01 新房、二手房成交数据

(资料图片)

2023年3月1日-3月21日，深圳市新房住宅共成交2046套，二手房住宅共成交2647套，日成交量见图示。

02 一线市场：涨幅微弱，楼市降温迹象显现

上周，深圳二手房成交明显放缓，从我们收集到的一线成交来看，相比前两周少了将近一半，购房者的看房热情相比前两周低迷了许多，我们客户经理透露，近期愿意出来看房的客户数量同样减少了约一半。

成交价上，除了部分核心区域的重点小区外，近期成交的很多热门小区成交依旧处于市场低位，涨幅微弱。

南山热盘，观海台，上周成交了一套86平2房，满五年，中间楼层，成交价在1200万。相比去年8月最低成交价1150万，涨幅只有4%左右。

滨海之窗，86平2房，去年最低成交价在1220万左右，而在最近两周，该户型成交在1280万左右，相比去年最低成交，涨幅也只在5%左右。

03 房价不再飙升，理性购房大势所趋

208指导价以前，房价普遍上涨，卖方市场非常强势，卖家处于有利的市场地位，客户等待的时间短、选择的机会少，同时客户受上涨市场情绪波动较大，很容易形成跟风效应，每当最便宜一套卖掉后，第二便宜的就会被快速成交，逐渐地，成交价不断攀升，业主在谈判过程中现场反价现象也会频繁出现。

在近两年的调控下，深圳楼市已逐步从卖方市场进入买方市场，市场选择增多、可供购房者考虑的时间更加充足，买家在做决策时变得更加理性、谨慎。

我们宝安的一个客户来深圳刚满三年，去年年底有了购房名额，准备趁现在房价低谷期入手一套小两房作为婚房。上周五找到我们，在了解他的需求后，我们客户经理很快为他匹配到了合适房源，第二天开始带他看房，当天看完房后，很快就锁定了卡罗社区一套2房，不过当时业主报价超出了我们客户的预期，而且如果确定要买，客户可能还需要1个月的时间去准备首期款。

在了解客户想法后，我们很快约到了业主见面聊，多轮谈判后，我们成功将价格谈到了指导价，同时协调了首期款时间，最终客户业主双方同时让步，达成了半个月的首期款准备周期的协议。

很快，双方签署了合约，在推进下一步进程时，业主收到了一通来自其他中介电话，对方告诉他，“现在有个客户可以马上交钱、而且客户可以出到的价格比我们客户还要高，现在客户定金已转至中介公司账户，直接过来签约就可以了”。挂掉电话后，我们的客户经理立马判断，业主肯定被中介骗了，我们也让业主多次确认电话那头中介说的真实性，不过，最后业主出于侥幸心理、贪婪，以为还是之前的市场，与我们取消合约。

在业主离场后，我们客户也重新审视了楼市现状，他们其实不可惜错过了这套房，反而如释重负。对于深圳楼市未来的走向他们一直很模糊，前两周刚刚才起来的楼市热度，最近又有所下降，让他们原本坚定的卖房想法，又变得犹豫了。

第二天凌晨，事情出现了新的转机，卡罗业主找到我们客户经理，询问道，“刚刚那个客户还要吗？”第二天，我们将消息同步给客户，他们说“先不买了，再看看吧，目前想再一起看看新盘。”

现在市场的买家，他们拥有足够多的时间来做更多的选择。市场成交没有完全起来，放盘量远大于市场成交，除了核心区域的重点小区的重点户型外，市场各小区户型成交周期依旧很长。

加上市场频频推出的网红限价新盘和人才房，也具备很强的性价比和吸引力。从去年开始看房的一些客户告诉我们，最近重点考虑打新了，主要目标盘是目前市场热门新盘，即便存在陪跑风险，一些客户也表示要去试试，“积分很高，不想浪费（积分和名额）”。

当然，推动购房者做出理性判断的关键还是客户预期太低，目前很多客户的预期仍停留在去年年底的成交价，把去年年底的成交价作为当下市场成交价的标准。对于前两周深圳楼市的“短暂的小阳春”，更多人认为是对之前行情的修复而已。

而此时的业主应该要抓住好的机会、果断出手，不要房价稍微一涨就回到208政策以前楼市的惯性上涨思维。

建议部分业主不要因为一些小利，就放弃了卖房的机会，在这个市场上，如果价格相差不大、有实在客户，就不要总认为一有客户买你的房子，房价就会大涨，反价的心思又顿时被激发起来。

我们最近成交的一些换房业主，他们的心态就放得很正，我们最近谈的单都超出客户预期，甚至出现个别单，我们客户经理出到什么价格，业主都会很快速地答应。

房价目前基本处于动态稳定的状态，下跌大概率不可能，追涨也不现，唯一可能打破这个动态平衡的外因是政策的改变，但这个外因是无法预知的。