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文/乐居财经 杨宏彬
“当所有人都疯狂的时候,你必须保持冷静。”以此来回观房地产市场,还是很贴切的。
狂飙突进的时代,一批又一批的千亿房企诞生,他们多有一个共同的“法宝”,即“高杠杆,高周转”。在那时,规模大小成为了衡量一家房企好与坏的重要标准。
然而2020年开始,市场变天了。三道红线政策出台、融资端收紧、疫情肆虐等一系列不利因素,让地产行业艰难起来。更出人意料的是,当时被行业称为最艰难的2020年,或许还是近三年里最好的一年。
三年的时间里,外部环境的巨变,让曾经千亿房企一家又一家的陨落,能依旧保持着坚韧的房企,多是在高歌猛进时代下仍保持冷静态度的企业。
万科,是一个典型的代表。在2012年之时,万科就已经提出,房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”,2018年,其又喊出了“活下去”的口号,而这一段时期,是房地产市场异常火热的时期。
从结果可以看出万科“冷静”的成果。在地产行业最艰难的三年时间里,万科依旧保持稳健,同时也守住了安全底线。不仅如此,为抵御房地产市场变化的影响,万科完成了第二增长曲线的构建。
6月30日的换届股东大会上,在谈到过去三年任期的感受时,郁亮感叹,过去三年对行业的每个从业者来说,都是百感交集的,并非只有万科不容易,没有哪个人、哪个企业是容易的。但他仍表达了对未来的信心。
郁亮认为,消费者需求更新迭代的速度快,市场是不会饱和的。企业要抓住未来的行业机会,就要真正建立起全场景的综合竞争力,不能像传统模式下一味靠拿地和融资。
因此,万科会持续聚焦三件事情:一是提高开发业务的管理水平;二是经营、服务业务接下来要扩大竞争优势,争取更大的发展空间和更好的回报水平;三是坚守财务稳健,保持行业领先的信用水平。
危机感驱动,而不是危机驱动
在长期主义者的字典里,敬畏市场、未雨绸缪一定是关键词。尤其在周期产业中,前瞻的力量尤为凸显,如果等到危机到来再“临时抱佛脚”,往往为时已晚。
万科以居安思危著称。即使在房地产行业的鼎盛时期,万科也始终坚守着财务安全底线,甚至因此引发了行业质疑,认为万科是在传播焦虑。
事实证明,正是这份危机感和坚守,让万科有了穿越周期的底气。截止2022年底,万科的净负债率仅为43.7%,处于行业低位,持有货币资金1372.1亿元,对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。
期末长期负债占比提高至79.5%,新增融资的平均成本为3.88%,存量融资的综合融资成本为4.06%。年内,万科经营现金流录得正值,这已经是公司保持经营现金流为正的第14年。
健康的财务状况为公司业务的发展提供了充足动力。在大多数房企出现亏损、利润下滑的2022年,万科录得营收5038.38亿元,同比上升11.27%,实现归母净利润226.18亿元,实现企稳。
“我们能走到今天,依靠的正是危机感下一次次的自省和警醒。”这是万科曾经的自我评价。
当过去三年行业中许多企业忙于自救的时候,万科已对行业做出了新一轮的判断——随着土地红利和人口红利的褪去,依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继,行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。
想到才能做到,从这两年的行动来看,无论是提升投资质量、追求高质量交付、打造差异化产品和服务,从各个维度,万科已经开始了“管理红利时代”的实践。
下半场的入场券
经过2022年的至暗时刻的洗礼后可以发现,仅仅依靠地产一项业务已经不能支撑房企持续长远发展,如今依旧走在前端的房企,需要具备“多条腿”走路的能力。
早在2013年,万科明确了“城市建设服务商”发展方向,正式拉开转型序幕。在转型最初的几年里,万科承受了不少的压力和质疑,业内有声音认为万科的转型浪费了资源,使公司从规模老大座位上掉了下来。
但时间是最好的证明。坚定多年的转型,终于在行业入冬之后,开始见到回报。
在行业最艰难的三年里,万科的经营服务业务收入却节节增长,让市场更清晰的看到万科转型的成果以及对万科业绩的支撑。
2022年万科经营服务业务营收首次突破了500亿元,其中万物云营收首次突破300亿元,同比增长26.1%;万科的物流业务经营收入同比增长 17.9%,目前综合实力位列行业第一梯队,冷链仓储规模国内第一。
此外,万科的长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一,运营管理租赁住房 21.5 万间,其中,万科在北京、天津、深圳等14个城市,商业业务方面,2022年新开业 25 个项目,营业收入87.2亿元,同比增长14.3%。
不仅如此,万科的经营服务业务开始得到了资本市场的检验和认可。万物云在港股最冷的时刻上市,仍得到多家重磅投资机构认可,成为年内最大IPO;万纬物流类Reits发布,成为业内首支没有底层托底协议的类Reits;万科与建行成立建万基金,收购多个泊寓项目。
实际上,随着全社会收益率要求和风险偏好的下降,万科这类经营服务业务创造稳定现金流的优势开始显现,对投资者的吸引力在变强。国内多家知名投资机构也曾公开表达了对万科经营服务业务的看好。
国金证券认为,未来在 REITs等金融工具的持续带动下,万科经营服务业务或迎来快速发展。同时,华泰证券也认为,万科不动产运营有望迎来价值重估。
方向对、起步早、布局全、协同多,是郁亮对于万科经营服务业务的评价。而事实上,这些也是万科经营服务业务能够成为业内数一数二存在的原因。更重要的是,经营服务业务已经交完了学费,接下来则是经营服务开始正向贡献的阶段了。
每一次行业的重大调整,都检验着企业的长期经营策略,也展现了企业在艰难处境下的韧性和生命力。作为中国房地产行业最稳健的长跑选手的万科,在这一轮周期中,已经依靠此前的坚守,比其他选手领先了一个身位。
这一轮淘汰赛已经接近尾声,之后仍有新的挑战到来,但相信万科已经做好了准备,正如郁亮在换届股东会上所说:“道路是曲折的,前途是光明的,有信心万科能够穿越周期。”

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