样不受法律保护。具体的理由参见九民纪要第30条。

另外，法院如果承认了你们的买卖关系，那税务局是不是要找你的麻烦，这个问题留待以后验证。实际上，法院也可以从双方用婚姻关系隐藏买卖的行为，是以损害国家税收利益或他人合法利益为前提进行的，直接确认你们之间的买卖关系无效，无效的后果当然是把房子再过户回出卖人名下，然后被债权人查封拍卖。

我只是提示一下这个风险，因为我最近看到很多人都在朋友圈搞这个东西，问的人多了，我就要提示一下，可能我的担心和理解是错的。

我只是从我一个房产律师的角度谈我的看法，可能这个案例我们永远碰不到，但是我还是要谈一下我的看法。

——周争锋2023年3月5日写于深圳

《民法典》

第五百三十八条 【撤销债务人无偿行为】债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

第五百三十九条 【撤销债务人有偿行为】债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

第五百四十条 【撤销权的行使范围】撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。

第五百四十一条 【撤销权的行使期间】撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

第五百四十二条 【债务人行为被撤销的法律效果】债务人影响债权人的债权实现的行为被撤销的，自始没有法律约束力。