文/乐居财经 杨宏彬


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停牌整整15个月后,世茂集团终于达成了所有的复牌指引,让公司的K线图重新在港交所跳动起来。

7月30日,世茂集团(0813.HK)公告称,公司已经完成了去年7月15日联交所发布的5条复牌指引要求,包括刊发2021年-2022年缺席的业绩,以及完成前核数师罗兵咸永道会计师事务提出的关于4笔信托贷款的独立调查等。因此,公司将于2023年7月31日正式恢复股票买卖。

复牌后的大跌,是意料之内的事情。复牌当日,世茂一度跌超60%,最低报价1.44港元/股,而在停牌之时,世茂的股价为4.42港元。当日收盘,世茂集团报1.52港元/股,跌65.61%,总市值57.73亿港元。

世茂复牌首日的下跌与当日行情形成反差,7月31日开盘,港股内房股延续强势,盘中天誉置业涨超35%,富力、佳兆业涨超19%,美的置业、融创中国涨超10%。

不过让人意外的是,世茂旗下的A股平台ST世茂(600823.SH)出现一字涨停,报1.53元/股,涨4.79%。

根据上市规定,联交所可以可将已连续停牌18个月的证券除牌。而世茂的最后期限今年9月30日,当前成功复牌也意味着世茂摆脱了退市的风险。

截至目前,仍有20家内房股处于停牌状态。自今年3月以来,包括中国奥园、佳兆业集团、景瑞控股、融创中国等多家停牌的内地房企,成功实现复牌或取得复牌的关键进展。

两年亏损486亿元

世茂连续刊发的三份财报,将公司的经营状况展示了出来。两年内,世茂一共亏损了485.85亿元,万幸的是,公司还没资不抵债。

财报显示,2021年及2022年,世茂分别实现营收1077.97亿元及630.4亿元,同比分别下降20.36%及41.52%,期内的归母净利润分别-270.93亿元及-214.92亿元,亏损有所收窄。

截至2022年12月31日,世茂集团总资产达约6162.1亿元,总负债为5367.06亿元,净资产为795.05亿元。

可以发现的是,世茂2021年的营收较2020年同期下降不多,但归母净利润却同比下滑了314.55%,由盈转亏。除了毛利大幅减少外,还有一个重要原因便是落成物业的计提减值。

2021年,世茂的毛利为26.17亿元,而2020年同期为396.67亿元,同比下滑了93.4%。2021年内落成物业的计提减值高达235.65亿元,是毛利的9倍。这是世茂2021年出现大额亏损的主要原因。

减值计提在2022年对世茂的影响缩小,但公司的亏损并未出现明显收窄,而在2022年,世茂的毛利还有所上升。

2022年,世茂的毛利润为52.81亿元,同比提升101.8%,落成物业的计提减值已缩减至10.54亿元。年内亏损未明显改善的原因,是融资成本的飙升。期内,世茂的融资成本净额为151.18亿元,是2021年的5倍有余。

世茂集团披露了目前集团在建情况及资产等。截至2022年末,世茂集团在建面积约为3814万平方米。2022年竣工面积约为585万平方米。2023年,世茂集团在建面积及竣工面积预计将分别为约450万平方米及约600万平方米。

“并表”千亿债务

对于世茂集团补发的2份年度财报,核数师给出了“无法表示意见”的结论,对于中期报告则称“无法发表结论”。依据是,目前世茂仍面临较大的债务压力,以及一笔信托融资相关事项利息开支无法明确于何时做出。

先看世茂的债务情况,截止2022年末,世茂集团的总有息负债合计为2740.07亿元,较2021年末的2317.59亿元增长18.2%,而2021年的总借贷较2020年的1,451.43亿元增长了将近60%。两年内,世茂集团的有息债务增长了88.78%。

有息负债增加的原因,世茂集团给出了两点,一是2021年发行了一些新票据和获得了一些新融资,二是这两年合作伙伴提早撤回投资权益,导致合联营企业并表。

具体来看,2021年世茂集团合计发行过19.2亿美元的优先票据,提取过6.575亿美元及51.285亿港元的银团贷款额度,以及通过世茂服务发行本金总额为31.10亿港元的可转换债券。期间,回购了8.20亿美元的优先票据,偿还了银团贷款4.76亿美元及41.23亿港元。

简单计算,世茂集团于2021年增加的有息借贷净额应为12.815亿美元以及41.155亿港元。这些合计最多应该不超135亿元人民币。

而这两年里,世茂集团增加的有息负债为1289亿元,也就是说,有约1154亿元是所谓的合作伙伴提早撤回投资权益而增加的。值得一提的是,2021年底,瑞银的报告曾估算,世茂集团的表外负债约为1200亿元。

2022年末,世茂集团2740.07亿元的有息负债中,有1748.44亿元需在一年内偿还,公司手头资金为337.72亿元,其中171.90亿元为监管资金。期末公司的净负债率高达302.2%,现金短债比仅为0.03。

截止2022年末,世茂集团未如期偿还的借贷共计872亿元,直至财报发布日期,世茂集团未如期偿还的借贷已经达到了1,211亿元。

核数师提到的信托贷款,则是世茂集团与中信信托之间的一笔融资。2018年4月,世茂为开发深圳“世茂深港国际中心”项目,向中信信托获取150亿元的综合授信,当年获取的资金为132亿元,其中49.4亿元为增资款,中信信托关联公司获得项目公司30%股权;37.6亿元为股东贷款;45亿元是特定资产收益权贷款。

2022年3月,世茂集团向中信信托回购了项目公司30%的股权,作价49亿元,并 将 相 关 金额在财报中列为借贷。因此,世茂集团于2022年末确认应计利息拨备17亿元。

核数师无法证实中信信托出资的实质,也无法获得足够适当的审计证据,证明17亿元的利息拨备应在2022年度或者过往年度做出。

值得注意的是,去年3月,世茂集团原核数师罗兵咸认为世茂集团隐瞒一些信托贷款的存在,因而在辞职函中,罗兵咸要求对这些信托贷款进行独立调查,公布调查结果并采取适当的补救措施。

今年6月,世茂集团已经公布了4项信托融资安排的调查结果,其认为公司具备合理的商业理由使用信托安排,同时信托安排所得款项最终回拨至公司,并用于开发建设物业项目及日常经营。公司概无资金流出或挪用任何资金至个人账户的情况。

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