6月19日，开源证券发布房地产行业点评报告。

商品房销售额保持增长，半年度成交数据值得期待

国家统计局发布 2023 年 1-5 月商品房投资和销售数据。统计局指出，2023 年月度数据与2022年已公布数据间存在不可比因素，5月基数调整幅度较3-4月扩大。

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主要原因：（1）对退房数据进行修订；（2）统计执法检查中的问题数据进行改正；（3）剔除非房地产项目投资及抵押性质的销售数据。2023 年 1-5 月，全国商品房销售面积 4.64 亿平，同比下降 0.9%（1-4 月-0.4%）；1-5 月商品房销售额 4.98万亿元，同比增长 8.4%（1-4 月+8.8%），其中商品住宅销售额同比增长 11.9%。分区域看，1-5 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为14.9%、-4.2%、1.3%、22.9%（1-4 月分别为 15.7%、-4.2%、1.3%、30.4%），东部和东北区域市场回暖进程较快。

新开工面积保持低位，竣工数据持续改善

2023 年 1-5 月，全国房屋新开工面积 3.97 亿平，同比下降 22.6%（1-4 月-21.2%）；其中住宅新开工面积 2.90 亿平，同比下降 22.7%（1-4 月-20.6%），降幅进一步拉大。伴随二季度热点城市土拍热度抬升，预计下半年房企新开工意愿将会提升。2023 年 1-5 月，房屋竣工面积 2.78 亿平，同比增长 19.6%（1-4 月+18.8%），其中住宅竣工面积 2.02 亿平，同比增长 19.0%（1-4 月+19.2%），连续四个月上行，在受疫情影响延期的项目陆续交付和保交楼政策下，预计竣工数据将持续改善。

开发投资数据持续承压，房企资金压力犹存

2023 年 1-5 月，房地产开发投资额 4.57 万亿元，同比下降 7.2%（1-4 月-6.2%），其中住宅开发投资额同比下降 6.4%，开发投资数据降幅持续扩大主要源于房企投资拿地意愿不足，导致开复工面积减少，短期伴随销售边际回暖和集中土拍热度回升，房企供给端扩张能力有望企稳回升，长期来看房企融资恢复正常，开发投资能力有望企稳。2023 年 1-5 月，房地产开发企业到位资金 5.60 万亿元，累计同比下降 6.6%（1-4 月-6.4%），其中自筹资金单月下降 29.2%，销售回款资金有所改善，企业资金压力犹存。

投资建议

整体来看，5 月购房政策持续宽松，中央和核心一二线城市政策调控不及预期，商品房销售成交数据有转弱趋势。6 月在房企半年度业绩冲刺下供应放量，优惠折扣力度提升，叠加 LPR 下调预期，居民购房购买力和信心有望提振，政策窗口期值得关注。2023 年我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。