计划近期入市的深业云海湾，是前海桂湾的纯居大盘。

(资料图片)

作为前海核心内比较难得的大社区，项目地块自21年土拍以来，精筑近两年，市场翘首以盼，是地段改善和居家品质改善的优选标的。

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1.

深业云海湾位于前海核心的桂湾，与宝中隔河相邻，坐拥前海湾“山、海、林、城、岛、港、湾”于一体的湾区景观资源。

前海核心特指原始前海概念中的“三湾”，即桂湾、前湾和妈湾，按照深圳市级中心打造，面向国际的重点门户。

说起前海核心，其实已没必要展开太多，一个耳熟能详的优质新城。

它从诞生伊始就屹立战略高地，这么多年以来都是深圳顶层设计的“宠儿”，其发展战略和价值属性，都显示出更优越的一面。

一方面叠加了自由贸易试验区、粤港澳深度合作示范区等多重战略规划，集中了竞逐全球的国家意志；

另一方面作为大湾区桥头堡，全面提升的发展引擎；再一方面，又是深化开放的创新高地，围绕制度创新开创“前海模式”，发挥先行先试。

如此多的战略规划于一身，早已反馈到土地价值和物业价值上，成长性和确定性都十分明朗。

2.

从一片滩涂到高楼林立，前海已崛起多个成规模的先发组团。其中又以深业云海湾所在的桂湾片区发展最为迅速，城建最为集中。

如果说前海是深圳“特区中的特区”，那么桂湾可被誉为前海“核心中的核心”。

根据官方定调，桂湾规划定位为金融枢纽，重点发展金融和商务服务业，建设具有示范效应的国际金融科技中心和全球总部中心，打造成深港金融机构集聚地和深港金融创新承载平台。

目前，前海核心内当属桂湾的商住氛围最为浓厚，基建配套肉眼可见地丰富，注册企业回笼集聚得迅速。

汇丰、恒生、玉山、瑞士等跨境银行机构，腾讯微众、VIVO、香港新世界等知名企业已入驻，其中崛起前海深港国际金融城，港资外资机构占三成；

重点打造的前海深港基金小镇，汇聚了数十家知名公募、私募基金，金融科技公司及银行、券商、律所、基金行业协会等金融服务机构，聚集效应明显。

前海管理局发布的《关于前海深港现代服务业合作区[桂湾片区]开发单元规划修编规划》显示，规划桂湾的就业人口规模约20万人。

但纵观整个前海核心区，开发用地以商务办公为主，住宅用地比例虽然在几经变更后有所增加，整体比例仍然比较低。

并且，变更的居住用地主要位于前湾和妈湾，高端服务业为主要承载的桂湾，居住地块屈指可数。

深业云海湾在其中，占据城市顶格稀缺资源，在居住功能配置上具备稀缺属性。

示意图，仅供参考

注：规划及数据信息来源于深圳市前海深港现代服务业合作区管理局，由于统计节点非实时，与实际或有出入，仅供参考。

3.

桂湾定位之高，以世界的眼光立于粤港澳大湾区；发展战略之高，也决定了区域的起步基点。

作为前海核心内的金融先导区、深港国际金融城，桂湾的城市建设起步早，拥有相对成熟、齐全的交通、商业、市政等配套资源。

交通方面，深业云海湾拥有多层次的立体交通骨架，毗邻南坪、北环、滨海等城市快速路，并在前海地下城互通，与深圳湾、福田中心区等其他核心板块之间穿行高效。

项目西南侧约650米（百度地图测量仅供参考）可达前海湾枢纽，汇聚地铁1/5/11号线三条地铁线，穗深城际线西延线（建设中）、港深西部快线（规划中）等城际线。

同时规划包含口岸、公交等接驳设施，枢纽完全落成后，将是亚洲最大的综合交通枢纽之一。

通过换乘还可接驳片区内的深惠（建设中）、深珠（规划中）等城际线，连通香港、广州、东莞、珠海等湾区城市，成为深圳又一标志性的城市级枢纽。

商业方面，围绕华润置地万象前海、卓越IN TOWN、鸿荣源壹方汇（预计2023年开业）等高品质综合体商业，迅速成长为前海核心范围内首个真正意义上的市级商圈。

即将到来的6月底，桂湾片区内还将迎来深圳西部首家，国内全新的山姆旗舰店（建设中）——前海山姆会员店，为前海乃至深圳西部居民创造更多元的消费场景。

桂湾内云集的多层次精品零售、大众餐饮，不仅能够满足片区内的商务、居住生活所需，还为深圳市民提供独具特色的湾区商业氛围。

未来，前海湾枢纽也将注入大型商业、休闲娱乐等多元配套，在盘区内整体形成超230万㎡的国际商圈。

市政方面，前海核心规划聚集了大量的高规格市政、文化、公园设施，其中桂湾片区内将建成前海剧院、演艺中心、前海国际金融交流中心等城市新地标，构筑前海面向国际的城市会客厅。

