来源：朱罗纪

复苏如期而来。

看2月房地产的成交数据，有两个想法。

(资料图)

第一个想法是个判断：复苏是确立的，不要怀疑市场复苏，2023年一定比2022年好。去年12月我在京东智谷的一个内部交流会上提出了这个看法——最坏的时刻过去了，阶段性复苏会来临，现在看来是应验了。当前再说复苏不复苏，已经是无意义了，是共识了。分歧在于，这个复苏的高度和长度。

随之的第二个想法是：假如大城市未来的楼市政策“中性”，这个复苏能否持续？因为大家现在都非常关心政策是否会放宽，一线以外基本全放了，之前都在期待着一线放宽，但是现在市场复苏了，一线还放宽不放宽？假如下面不放宽也不从紧，复苏会怎样？

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扫描一下朋友圈和无数个城市群，各地的新房、二手房2月的成交量，普遍都是大升。

北京2月二手成交量达到了15315套，一个朋友说这是“北京有记录的14年里的单月新高”。

上海预计超过1.9万套。杭州二手房2月成交6894套，环比1月上涨140%，创近20个月来新高（乐居数据）。

百强房企的全口径销售数据，2月单月实现“双增长”，实现销售额环比劲升35.1%，同比上升28.5%。1-2月，TOP100房企销总额为9841.1亿元，同比下降4.8%，较去年同期降幅大幅收窄29.2个百分点。

大湾区9城，广州新房成交量同比涨58%，环比涨73%。二手房成交量同比大涨150%，环比大涨88%（依据美联物业数据）。

其它像东莞佛山中山，也都是翻倍级的上升，东莞2月二手房成交更是录得同比超过3倍的上涨，很夸张。注意，这些城市里，东莞是过去1年几乎都在放宽政策的城市。

深圳的数据也出来了。我昨天发了个朋友圈“深圳2月二手房成交量创下了过去19个月来的新高，有多少套？2500套！”。

2509套虽然少（得可怜），但却是深圳过去19个月来的新高，环增21%，同增188%！自从2021年“2.08”以来，深圳二手房的成交量绝大部分时间都在2000套以下，半死不活的样子。二手房业主苦哈哈的一边熬过疫情还要一边熬房子卖不掉，这么说吧，过去2年，如果你不是一个要卖房置换的买房人，你绝对想象不出他们有多难受。

2月新批住宅预售3823套，环增112%；成交量2041套，环增25%，成交量增长大幅弱于供应量增长。

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无论是看全局，还是湾区，还是看深圳，“小阳春”都毋庸置疑。当然，数据都是滞后并且是来验证判断的，做这样的判断，还要结合着市场前端看，比如新盘的到访量，二手房的带看量这些重要指标，答案也都一样，复苏很明显，这些是无法持续做得了假的。

是以，市场复苏是肯定复苏了，这个不用再讨论。只是说复苏的高度和长度，现在有分歧。

分新房和二手房来看。

二手房2月成交能有2509套，我认为原因在两点，一方面是市场情绪面转暖，尤其是接二连三的政策托底以及疫控宽松，令大家对未来重新充满希望，该买房的人也敢出来花钱了。另一方面，更主要的原因则是，深圳大量的二手楼价格调整到贴近了市场指导价。

根据乐有家的测算，参考价2年，深圳成交的二手盘中，超过8成的房源接近参考价10以内成交，其中有近4成低于参考价。

这和我们之前的预判就咬合上了，当市场价跌到参考价上下10%的时候，便意味着与参考价紧密捆绑的“杠杆压制”就没有了，买房贷款的融资机能恢复，成交也就能激活。所以，在之前我们一再说，把参考价偏离值作为市场流动性能否恢复的重要指标。

整体看，现在深圳的二手市场是在沿着一个“底部抬升”的方向走，就是因为价格调整得差不多了，低价盘、接近参考价的盘都在慢慢被消化掉。很多人在过去2年生意或收入受到巨大冲击，会选择低价放盘，甚至大幅低于指导价。

但放在每个小区，这样的盘一般都是“成交一套少一套”，一个小区每卖掉一套这样超低价格的笋盘，就意味着这个小区的承接力会升一点点，底部会往上抬升一点点。从我在市场上了解的信息，不少楼盘的现在的挂牌价都比去年底有不少的抬升，“返价”已经开始有出现的了。

