文/乐居财经 靳文雨


(相关资料图)

年初至今,持有不少物业股的宋明好几次想将手中的股票抛出去。但每次他又觉得会触底反弹,无奈股价还是一跌再跌。

“投资物业股以来,心情也跟物管股一样在冰火两重天里忽上忽下”。他无奈地调侃道。

不过,最近看到有不少机构和外部投资者在不断低价买入和增持,宋明面露喜色。在他看来,这是一个积极的信号,资本真金白银的投入,说明物业股还有翻身的可能,而他也决定要把手里的股票再留一留。

据乐居财经《物业K线》统计,近两个月以来,已经有超过10家物企被增持,包括万物云、卓越商企服务、金科服务、建业新生活、绿城服务、雅生活等。

最新一个资本增持物业股的动作,发生于金科服务身上。虽然这家物企最近深处“子告爹”的诉讼,但并不影响资本对它的“偏爱”。

5月30日,金科服务获南向资金增持28.55万股。而在整个5月,金科服务获南向资金增持的有11天,累计净增持74.19万股。截至目前,南向资金持有金科服务1.08亿股,占公司已发行普通股的16.48%。

而在近期,同样颇受南向资金青睐还有卓越商企服务、建业新生活、宝龙商业、合景悠活等物企。

资本的选择

除了物管股低位徘徊的客观原因,此次被增持的物企,也有其特别之处。

以保利物业和万物云来说,这两家分别是央企和有着国资背景的物企,现如今国央企物业已经成为资本市场的“绿灯”,稳定的关联方能让其尽可能免受房地产市场下调的冲击。

上市以来,保利物业的股票就维持着较高的单价。截至5月30日收盘,其37.1港元/股的价格在上市物企中位列第一。

今年5月,虽然南向资本对保利物业的减持占大比例,但增持的情形也常出现。其中,5月29日,保利物业获南向资金增持14.56万股。截至目前,南向资金持有保利物业8397.82万股。

在更早之前的4月,保利物业还曾两次获HSBCGlobal Asset Management (Hong Kong)Limited在场内以每股均价48.0987港元、每股均价49.1544港元分别增持223.88万股、30.78万股,涉资约1.23亿港元。

万物云则是2022年的物管新秀,其上市无疑是一场豪华的资本盛宴。去年9月底挂牌,10月初就被高盛翻牌,后者以每股均价44.5452港元增持好仓29.23万股,涉资约1302.06万港元。增持后,高盛持万物云好仓比例由8.79%上升至9.04%。

除了高盛,万物云还受到大摩和小摩的偏爱。5月23日,万物云获大摩增持85.0588万股,每股作价29.4184港元,总金额约为2502.29万港元。增持后最新持股数目为1035.94万股,最新持股比例为8.09%。

而在这次增持前,3月28日,万物云获以每股均价35.2926港元获摩根大通增持好仓39.86万股,涉资约1406.76万港元。此外,万物云还曾于2月20日获摩根大通以每股均价43.6979港元增持10.66万股,在1月下旬获摩根大通以每股均价49.2192港元增持36.7万股。

其余被资本“增持”的物企,无论是营收还是净利润,大都在上市物企中排名靠前。比如雅生活服务在2022年实现收入153.79亿元,同比增长9.2%,实现净利润19.35亿元,这两项数据在58家上市物企中均位列第三名。

虽然近段时间以来,物企市值备受考验,但这些物管股仍在波动中展现出了较强的发展韧性。不少机构投资人也认准了这个低价上车的机会,赌后续的增值空间。

值得一说的是,卓越商企服务和宝龙商业则反映了资本对商管股的看好。其中,卓越商企服务于5月获南向资金增持的有13天,累计净增持338.6万股;宝龙商业获南向资金增持的有10天,累计净增持168.9万股。

根据《2022中国物业服务百强企业研究报告》,非住业态中,写字楼及商业物业费水平显著高于其他类型的业态。比如卓越商企服务在2022的住宅毛利率为17.0%,同期商业运营及管理服务的毛利率达25.5%。

在喧嚣的物管行业中,商管市场空间较大、行业集中度较低,存在着许多结构性机会,再加上利润率高的优势,使其逐渐受到青睐。而嗅觉灵敏的资本,也无时无刻不在因时而动,寻找有价值的投资标的。

抄底“上车”

当股价开始上涨的时候,资本已经做好了抛售赚差价的准备。相反,处在低位的物管股,外界则会考虑合适的买入时机。

当前,股价动荡走低,是整个物业板块都在面临的问题。眼下,A+H股共有63家上市物企。截至5月31日收盘,有35家物企股价下跌,最高跌幅7.4%。当日,收涨的物企共有5家,最高涨幅1.626%。

据乐居财经《物业K线》统计,年初至今共有53家物企股价下跌,其中跌幅最大的正荣服务,高达62.69%。有6家股价保持不变,仅有6家上涨,大部分物企的市值还在承压下滑。

从外部资本增持的这些物业股来看,它们的股价无一例外都正处于低位。其中股价最低的是合景悠活。截至当前,其股价为0.82港元/股,已沦为“仙股”,总市值为16.61亿港元。

今年年初(1月3日),合景悠活的收盘价还为1.76港元/股,至今跌幅已高达53.41%。不过离奇的是,其市盈率也在所有上市物企中最高,为434.24。

眼下,合景悠活也被资本当作抄底的“猎物”,在5月份有11天获南向资金增持,累计净增持3831.95万股。其在5月8日的单日增持额就高达2600.15万股。

此外,新城悦服务的股价比合景悠活跌幅更甚,年初至今已经跌了57.88%,目前其股价为3.77港元/股,总市值为32.8492亿港元。其他几家物企中,还有雅生活服务、万物云年初至今的股价跌幅接近50%,卓越商企服务、宝龙商业的下跌幅度也均在30%以上。

物管股风声鹤唳已经不是一天两天的事情,市场上的各种因素,尤其是房地产的波动,都会影响其股价走向。

有业内人士分析称,此次震荡的原因,一方面,是此前业绩的影响,上市物企们普遍陷入增收难增利的困局;另一方面,地产行业持续下行,出险房企们已经走到复牌与退市的岔路口,不少房企被实施退市或正在退市的路上。

不过,随着物企独立性的加强,物管股也在建立独立的市值体系,在这期间的波动下滑,并没有左右投资人的信心。他们中仍有不少人认准了这个低价上车的机会,在赌后续的增值空间。

推荐内容