买房之前 李咏涛 

【资料图】

深圳出现了全中国最后悔的人。

特别是在蛇口、宝中，有几个捂盘的豪宅、公寓老板很有些头疼。

两年前，他们的楼盘可以高价出售，但因为想赚的更多（或在想办法“突破”限价）导致拖到现在都没卖。老板们现在想的，是如何降价出货。

他们的悔恨，是因为突然站在了房地产和城市的大周期的转折点上，开发商和居民的资产负债表一步步缩退。

而这样的事，曾经在历史上反复上演。在卖楼的背后，是城市演进的大周期。深圳历史上经历的经济冲击，极大地改变了城市中心的形态。

而这些危机，从长期来看，却是需要被“感谢”的。

为什么说这样的话？

四次危机冲击深圳中心演进

先从几次危机对城市中心的“冲击-回应”来看。

1980年代以来，深圳经历了至少四次周期性经济危机。正好，深圳作为一座新城市，其开发时间和空间具有明显的一致性，大概每10-15年形成一个新城区。

1993年的宏观调控影响了罗湖。

1998年的亚洲金融危机影响了福田中心区。

2008年的全球金融危机影响了南山（后海）。

2020年一直到今天的经济周期中，无论是市中心宏大的工地，还是远郊绵延的高楼，正在经历着磨难……

当然，每一次的危机并不是定向打击，它影响着整个城市、国家甚至全球。

只不过，当时正在建设的新中心所受到的冲击，更容易集中体现出来。

1.两次打击让罗湖一蹶不振？

罗湖中心是深圳用最快速度建成的中心城区，到1992年，高楼云集的人民南，已经是中国最高档的城市中心。

有一位摄影师告诉我，现在拍摄城市景观，最好的地方还是在罗湖，哪儿的高楼更密集壮观。

摄影师拍不出来的，是罗湖壮观高楼背后的故事。

1991年，罗湖楼市的炽热，比2020年的南山更烈。它孕育了中国房地产行业，也造就了最早的“地产泡沫”。

1993年宏观调控，罗湖楼市泡沫瞬间破裂。1998年亚洲金融危机，再次袭击深港楼市。罗湖至少出现了14个烂尾楼。

万科建设中的超高层写字楼海神广场，被迫改为住宅；

深南东路从文锦路到人民桥这个曾经的黄金地段，留下了好几栋标志性烂尾楼：中国第一高烂尾楼贤成广场（鸿昌广场）、大金牙（新世纪广场，后被万科改为公寓盘活）、东门大厦、亚洲大厦。

房地产赚快钱模式，在罗湖造成了两个明显的后果：

一是在大力发展房地产的时候，没有考虑到房地产产品本身的变化。私家车大量普及，是从2000年开始的，而罗湖中心规划早于私家车时代，导致罗湖停车位普遍不足。另外，各大厦楼层偏低，且几乎全部分割销售。

二是高成本把商业业态挤压到福田。那时候还没有电商，但仓储式购物、大型购物中心等新业态开始出现，高容积率和高租金都无法培育它们。

比较突出的一个例子是东门商圈的“人为破坏”。东门老街商圈，曾经是深圳唯一的商业目的地，也是深圳最早旧改的地方。但1992的房地产热却对东门老街产生致命影响，进而把东门商业挤压到福田。

朱荣远2000年的一篇文章，极有见地地反思了这件事：“未改造前的罗湖旧城地块容积率一般在2以下，1989年《罗湖旧城规划》在明确了道路体系的前提下，确定的地块容积率指标一般在2-3之间。但是，这一时期的旧城改造在1989年规划的道路断面不变的基础上，地块容积率猛增为原规划的2-3倍，开发强度之大，不仅使得老街封面消失殆尽，新型建筑造型各异，而且除道路外，基本没有什么空地，加之各建筑体量高大，使原本不宽的道路更显狭窄，无休息停留空间，视觉和心理感受难以令人满意，同时也给商业人流集中的旧城防灾带来极大的威胁，真可以说如此形成的旧城空间环境是一个怪胎。”

正如一位经济学家所言：“很多城市功能的向外转移，是因为它们从中心区被赶了出来，而不是因为来自外面的力量把它们吸引了出来。”（《美国大城市的死与生》第二部分“城市多样化的条件”，简·雅各布斯引述经济学家理查德·拉特克力夫言论）罗湖旧改“第一炮”打歪了，是因为过度的房地产化所致。时至2020年，虽然建成并将兴建更多的城市更新项目，但罗湖的经济仍然难有转折。因为对于城市经济来说，房地产只能是经济成果的体现，而不是真正的引擎。

