来源:朱罗纪

整个一季度报告显示,无论是全国还是深圳,整体房地产市场的复苏要比想象的更为强劲(在先前极低基数的基础上)。

在2月,我们写到:深圳2月二手房成交量创下了过去19个月来的新高。我们当时判断主要是两点:其一,市场价格的显著调整已经使得“住房参考价”的去杠杆使命达成,市场自身已经完成调整,正在底部抬升。其二,即便维持接下来的“政策中性”,这个复苏也具有持续性《复苏如期而来,大家都活过了隆冬》。


(相关资料图)

到3月,这个趋势更为确立。中间虽然有些观点认为市场有所回落,但是不改大的方向。

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上周参加万科的2022年业绩交流会,郁亮的一番问答也是我的先前判断:

“目前市场上有各种各样的看法,我看到最典型的有两种说法比较极端,一种叫“狂飙”,另外一个是“倒春寒”,不同的观察者身处在不同的市场里面,本身有不同的参照系,所以对市场的感受是完全不一样的。从万科来说我们比较熟悉的是新房市场,所以我们的结论是没什么变化的,市场仍然处在温和恢复的阶段,这是我们过去半年以来的观点,今天看来我们觉得还不需要修改这个观点”。 

市场既不存在“狂飙”,也不存在“倒春寒”,而是一个“温和复苏”。这也是我们先前一直强调的一个基本判断。所谓的“狂飙”,实际指的是“V型”反转,所谓的“倒春寒”,指的是“L型”低迷。但其实都不是,市场走的毋宁说是一个“微笑曲线”,温和而缓慢的复苏。

许多人认为这一次的复苏“不及预期”,原因在于期待过高,认为市场应该再一次上演2009、2016的大反转。这个我们先前多次论证过了,本次的市场大调整之级别,更接近于1993-1994的史诗级大调整。调整之剧烈、发生之突然,都是先前所不曾想到过的,直到今天为止,还有不少人根本没有意识到过去2年这一轮房地产的大危机有多么的可怕。即便是当下,描述整个房地产市场,我认为更准确的说法还是全行业“惊魂甫定”,而不是“魂兮归来”,市场主体依然是如同惊弓之鸟,心有余悸,游走在“崩溃的边缘”。

是以,真正需要改变的,仍然是行业于过往20年内建立的“经验思维”。

看全国情况,克尔瑞数据,3月份,TOP100房企实现销售操盘金额6608.6亿元,单月业绩同比增长29.2%,环比增长42.3%,同环比保持增长且增幅较上月提升。累计业绩来看,一季度百强房企实现销售操盘金额14827.7亿元,累计业绩同比转正,增长3.1%。

和去年全年经常是环比、同比下跌3-4成的“成绩”对比,1季度的业绩已经好转太多了!

另一个很重要的特征是房企之间的分化开始变得愈发明显,“倒下去”的房企继续倒着,而活下来的房企,国央队大放异彩,虽然他们开发的楼盘在业主口碑里普遍不怎么样——引发了大面积的业主抗议,但是业绩可是上来了,楼盘的质量大幅落后于销售业绩的上升。

依克尔瑞数据,1季度,超半数百强房企累计业绩同比增长,其中累计业绩同比增幅大于30%的企业数量达到38家。国央队及部分优质民企表现优异,类似中海、润地、招蛇、华发累计业绩增幅超50%。

外地的复苏普遍要比深圳好,还看北京,2月的时候二手住宅成交量达到了15315套,当时是“北京有记录的14年里的单月新高”。3月这个数据继续刷新,二手房网签高达22149套,环比上升45%。

据自媒体数据,上海3月二手住宅成交量约达2.4万套!与上海二手指导价出台的2021年7月已经比肩,创下20个月以来的新高(这一数据未经核查,后台小伙伴们有不同数据,欢迎更新指正)。

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重点看深圳,这个目前全国唯一一个依然在严厉执行住房参考价的城市。

在2月市场“复苏”的基础上,3月深圳二手住宅继续大升。依乐有家数据,深圳3月二手住宅月度过户量达到3949套,环比2月再度大升57%,同比去年3月大增2.5倍!成交量基本回到了2021年5月之前,渐次逼近2021年“2.08”新政水平。

要知道,这是在全国最为严厉的二手住房参考价之下实现的成交。

看整个一季度,深圳二手住宅累计实现过户量7849套。和2022年第四季度的5970套、2022年一季度的3546套相比,季度环比、同比分别上升了31%、121%!

