近期，深圳楼市有一些新的变化！

4月20日，顺应各方呼吁，深圳市住建部门“只做不说”地退出参考价。准确说，是退出了参考价绑定银行贷款，买房也就可以正常地利用银行贷款了。但事与愿违，近期二手房交易一路下行。媒体和中介的朋友一脸懵圈，到底怎么回事？我告诉他们，一个残酷的时代来了。

(资料图片仅供参考)

深圳居民“加杠杆”购房，一去不复返了。

2022年，深圳是广东居民房贷余额下降最大的城市。一方面，这是二手房交易创16年来最低导致的；更重要的是史无前例的“提前还贷”潮。4月23日央行深圳中支发布的一季度数据，没有披露居民贷款，但从数据推断以及近期与商业银行的交流，“提前还贷”还很明显。

因此，4.20新政（退出参考价，方便居民加杠杆），可谓是秋行夏令、冬箑夏裘，非常不合时宜。在2022年之前的十几年，深圳居民可谓是全国最爱加杠杆购房的城市（没有之一）。那时，深圳人买房，手上若有多余的钱，不是想着“高首付、低月供”，而是“低首付、买两套”。

现在时过境迁……那么，到底发生了什么呢？

近期，还有几个现象与深圳相关，对于我们理解当下的楼市，至关重要：

一是，金融行业“降薪潮”。好几位就职于基金、证券的高净值朋友，告诉我这一件事情，用语是“史无前例”。

二是，二手房“挂牌量”快速走高。深房中协数据显示，截至2023年5月，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源14.3万套。其中有重复房源，但考虑到也有内网未挂牌及私下交易房源，全市挂牌房源超过10万套是大概率。

注意的是，近期挂牌销售的豪宅二手房明显增加。一方面，与上面讲的“降薪潮”有关系。另一方面，“楼市预期”进一步减弱。据悉，某豪宅片区2021年只有300多套在售，现在增至500多套。

三是，深圳的人口第一次减少。深圳是全国人口最年轻的城市之一，2021年常住户籍人口（556.39万人）出生率15.09‰，死亡率1.16‰，仅这部分人口的自然增长就有8.58万人。这么能生的情况下，人口依然减少，只能说明一个问题，那就是人口迁入减少、迁出增加。

四是，深圳放开了摆地摊儿。从今年9月1日开始，深圳恢复了路边摆摊。联想到近期高达20%的年轻人失业率，这也说明了一点，即城市形象与年轻人就业和吃饭，孰轻孰重，一目了然。

这几件事情结合在一起，想表达什么呢？

首先，最爱加杠杆的人群退潮

深圳楼市，过去的非理性繁荣，大概率是建立在杠杆之上的。加杠杆的主力，一类是高净值人群基于“资产配置”的加杠杆购房，主要是私营企业主，金融、地产、创投领域的金领们，以及体制内的人；另一类是基于“财富效应”的加杠杆行为，主要是敢于在场外融资的各类投资客。加杠杆带来涨价预期，刚需和换房者被裹挟着进场，形成全民加杠杆买房的盛况。

现在，最爱加杠杆的人群开始退场。一方面是高净值人群减配地产，另一方面是创造较高收入的行业，金融、地产、机关事业单位等，或行业受到整顿，或大幅度降薪，也无法再加杠杆了。那些没办法在深圳加杠杆买房的，要么在惠州加杠杆买了，要么在老家加杠杆买了。

其次，楼市后续需求的接续能力较弱

相比北上广，深圳是一个创业型的年轻城市，人口结构有3个显著的特征；一是创业型的氛围下，诞生了一批富豪；二是中产力量相对弱小。主要是因为政府、国企事业单位和高校规模小（高校近年来才有起色），这些机构主要创造中产；三是绝大部分人口（超过千万）是打工人。

也就是，腰部力量不足，或者说是哑铃型与金字塔型叠加的人口结构！

它导致的结果就是，当楼市上升时，“创业+年轻”的氛围下，需求很容易爆棚。但福兮祸所依、福兮祸所伏，当楼市下行时（比如现在），一旦非理性需求褪去，由于有一定支付能力的中产力量不足（腰不行），刚需和改善型无法起到“支撑力”的作用，托不住下坠的楼市。