以深业云海湾约一公里范围为例，项目周边布局了九年一贯制学校（建设中）、港湾小学、前海国王学校等，接轨国际教学理念，培育拥有环球视野的世界公民；

可享有双界河水廊道公园、前海演艺公园等，留白的城市公共空间，演绎坐拥湾畔的进阶生活。

此外，项目地块与社区氛围及各式配套均已醇熟的宝中紧密相连，还可便捷畅享湾区之光摩天轮、欢乐港湾、滨海艺术中心、滨海廊桥等，叠加双中心板块的市级配套。

4.

深业云海湾是匹配前海桂湾高规格定位的湾芯之作，由深业集团和人才安居集团两大国企合力开发建设。

并携手CUBE立方设计、DDON笛东设计、J&A杰恩设计、莫兆铭等国际大师团队联袂共筑，以滨海森局精粹，定制空间细节韵律。

项目主推建面约106-183㎡3-4房，以中大户型为主，改善区位内的改善型面积段产品，定位精准。

1）前海核心大盘，纯居社区。项目占地面积约5.13万㎡，是前海住宅土拍面积最大地块（暂无之一）。

规划总建面约21万㎡，除了规划配建12班幼儿园、约1万㎡沿街商铺及约1万㎡常规社区配套外，其余主要均为居住产品，社区功能属性纯粹。

2）3梯5户，低密舒居。项目规划容积率约4.1，在容积率动辄5、6起步的新房市场环境之下，深业云海湾的指标相对低得多，可带来更舒适的居家环境。

规划共计8栋高层住宅建筑，含商品住房和高端人才住房。建筑高低错配，紧贴地块边界围合布局，留出更大的楼间距，优化社区公共空间及居家景观效果。

其中，商品住房单层5户，每栋3梯，高梯户配置，匹配改善型居家需求。

户型整体方正，尺度舒适，绝大部分单元能做到向阳优势朝向。

宽景大阳台是深业云海湾最为显著的设计特色，大面积景观阳台可充分发挥视野优势的同时，为业主带来功能全面的“半户外”空间，丰富居家场景。

以建面约106㎡的起步户型为例，东南或西南朝向，客厅带有大面积通廊式景观阳台，宽敞舒适功能全面。主卧配有全尺寸大飘窗明亮舒适，开间进深比良好，双次卧配置均衡，空间使用灵活。

建面约183㎡为本项目最大户型，房源量不多，西南朝向通透型布局，大开间短进深通风采光性能优秀。主要生活空间均为南向，光照充足。入户玄关独立通风采光，同时拥有较高的储物和收纳能力。

4个房间拥有双套间配置，空间利用充分，照顾到了多代同堂大家庭的私密空间需求。主卧自然通透，配独立衣帽间，三面采光相当优异。

3）限价入市，前海核心内的低价王。在这基础上，深业云海湾的毛坯限价（均价）仅约9.2万/㎡。这个限价力度很大，是2021年时前海土拍规定的限价水平。

去年前海新拍一宗居住用地的毛坯限价（均价）则是10.71万/㎡，一前一后，同在前海核心内，仅从限价（均价）水平来看，两者差幅超过16%。

将视角拓展到全市，深业云海湾的限价优势也突出，比近期赤湾、福田南、老蛇口等板块新批预售新盘的备案价格都要低。

这之间的差价水平，其实不完全是市场定价结果。现在机会摆在眼前，能抓住的时候，尽量多加留意。

总的来说，深业云海湾所处地段没得说，集万千宠爱于一身，是深圳明确重点打造的都市核心板块及双中心板块，也承担着大湾区发展引擎及相关领域制度创新的战略使命。

项目是由两家实力国企合力打造，按高端改善型产品锻造的瞩目大盘。深业集团旗下的高端产品诸如深业上城、深业中城，口碑都不错，产品力较强。

主推户型为建面约106-183㎡的居家改善型产品，符合项目的整体调性。大社区容积率仅约4.1，加之全套户型配置南向为主的宽景大阳台，进一步提升居家舒适感和品质感。

但更为关键的关注因素是其限价力度，毛坯限价约9.2万的均价水平，在前海核心区内最低，以较低门槛入住前海核心，机会难得。

（内容完）

备注：规划信息仅作展示参考，交付以审批文件和签订合同为准。

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