文/谢逸枫

针对“5月8日房地产业主管部门发意见称房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”一事，已经过去好几天了，市场猛烈的辩论声音依然没有停止。

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按照《关于规范房地产经纪服务的意见》目的看，突出保护交易当事人合法权益，明确了10个方面的监管措施。因此，对中介公司、机构可谓是威慑力十足。

笔者认为，意见一出，一瞬间引发中介行业要变天的感叹，不禁让人实思的是中介收费多少才叫合理。因为意见没有明确规定，中介收费多少才叫合理收费。

根据2014年7月发改委、住建部《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》规定看，房地产咨询服务收费，实行市场调节价。

规定要求，放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。

下放房地产经纪服务收费定价权限，由省级政府价格、住建行政主管部门管理，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。

规定要求，实行市场调节价的，房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。

笔者认为，降中介费的政策出发点是好的，让房屋买卖交易服务、收费更加公平、公正、透明。最大可能的降低购房成本，维护、保护购房者的合法利益。

毫无疑问的是政策出台非常有必要，有利于规范房产中介收费行为，杜绝乱收费现象，使收费更加合理，交易服务更加透明、降低购房者交易成本和经济负担。

笔者认为，该政策最大的改变，中介费用一口价成历史，中介费用与中介所提供的服务和质量，要匹配。简单说，中介费用多少，要考虑提供的服务、质量。

目前国内二手房交易的中介收费标准，大中介门店通常根据房屋交易总价格的3%，小中介门店是1%（房屋交易总价格占比）的一口价收费标准。

笔者认为，该政策要求中介收费要“严格实行明码标价”。市场行为中，中介机构操纵经纪服务收费的现象较为普遍，购房者往往是不能决定左右中介收费的。

事实上，一口价的中介收费标准等于是一刀切的做法，非常的不合理。例如100万与500万及1000万的房子，提供的服务、质量不一样，收费却是一样。

同时二手房交易中，中介收取高额的“过桥融资、按揭费、担保费、评估、公证费等，导致购房者增加了不少额外购房成本，还增加了购房者经济负担。

笔者认为，政策要引导交易双方共同承担服务费用，体现了对购房者权益的保护。实际上，二手房交易所产生的税费、中介费基本上由购房者一方承担。

要改革房产中介探索新模式，关键是立法，不是靠行业自规，政策通知。因为这个政策意见文件只是纲领性文件，不是法律、法规、部门规章。

如何具体认定其中的违规、合理收费等细则，还需要主管部门公布条例或者部门规章，或者是正式的具有法律意义的文件及配套政策，各地落地执行。

笔者认为，该政策一旦转变成法律、法规、部门规章，或者具有法律意义的文件落地，对房产经纪公司而言，促进规范化管理，也带来管理、经营、运营压力。

给中介公司带来新的挑战和机遇，例如”中介费率定价模式“、“双边收费”、”延伸服务“、”增值收入”的定价、收费、新业务将成为未来中介公司新的发展思路。