前天（8月2日）的土拍，可能是深圳现场竞价中用时最短的土拍。

宝中宅地吸引21家房企报名竞拍，20家进入最终摇号，这种盛况在深圳也有一段时间没见了。

(资料图片仅供参考)

对于买房人来说，他们可能更关心的是，宝中即将多一个均价8字头的新盘，相比片区动辄10万+/㎡的二手房价，新房很友好。

梳理宝中近3年出让的4宗宅地，除1宗建成的安居房限价4.43万/㎡外，3宗建商品房的限价都在8字头。

而这3个商品房项目周边，二手房成交最高时曾突破17万/㎡。

问题来了。

宝中新房价锁定8字头，周边的业主有什么反应？

宝中被指“捂盘”的几个待售新盘，会不会感到压力？

宝中限价新盘即将入市

旁边二手房从13万/㎡跌到8字头

宝中近3年出让的宅地，大多是从商业办公用地调整为宅地，而且每调整一宗，就出让一宗。

除昨天中铁拿下的地块外，前期出让的3宗地均处于在建状态，最快入市的是越秀瑞樾府，预计在8月，限价8.86万/㎡。

而地块最早出让的鸿荣源胤璇，目前进展相对较慢。

▲鸿荣源胤璇工地 | @深圳买房计划 的朋友摄于2023年6月

“有周边业主降价，就是因为这几个限价盘。”主要业务在宝中的资深中介刘立说。

据他介绍，目前宝中的成交量和带看量相比之前稍微有一点起色，但业主和客户心态都不高，诚心卖的房源甚至还有小幅度的降价。

▲从左到右，分别是宝中2021年7月、2022年12月、2023年8月挂牌均价

而这几个限价盘周边，是宝中楼龄相对较老的小区，“基本都贴着参考价卖，有的房源甚至低于参考价成交。”

以越秀瑞樾府旁边的小区为例，深业新岸线2021年曾经有房源近13万/㎡成交，而近半年成交基本在8.8-9.9万/㎡之间。

最新的一套成交价约8.8万/㎡，相比最高峰时跌了31.8%。

还有挂牌房源3个半月调价3次，一共降了200万。

据熟悉这套房源的中介透露，如果买家诚心买，价格还可以谈。

幸福海岸今年也有接近参考价的成交案例。

这个小区的二手房参考价是8.84万/㎡，查看成交记录，此前曾超过13万/㎡。

宝中业主降价背后，即将入市的限价盘并不是单一因素。

市场大环境冷淡，宝中价格也难以维持坚挺。

我们从多位市场人士处了解到，宝中的标杆豪宅壹方玖誉近期也有房源降价出售，成交价从此前的18-23万/㎡降到14-16万/㎡。

有房源去年挂牌近2000万，如今降了500万。

也有房源报价近半个亿，最终降价近600万成交。

“壹方玖誉7月估计成交有15套以上，稍微降价就有人买，豪宅买家跟刚需不一样，他们觉得价格合适就会出手。”

不过，也有宝中业主对未来抱持乐观预期。

我认识的一位宝中业主认为，宝中的价值越来越好，土地很稀缺，因此区域二手楼的价格会越来越坚挺。

宝中这4个“鸽王”盘近期传新消息

业内：限价盘对它们不会造成压力

除以上3个限价盘外，宝中还有4个待售新盘，都是买房人曾经期待入市的项目（现在不确定是否还在等它们）。

最新传出入市信息的是云玺锦庭。

▲购房社群截图

此外，还有都市茗荟二期、盛意家园、泰华梧桐林居等。

从此前市场传出的消息来看，定价大概超10万/㎡，相比3个8字头的限价新盘来说，有近2万/㎡的价差。

那么，限价盘会对这几个待售的“鸽王”造成压力吗？

“这几个待售楼盘，开发商基本都是民企，在开发成本、溢价销售方面都有很强的能力，可以说，他们要套现毫无压力。”易居企业集团深圳公司副总经理潘传灿分析。

◎ 云玺锦庭

价格：2019年备案均价约10.9万/㎡

套数：约184套现房未售

2019年11月开盘，推售382套住宅，户型建面约58-254㎡，当天去化超8成。

近期传出118-156㎡现房将入市，价格11万/㎡起。

▲图源：中原大咖

◎ 都市茗荟花园

价格：2020年均价约10.9万/㎡

套数：一期剩余房源、二期共近千套

二期住宅几乎每个月都传要入市，网传户型为87-150㎡的3-5房。

不过，近期网传消息称，项目销售已经撤了，估计今年不会入市。

▲都市茗荟二期 | 家在论坛网友@BF香 发布于5月初

都市茗荟花园上一次开盘是2020年，当时项目推售1栋A、B、C座的69套住宅房，户型为约199㎡、约240㎡，备案均价约10.9万/㎡。

目前从房地产信息平台可以看到，都市茗荟一期还有部分住宅房源未售。

而根据规划，都市茗荟花园二期还有724套房源。

即一二期总共未售房源总量近千套。

◎ 泰华梧桐林居

价格：周边二手房参考价约10万/㎡

套数：约4482套

项目在新锦安海纳公馆、西岸观邸旁，是宝中待售新盘中体量最大的。

总占地面积约7.65万㎡，总建面超过40万㎡，或将带来4482套房源。

▲项目效果图 来源：家在深圳

泰华梧桐林居早在2003年就已签订用地合同（深地合字[2002]4137号），2007年11月便取得《建设用地规划许可证》（深规许BA-2007-0318号）。

甚至，2008年就传出过“即将开盘”的消息。

▲截自深圳市规划和国土资源局

现在多年过去，如果按70年产权计算，项目产权年限或仅剩余50年。

项目靠近1号线新安站，周边有宝安实验学校、南科大医院，并且也是宝安中学（集团）小学部学区内，配套看好。

◎ 盛意家园

价格：周边二手房参考价约8万/㎡

套数：约220套

盛意家园是个有故事的新盘。

在2020年，《宝安日报》曾报道项目因被投诉“捂盘”而被住建局约谈。

不过项目当时表示“未达到现楼销售条件”，一直没有入市。

▲中间楼栋为盛意家园

随后，在2021年8月，盛意家园在阿里法拍平台上挂售，起拍总价8.8亿，但仅一天就拍卖“中止”，原因是“有细节尚未沟通清楚”。

而盛意家园官方却称消息失实，将现楼销售。

不过，两年过去了，项目依然没有销售迹象。

据深圳房地产信息网消息，盛意家园所在的A003-0406宗地早在2010年已出让，如今13年过去，依然未入市。

盛意家园靠近5号线翻身站，周边有壹方城、滨海小学和海旺学校，还有在建的宝安艺术中心，居住环境不错。

但项目是独栋，被其他小区半包围，建面也只有2.3万㎡左右，约220套房源。

网传户型约为47-154㎡。