总之，1993年和1998年的两次“打击”，让罗湖地产高烧退了下来，但整个罗湖主城区已经被高容积率的楼宇占满，当深圳经济继续高速发展，罗湖却难以承载了。

2.一次冲击给福田中心区的“缺憾”？

1996年，福田中心区规划国际招标；1998年大规模建设。而1997-1998年的亚洲金融危机袭来，吹破了香港地产泡沫，也对福田中心区的城市建设、房地产开发造成根本性影响：

1.香港财阀退出福田中心区。中心区的房地产开发，原本为香港财阀定制，但在亚洲金融危机中受伤严重的香港巨头们纷纷打退堂鼓。

最终，李嘉诚的和记黄埔留了下来，用很低的价格（每平米地价3000元左右）拿到市民中心西侧的大块宅地，香港新世界、新鸿基等毁约退地。

2.所有的住宅项目都降低档次。黄埔雅苑、天健花园、中海华庭、星河国际全都中档水平，因为开发商都没钱了，且对未来预期不高。

2002年中国经济度过风暴大发展的时候，福田中心区已经没有住宅用地了。但市中心怎么能没有豪宅？摆脱金融危机后开发的香蜜湖，成为福田中心区高端住宅的替代品。

3.所有的写字楼都降低了档次。福田中心区第一批写字楼十三姐妹，又矮又小。档次普遍不如更早时开发的罗湖一些写字楼，而且同样全部散卖。

总部在香港的中国海外，资金链吃紧，只得将福田中心区中海大厦（位于COCOPRK购物中心西侧）大幅缩水至二十多层（比同一小区的中海华庭住宅还低），还把大部分楼层卖给了小业主。一个著名的房企在黄金地段做了一个低端的写字楼，就是亚洲金融危机冲击的结果。

直到挺过98风暴之后，福田中心区才有了平安中心、嘉里建设这样的高端写字楼。

4.原本超前的商业业态遭遇挫折。下沉式的中心城、皇庭广场，放在现在也是极其稀缺的，官方一度希望万科来设计开发，但在经济萧条中，大公司无暇顾及，最后被小公司占据，做出了对不起地块价值和规划指标的二流购物中心。

3. 后海：冲击变成兴奋剂？

1998年之后，中国全面以市场化发展房地产业，这时，深圳市中心开始扩张，关外地区也启动了城市化。

这一进程进行了十年之后，“遭遇”2008年全球金融危机，福田中心区已经基本开发完，南山后海作为一个新城市中心，迎头撞上。

但是，却撞出了个满怀欢喜。

大家后来都知道了，四万亿刺激之下，房地产及城市化成了中国经济主引擎。有较多填海土地（掌握在政府手中的）的后海，是把中心城区建设“房地产化”的一次最佳舞台、最佳表演。

2008“假摔”给予后海的“好处”是立竿见影的：

听说，深圳湾一号那块地，因为临海，初始规划的容积率比较低，在当时是算不过来账的，因而鸿荣源等专业地产开发商就放弃了，迈瑞的徐航作为新进入者，不惜代价拿这块地。而命运之神眷顾了他，因为2008年后为了刺激经济，这块地的容积率提高了，为深圳湾一号走向豪宅顶峰打下了一个最值钱的地基。

再比如，华润的春笋和春茧地块，也大约是在这个时候交易的，华润帮深圳建设大运会场馆为条件得到大片低成本土地。赶上了泡沫发展期，春笋春风得意，规划高达500米，以至于忘记了航空限高，建设过程中被迫降低为400米以内。

后海发展为深圳城市的巅峰，还有很多条件来支持。就地缘因素来说，正好靠近深圳高新区、科技园。到了2004年（设立中小板）之后，特别是2009年设立创业板之后，科创企业大爆发，两者在南山结合起来，威力无比。（参考：南山的胜利是没有规划 | 咏涛城见）

好上加好的是，2007年，深圳湾大桥和深圳湾口岸的开通，使得南山完成了与香港的互联互通。

值得提及的是，南山后海成为深圳新中心后，房地产所起的推波助澜的作用，这种作用在福田并未发生。

为什么？炒房客独爱南山？

原因很简单，到这时深圳住宅供应长期不足积累到了一定的时刻，深圳以高科技为主的产业积累也到了一定的时刻，深圳中产及以上阶层的财富积累也到了一定时刻，他们善于把国家超发的货币流动之河，通过闸门设计导流到更高的地方。

