8月16日，中银证券发布房地产行业2023年1-7月统计局数据点评。
国家统计局发布 2023 年 1-7 月份全国房地产开发投资和销售情况。7 月销售面积 7048 万平，同比增速-15.5%（前值：-18.2%）；开发投资金额 9167 亿元，同比增速-12.2%（前值：-10.3%）；新开工面积 7089 万平，同比增速-25.9%（前值：-30.3%）。
本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。
(资料图)
以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为中银证券根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。
核心观点
1. 商品房销售：
7 月单月全国销售面积因低基数同比降幅收窄，实际市场需求仍然较弱。7 月全国商品房销售面积 7048万平，同比下降 15.5%，同比降幅较上月收窄了 2.7 个百分点；销售金额 7358 亿元，同比下降 19.3%，同比降幅较上月扩大了 0.1 个百分点。其中，住宅单月销售金额同比下降 19.5%，同比降幅与上月持平；住宅销售面积同比下降 15.5%，同比降幅较上月收窄了 2.5 个百分点。中银证券认为，7 月销售小幅改善主要是因为去年同期基数相对较低，整体市场未见明显好转，需求仍然较弱，房价也仍然面临一定的下行压力。7 月商品房销售均价 10440 元/平，环比增长 2.6%，同比下降 4.5%，同比降幅较上月扩大了 3.2 个百分点；其中住宅销售均价 10852 元/平，环比增长 3.1%，同比下降 4.7%，同比降幅较上月扩大了 3.0个百分点。
从区域来看，东部地区 7 月单月销售面积降幅扩大；但从累计来看，东部地区仍明显好于中西部。7 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-18.2%、-9.3%、-13.6%，其中东部地区同比降幅较上月扩大了9.1 个百分点，主要是因为前期需求集中释放叠加暑期跨域旅游潮，迎来阶段性瓶颈期；中、西部地区因去年同期基数相对较低，同比降幅分别收窄 12.0、16.4 个百分点。从累计来看，东部地区仍明显好于中西部，东部地区 1-7 月累计销售面积同比增速为-1.1%，中、西部分别为-11.1%、-11.2%。
全国商品房累计销售金额同比增速转负，仅住宅销售金额前七月累计增速为正。1-7 月全国商品房销售面积 6.66 亿平，同比下降 6.5%（前值：-5.3%）；销售金额 7.05 万亿元，同比下降 1.5%（前值：+1.1%）；销售均价 10584 元/平，同比增长 5.3%（前值：+6.8%）。其中，住宅 1-7 月销售金额、面积同比增速分别为 0.7%和-4.3%。7 月下旬开始各地方频繁表态，中银证券认为，若核心城市能在三季度稳步落实部分需求端宽松政策，销售或有望在四季度企稳。中银证券预计 2023 年全年商品房销售面积同比增速+1.4%，销售金额同比增速+5.4%，销售均价同比增速+3.9%。
2. 房地产开发投资、新开工、竣工：
单月住宅投资同比降幅收窄；新开工体量仍处于 2010 年来同期最低位。7 月单月开发投资金额 9167 亿元，同比下降 12.2%，降幅较上月扩大了 1.8 个百分点，已经连续三个月降幅超过一成，本月降幅扩大主要是商业类物业投资降幅扩大引起的。值得注意的是，7 月住宅投资额同比下降 9.4%，同比降幅较上月收窄了 1.0 个百分点，略有好转。从区域来看，以核心城市为主的东部地区单月投资降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区。7 月东、中、西部投资额同比增速分别为-6.2%、-6.8%、-24.3%。7 月新开工面积 7089 万平，同比下降 25.9%，降幅虽较上月收窄了 4.4 个百分点，但新开工体量为 2010 年来的同期最低值，市场销售低迷导致房企开工、拿地意愿持续较弱，保交付、稳资金的优先级更高。1-7 月累计投资 6.77 万亿元，同比下降 8.5%；累计新开工面积 5.70 亿平，同比下降 24.5%，降幅仍在持续扩大。
中银证券预计 2023 年投资和新开工面积同比增速分别为-2.3%、-5.1%。
单月竣工面积同比增速大幅提升，全年竣工增长确定性相对较强。7 月竣工面积 4501 万平，同比增长33.1%，增速较上月大幅提升了 16.8 个百分点。1-7 月累计竣工 3.84 亿平，同比增长 20.5%。中银证券认为今年竣工具备一定的确定性，一方面去年的部分工程延期至今年竣工，另一方面，2020 年下半年至 2021年上半年新开工体量相对较高，按照 2-3 年的结算期考虑，今年这部分项目或将交付。中银证券预计 2023年竣工面积增速为 7%。
3. 开发商资金：
受自筹资金改善的影响，房企到位资金 7 月降幅有所收窄。7 月房企到位资金 9420 亿元，同比下降 20.2%（前值：-21.5%）。1）房款 4623 亿元，同比下降 22.3%（前值：-17.4%），其中受销售走弱的影响，定金及预收款同比下降 21.7%，同比降幅较上月扩大了 2.3 个百分点；个人按揭贷款同比下降 23.5%，同比降幅较上月扩大了 10.7 个百分点，当前居民购房信心不足，叠加居民对收入和就业不确定性的担忧有所加剧，因此居民加杠杆的动力和意愿均不足。从社融数据也能看到，7 月居民户中长期贷款减少 672亿元，当月出现负值，意味着当月居民还款额超过当月贷款额。2）非房款 4797 亿元，同比减少 18.1%（前值：-25.3%）。其中，国内贷款同比下降 14.7%，同比降幅较上月扩大了 0.9 个百分点。自筹资金同比下降 20.5%，同比降幅较上月收窄了 9.1 个百分点。房企融资有所改善，7 月房地产行业国内债券、信托、ABS 合计发行 771 亿元，环比增长 8%，同比下降 2%，同比降幅较 6 月收窄了 19 个百分点。1-7月房企到位资金 7.82 万亿元，同比下降 11.2%。
投资建议
由于收入与就业预期较弱、房价仍面临下行压力，当前居民购房信心仍然明显不足，房地产行业基本面持续承压。虽然 7 月下旬开始各地频繁表态，释放利好信号，四个一线城市也相继对需求端政策放松表态，但目前尚未有实质落地。中银证券认为，从中央发声到地方落实、再到政策起效尚需时日，若核心城市能在三季度稳步落实部分需求端宽松政策，销售或有望在四季度企稳，但基于当前居民购买力不足的事实，后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察。
现阶段中银证券建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、万科 A、绿景中国地产。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