至于新盘成交，反而逊于二手房，我认为这个是一个“意外”。按正常来说，2月的新盘成交应该比这个数据好很多，因为售楼部明显热起来了。但是成交没有预想的好，主要原因是来自人才房的冲击，尤其是刚需盘的成交弱于预期。

春节之后，人才房一下子爆火，“共有产权房新政”的出台，人才房未来可能终结的担忧，导致整个公共住房市场的预期被改变。新酝酿上市的人才盘成了市场关注的“黑马”，大量的原本要买刚需盘（500万左右）的买家被有效分流了注意力。从目前情况看，基于这两个类型客户群高度重叠的考量，预计人才房对刚需盘的冲击还要持续不少时间。

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往后看，这样的复苏有没有持续性？

我注意到有些粉丝开始有点慌，因为他们看的楼盘开始返价了。有个粉丝昨天发给我华润城的图，很兴奋的说：“朱大，我的钱回来了”。

像这样的案例最近是开始有一些了，神湾的笋盘，包括双证的盘，开价也都慢慢在升高。当然，也有许多盘依然还是非常低迷。每个人会因为自己的体感不同，而得出完全相异的结论。这个很正常，就和股市一样。当市场复苏的时候，不同区域的不同楼盘，就像同一行业不同公司的股价，那个价格的表现可以非常的夸张。有的就是软趴趴的，一点都没有起色。有的可以很快的反弹。优质地段尤其是稀缺度高的豪宅，并非不跌价，而是它的反弹动能十分强大。往往市场一有起色，豪宅就再一次充当了龙头。

在看后市的时候，我们要先假定政策“中性”，就是假如下面深圳没有任何政策，既不宽松也不收紧，这个市场会如何。

我认为对于二手房来讲，更多会是一个温和复苏的状态。就是复苏有持续性，但是期待不要太高，也许是每月成交3-4千套的样子吧。现在的2509套，是复苏，但依然是非常低迷，正常年份成交量的不足一半。

原因主要在于，二手房价格会否快速的回转头上升，如果返价的多了，价格修复的快，那么就会很快的再次触及到参考价的“铡刀”，杠杆压制再一次发挥作用，需求量又会快速的减少下去。要等买家整体的收入预期慢慢改善，市场价格的中枢才会缓缓抬升。

当然，这个判断是建立于住房参考价的政策不调整的前提下，如果住房参考价调整，或者，向着贴近市场真实成交价的方向调整，那么就会有效的卸掉首付压制，从而让这个复苏能够持续的更久，市场成交量也会表现的更好。

在新盘方面，我想复苏也一样会缓缓拉开。但我观察，一个重要提醒是，尤其是刚需盘的开发商，从今年开始需要重视两个重要改变。

一个改变是，整体住房供应量的大增。深圳从2020年起开始大幅调增住宅用地的供应，至2022年已经连续3年实现宅地供应超过360公顷，是2019年的几乎2倍。虽然2023年下调了一些，但依然是达到330公顷。土地是原材料，土地放的多，意味着1年之后的新盘多。新盘多，就意味着买家选择丰富，市场就会稳定。这样的景象，我们这两年在一些区域已经见到了，这是深圳过去多年不曾有的现象。虽然这个供应力度依然不够，但是对于稳定房价却是治本之策，且有立竿见影之效。

另一个改变是，公共住房的大增。在结构上，深圳这几年可谓是使尽了“洪荒之力”，拼命的增加公共住房的建设。2022年，深圳建设筹集14.2万套保障房，供应分配12万套，超额完成任务。2023年又提高目标，计划建设筹集保障房到18.5万套。尤其是新拿出来的30个人才盘，会成为非常重要的房地产市场“价格杀手”。

以上两个改变，会影响我们对整个城市房地产估值逻辑的判断。对于资深的房地产买家而言，研究这些，要比去研究政策如何变，对未来的决策更有长期价值。而对于开发商而言，走出了泥淖之后也许要“痛定思痛”，市场会温和复苏，但刚需盘的竞争烈度会强化。是时候认真想一想把产品做好了。否则，市场有机会，但你不一定有机会。失去客户与信用的损失，是多少钱都买不回来的。