相对于罗湖、福田中心，后海的运势更好。2008年不同于1995、1998，而且，在2008年到2020年这样长的一个经济和资本扩张周期内，后海完成了从起步到竣工的全过程，基本上没有卖不出去的写字楼、公寓和豪宅了。

4. 前海：“好运气”为何没有了？

看起来，前海没有后海的运气好。运气是个周期问题。

前海的大规模建设是在2010年之后，到2018年及至2020年，这是城市化和房地产向更高迈进的时期，政府和投资机构、开发商都十分看好深圳的资产价值，即使写字楼过剩也不畏惧。

其实，2017年前海的写字楼空置现象已经比较突出了，相信专业人士能够更早预计到这种状况。那么，为何华润、卓越这样的专业开发商仍会的大力投资写字楼？

这只能是是因为长时间的“顺境”和定式思维，导致前海的写字楼建设“执迷不悟”。现在看来，写字楼与住宅的价格倒挂，对住宅高房价也是一个深刻的预警。

只不过，在黄金时代，我们有很多理由去回避这一现象。

好在前海像罗湖却还有很多土地，空间广阔，与大湾区城市群有更多连接的可能，还有机会去重塑自我。

需要被感谢的“洗劫”

就像一个森林中的自然火灾是对生态环境的毁灭性修复一样，它清理部分老化、干枯的树木，让一些植被重新分布，也促进新物种的产生。草原上的狼群也有同样的坏的“益处”，吃掉过快繁殖的绵羊来保护草原。

这跟深圳所发生的经济危机是同样的道理。

在对一座座城市财富的洗劫的同时，也一次次校正城市的发展模式，调整供应结构。只不过，建筑周期比较长，一些大项目难以及时调头，造成重大损失。

在罗湖，假设没有1993年和1997年两轮危机的冲击，毫无疑问，罗湖会产生更多的摩天大楼，房地产化会更严重，结果会产生更多的烂尾楼……

不幸的是，罗湖受到的打击过于沉重，而其缺乏土地资源且开发速度过快，即使危机修正了市场，但却没有余地重新发展。

假如没有1997年金融危机的冲击，福田中心区会走高端化的路线，从而难以为深圳企业的主体——中小企业提供服务。

我认为福田写字楼的供应结构是健康的，有高有低，最早开发的十三栋楼并不高端，租金也不至于过高，让很多企业能够用较低的价格享受中心的便利和服务。同时，福田中心区也有足够的高端写字楼，供应给好面子的金融企业。

如果没有本轮经济危机的到来，前海可能会继续大力开发写字楼，超总也不会出让住宅用地，恒大那种恶俗的大金楼会成为超总乃至深圳的地标……而其后果迟早是会出现的。

前海和深圳湾超总两个超级城区，都是在盛世决策，在市场颓势中推出的，就跟文章开头所说的最后悔的房地产老板一样的际遇。

其根本原因在于，他们在债务扩张期决策，在债务偿还期卖楼，而这往往是周期性的拐点，导致危机出现。

如果2020年之后的这波“危机”早点来，对前海、深圳湾超级总部基地都会是好事。

现在，危机来得晚了些，致使这两个地方的企业总部建设和房地产开发都遇到难题。

聊以安慰的是，危机已经在“修理”它们的错误——“信号”是宅地的增加。超总一地块从商服用地调整为宅地即将拍卖，而前海已经从产业中心，调整为城市中心，因而大量地块调整为住宅。可惜，在当下的周期中，前海的光环也不能保证它们高价售卖了。

在宝中、超总等一流位置，还出现了一种违规的纠偏——写字楼改住。但这却是有益的，否则难保不出现罗湖曾经的烂尾楼现象。

相对前几次经济危机，这一轮的冲击可能更持久。

因为国家和市场都到了要主动或被动调整房地产发展模式的时刻了，是一次范式转换革命。以深圳为例，2020年前演变为全民炒房的资产热，对生产力的破坏显而易见，这次危机有助于深圳减泡沫、降成本。

我们已经被告知凛冬的到来。可是我们长期习惯于春风化雨，依赖上了房地产带动城市化乃至整个经济的模式，无论是各自的资产负债表还是赚钱方式，都需要一个较长时期来适应变化。

在这种情况下，在城市化和房地产“盛世”决策的城市更新政策、保障房计划、工业空间发展计划（工业上楼）等，以及那些宏伟的城市空间规划蓝图，也必须面对范式转换的问题，在供给侧积极作出调整。

唯一值得安慰的是，周期律告诉我们，凛冬季节再长，春天也会到来。