今年截至5月中旬，深圳共推出40个新盘项目、14951套住宅，但整体去化不到3.5成。有的开盘一个月过去了，去化不足一成。唯一一个“日光盘”，龙岗布吉的信义荔景御园，最主要原因是便宜。复式户型90多平，带赠送达120多平，折合单价四万/平，周边小区在5-6万/平。新房项目仍以促销为主，去化周期只有15个月的情况下，去化这么难，可见需求之疲弱。

这就是为什么，与北上广相比，楼市上涨的时候，深圳涨比较快。下跌的时候，深圳跌得也更明显！在过去周期性波动的逻辑下，即便量价明显下跌，所有人都会相信，还会涨回来。但现在，支撑这种逻辑的因素，都不在了。比如，加杠杆，学校（教育均等化了），人口，产业基础（深圳产业基础之一就是“金融+地产”），房价预期，以及房子“供不应求”的执念。

说到“供不应求”的执念，就要谈供给侧改革！

我2007年到深圳工作，进入地产研究领域。那时分析深圳房价上涨原因，保准会提到“供不应求”。2008年以后，各种文件都会提到“四个难以为继”（其中之一就是土地资源难以为继）。

那时，任何一个深圳人，不管是干房地产的，搞实业的，政府人员，还是居民，如果讲到“深圳缺地，深圳缺房”，都深信不疑。但现在，就住房来说，深圳既不缺地，也不缺房。

这主要归功于深圳近年来的供给侧改革！一是调减商办用地，转为住宅用地；二是将住宅用地占建设用地比重，从过去的15%左右提升至25%；三是住宅供应中大规模增加公共住房。考虑到各大中心区高达40%左右的商办空置率，以及产业外迁，以后深圳更不缺住宅用地。

去年以来，深圳二手房、新房成交不好，很大原因与公共住房分流需求有关。近期人才房、安居房大规模上市，供给侧改革效果显著。笔者认为，供给侧改革是个好事情，但应该在楼市爬坡期顺势推出，以对冲需求、给楼市降温。不能在楼市爬到顶端了，突然大规模放量供应。

就好比，尽管水还在沸腾，但釜底的薪已被抽走了，这时又来了一瓢冷水！当下深圳的供给侧改革，尽管推进的非常不容易，但事实上来讲，该来的时候没来，该慢慢来的时候，却很用力地来了。

深圳人口减少，这是个大事情！

因为，北京、上海都在有意识地控制人口，人口减少在意料之中。深圳则一直保留着改革开放以来“包容性”的城市底蕴，而占存量住房52%的城中村，极大地降低了生活成本；生产生活服务业比较繁荣，也能提供大量的工作岗位。因此，外来人口到深圳，安定下来，不是问题。

深圳人口减少，与疫情有关，但外向型经济受挫、线下服务业复苏慢、产业转移等导致就业机会下降等，才是主要原因。同时，内地省份“抢人”不遗余力，特别是深圳外来人口最多的省份——湖南，积极推进“强省会”建设，省会长沙已成为2022年人口净流入最多的城市。

深圳的核心竞争力，溯源来看，就在于大规模的城中村和打工人，创造出低成本的外向型经济优势，由此逐步向微笑曲线的两端延伸，实现产业升级。而在“科技创新+内需消费驱动”的新发展格局下，确保人口规模、吸引优秀人才、降低运营成本，才是深圳转型升级的关键。

从这个角度讲，深圳大规模建设公共住房是非常必要的，放开摆地摊也是必要的。目的就是让上千万的外来人口，能在深圳体面地扎根下来，逐步夯实中产阶层，让腰部力量强健起来，楼市才有可持续发展的基础，也就是“内生动力”。这样，不断下坠的楼市就有了支撑。

当然，这个过程中，前期过快上涨，泡沫化严重的商品房市场，会有一个不断下降的过程，关键是能否有强有力的对冲势力，让这种下滑平缓一些。深圳对土地财政的依赖度较小，也有较强的城市治理水平，能够容忍一定程度的下跌，也能在涅槃重生中迎来房地产的新模式。