具体到个人体感都有不同,有的人依然坚持认为,市场还很冷清,成交是回落的。但从整体情绪面和最终的数据来看,3月的市场持续在复苏,是毫无疑问的。只不过如上所言,从经济四周期的角度看,很多小伙伴对这个“复苏”的理解实际上是“繁荣”的定义,认为只有出现了一房难求、价格大涨才叫“复苏”,那不叫“复苏”,那叫“赶顶”。市场的价格波动从来都是用20%的时间完成80%的大涨,如果是买房子,千万要学会避开那个时刻,那将是买家,尤其是刚需型置业者,最大的灾难。

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看新盘的话,我们的看法是:新房市场事实上比看到的复苏得更好,但是结构性特征更加值得重视。

依据数据,3月份深圳的新房严重的“供大于求”。3月份,深圳新房市场新增住宅预售量8980套,面积80.9万㎡,环比上涨超130%,这是不小的供应潮。

但是看成交量,只有3199套。新开盘的楼盘,除了华润超核中心,大部分来说开盘去化都“乏善可陈”。并且,如果深入到各个楼盘实地了解,你会发现,打折促销、以价换量依然是开发商的主动选择。比如今天有粉丝问坂田的一个盘,我记得开盘价是6.2万/平米,但是现在实价是5.73万/平米。

如果只是这样看,我们会觉得3月份新房市场很弱鸡,然而事实上不是。我们在上一篇文章里也提醒大家注意到这一点:因为人才房的“横空出世”,导致深圳新盘市场的结构化特征无比明显《深圳房地产市场的“两个确认”》。

重新考察,一季度深圳推出了4991套人才房,成交了3677套。在历史上,这都属于最大量的季度供应和成交,但是,注意,这部分并没有计入新房成交量。人才房的这部分销量是明牌,及时更新,不需要等待网签备案,当然也会有一些成交最后黄了,但是不会很多。

因此,把这部分成交量加上,那3月份新房的真实成交量接近了7000套。以往,深圳也常常有安居房入市销售,同样没有计算进当期的新房销售量,但是对比下来,这次不同在于,人才房的供销规模太大了,大到足以在相当程度上改变了市场特征。这是我们在看待2023年一季度深圳新房市场的时候,必须要注意到的。正是因为这些人才盘的巨量供应(以及接下来的继续供应),我们才会看到深圳新房市场,尤其是刚需盘市场今天的销售依然相对低迷。

另外,有一些新的特点,也值得提醒。以万科瑧湾悦为例,我们可以看到,有些地段和品质不错的盘,开发商在回收折扣。瑧湾悦去年第四季度开盘,当时给出的折扣是每平米折价8000多块,但是这一次,折扣减少了。现在还不好说是否会成为一个趋势,要看海德园A区再一次来扮演深圳高端房地产的试金石。

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观察整个市场的发展,我们依然维持先前的论点:市场在当下、在今年,有机会对于刚需型买家依然非常“友好”,这个“友好”的意义在于,因为人才房的巨量供应,因为刚需盘的巨量供应,没有人和你抢房子,你可以从容不迫的选择到最适合自己的住所,而不必再为市场上的“饥饿营销”和“焦虑制造”所困扰。

然而,有一点要说明,无论我们怎么去判断市场在未来的短期时点如何波动,本质上都属于“择时”。这其实不是一个正确的市场思维,至少在我一直以来的置业框架里,我跟各位老粉们分享的重要观点,都不是“择时”,过分的关注市场时机,常常会导致我们犯下许多愚蠢的错误。

无论在任何时候,除非我们已经决定离开深圳(乃至四大)这个房地产市场,不再认为它有可参与的长期价值。否则,在任何时候,选择最适合自己家庭的楼盘,“买对”楼盘,而不是单看“时机”,都是一件最重要的事。所以,在任何时候,只有市场上你所中意的楼盘存在“好价格”,都不失为好的时机。

最后,附上4月深圳潜在入市新盘,供各位参考筛选。

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