作为前海今年第一个取证项目,瑧湾悦不负众望热销超7成,打响前海开门红第一枪!

但有关其相关的争论不断:


(资料图片)

1、相比一期,实用率变小了?居住氛围不纯粹了?

2、今年开盘没有去年的92折,还值得买单吗?

3、今年西部新盘大供应,对标竞品有哪些?

01、一期VS二期

瑧湾悦去年11月首开,备案均价10.6万/㎡,再叠加92折优惠,凭借“价格优势+纯居4房+前海核心”等亮点,当天劲销35亿+,整体去化率达9成。

此次二期推出330套住宅,同样是稀缺4房,建面约114-174㎡,均价10.56万/㎡,带精装,总价区间1061-2083万。

此次开盘折扣,远不如去年92折力度大。去年92折扣叠加减免优惠,特价房最低甚至去到了7.8万/平。

“纯居”优势也大打折扣,一期三栋均为4房商品住宅,而此次二期南地块,除了住宅,还有部分人才房和租赁房的供应。

此外,实用率也降低了,一期实用率约78-82%,而二期目前公布的实用率约74%-77%。

但不可否认的是,瑧湾悦还是有特定的受众,在为它的价值及概念买单……

02、瑧湾悦的价值及劣势

1、前海纯粹114㎡4房

瑧湾悦延续一期的设计,114㎡起就做到了4房2卫,放眼前海仅此一家。

别说前海,放在整个南山、福田中心区来看,这样高实用性的户型,也很少见。

无论是此前的已入市的龙光前海天境、润峯府、招商临玺、前海时代二期、颐城栖湾里、天健悦湾府;还是未入市的深业云海湾,四房的起步门槛都在146㎡以上了。

瑧湾悦户型114㎡起步,总价控制在1061万起步,算是当下前海门槛最低的4房选择。

2、对比周边二手价差有多少

前海供应一向稀缺,在前海自贸区内,目前在售的二手住宅只有前海时代,参考价10.71万/㎡。

据菲菲楼市统计,前海时代的最新成交数据:

前海时代一期87平成交1030万,单价11.8万/平;

前海时代CEO公馆145平(低层)成交2200万,单价15.2万/平。

对比瑧湾悦的10字头单价,如果还能再叠加开盘的折扣,价差还是显著的。

3、妈湾的价值及配套

一路向西的焦点就在前海。

前海由前湾、桂湾和妈湾组成。桂湾聚焦金融,前湾是科创和文化创意,而妈湾的重点放在国际商贸。

妈湾片区内规划了很多住宅用地,那现阶段前海欠缺的居住和公共服务版块大概率会安排在妈湾,未来妈湾的人居氛围也会更胜一筹。

学校:周边学府林立,15所幼儿园、4所义务教育学校、还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外,还有多所国际学校。

商业:项目自带8000平商业,临近国际智慧港多层商业、现代自贸城(约5万㎡)和印里首期商业(约3万㎡)。

4、便利的交通及噪音

单拎交通出来讲,也是因为瑧湾悦在享受便利的同时,也会受到周边的噪音干扰。

自驾能走月亮湾大道,项目旁300米左右就是地铁5号。

未来还有贯穿企鹅岛、蛇口、西丽、新安、碧海等片区的的15号经过。

交通便利往往伴随着噪音影响。万科近月亮湾大道,货柜车飞沙走石和噪音问题明显。

但23年底妈湾的过海隧道会通车,将会分流部分货车。临月亮湾大道一侧的房源,据现场透露,也全部做了3层隔音玻璃。但上述措施只能缓解,不能完全避免噪音问题。

03、瑧湾悦的竞品

除了去年的天健悦湾府尾盘,今年的深业云海湾、招商一湾臻邸、前海时代都造势即将入市。

如果出于户型性价比看,仅招商一湾臻邸可以与之一比,据传116平做4房,毛坯限价10.7万/㎡。

而天健悦湾府和深业云海湾,110多平仅3房;前海时代三期4房也要到195㎡,成本大大增加。

04、总结

综合来说,瑧湾悦无论是价格层面,还是产品力、地段价值都是毋庸置疑的。

不足之处就是近月亮湾大道,就算中间有城市绿道遮挡,一定程度会受车流噪音干扰。但23年底妈湾的过海隧道会通车,将会分流部分货车。

如果预算在1200万左右,万科臻湾悦值得你优先考虑,算是当下这个段位性价比较高的新房了。

当然,预算还有溢价空间,也可以再等等前海时代三期和招商前海玺等项目,再做抉择……

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