转眼即将步入九月，深圳的楼市行情，也正在发生变化。

随着“换房退税”延续政策的到来和全国“认房不用认贷”政策措施即将落地，新一轮的购房热情即将被激发。

不知道大家是否关注到了，最近深圳几个热门豪宅板块成交量明显上升，而且大单成交很多。

【资料图】

比如香蜜湖的豪宅小区，香蜜湖一号、水榭花都等成交明显加快，成交价也有所回暖。

尤其是香蜜湖一号，最大的一单成交金额超1.2亿，折合单价为31.5万/㎡，是继本月香山美墅1.6亿成交后，深圳第二笔亿元大单。

还有宝中的壹方中心玖誉，成交突然爆火，上周接连卖出了几套总价3000万以上豪宅，今年同户型很少成交，是过往几个月的量。

香蜜湖真实成交情况分析

先来看香蜜湖豪宅成交情况：

据二手房网签数据显示，2023年1-7月成交单价20万+的豪宅榜单中，香蜜湖板块以39套的成交占据第一，成交套数占了总量的33%。

其中成交最多的是水榭花都，共计14套。另外香域中央、香蜜湖一号、熙园这些代表性豪宅都有成交，加起来相当于其他板块一年的成交量。

另外成交价格方面，香蜜湖的二手顶豪已基本站稳20万+；

有的热门小区已经出现25万+的单价成交，像香蜜湖一号、水榭花都、熙园等等。

从香蜜湖一号说起；

8月成交了一套381㎡顶复房源，总价1.2个亿，单价约31.5万/㎡。这是8月份继华侨城香山美墅1.6个亿成交后的深圳住宅市场第二张亿元大单。 

另外还有一套建面约289平的楼王大平层，据说成交总价去到6500万+，单价为20万+。

在此之前，香蜜湖一号成交不算活跃，因为户型都是200多平的大面积，最低总价门槛去到6500万左右，所以大多数月份都是零交易。

这一下就成交两套，还都是超高总价，和过去几个月0成交的状态，形成鲜明对比。

从近期香蜜湖一号的成交情况，可以看出：香蜜湖这种代表性豪宅的成交节奏，确实加快了。

另外据我们观察，这些顶豪不仅成交量起来了，价格也在稳步上涨。

翻看香蜜湖一号往年成交数据：

2020年12月，242平的5房，成交总价约4800万，单价约19.8万/㎡；

2020年5月，286平的8房，成交总价约5100万，单价约17.8万/㎡；

2022年3月，306平5房，成交总价约5463万，单价约17.85万/㎡；

可以发现，过去两年香蜜湖一号的成交价是稳步上涨的，个别房源成交价都以1000万在递进，对比其他很多片区的豪宅，已经算是不错的表现。

特别是242㎡的户型，今年3月总成交价去到7000万，单价约28.9万/㎡；

同户型在2020年12月份的成交价为4800万，不到三年时间涨了2200万，总价涨幅抵得上一套深圳湾的豪宅。

淘房志4月23日现场拍摄

从香蜜湖的豪宅表现来看，二手成交并不算多，单个小区也就月均一套的水平。

但值得一提的是，第一梯队豪宅的成交价基本都很稳，平均涨幅在5%-15%之间，而且户型越大、景观越好，往往溢价更高。

7月初，香域中央203㎡的户型以5150万成交，单价为25.37万/平，比年初同户型成交高出670万，涨幅约14%。

水榭花都三期，2月份成交了一套272㎡房源，总价约6900万，相比去年11月份上涨了600万。

成交方面，小区本月卖出了2套房源；

一套是378㎡的顶复，据说成交价去到8000万+，另一套200㎡户型，总价5000万，创下今年来价格新高。

拉长周期看，2015年至今8年时间，小区成交价已经翻了一倍有余，从8字头涨到了20万+，可以说跑赢市面上90%以上的盘 。

另一边，法拍房市场，香蜜湖豪宅的关注度也不低。

如中旅国际公馆二期，上周拍出一套建面约103㎡的房源，参与竞价的人数很多，最终以1789.3万总价成交，单价为17.2万/㎡，与市场价相差无二。

到底是香蜜湖，万马齐喑的行情里，照样能涨价。

一个小目标的豪宅轻轻松松就卖掉了，如果原业主是2006年购入的，持有至今大概翻了10倍左右，造福速度堪比印钞机。

宝中壹方玖誉

二手交易活跃

成交价微微下调

宝中的豪宅壹方玖誉，从上月开始成交明显加快，7月份卖了12套，本月热度还在持续。

图源：微博宏盛楼记

8月26日，壹方玖誉成交了两套房源，249平的低楼层以3550万成交，单价为14.24万/㎡；220㎡的中楼层以3200万成交，单价为14.55万/平。

同一天时间连续两套成交，豪宅卖出刚需盘的速度，这在以往颇为少见。

从市场情况来看，壹方玖誉的成交量确实起来了，但是成交价格并没有上涨。

7月以来成交的大部分房源，价格大多在13.2-14.9万/平这个区间，均价不到15万/平；

对比高峰期20万+/㎡的价格，跌幅至少超过25%。

和年初相比也有差距，以220平户型为例，5月的成交价为3800万，单价为17.27万/平，如今同户型成交低了600万，跌幅15%。

给人的感觉就是，这波壹方玖誉的成交量增多，仍是以价换量，在消化笋盘。

但是有一说一，作为宝中豪宅龙头，壹方玖誉现阶段的价格还是很安全的，已经没什么水分。

宝中另一个标杆盘熙龙湾，这两个月成交量并不多，仅有一套成交。

7月18日，熙龙湾二期130平的户型以2180万成交，单价为16.75万，和高峰时期价格相近。

熙龙湾一期，上月底一套182㎡户型以2254万起拍，单价仅约12.38万/㎡，居然因为无人报名而流拍了。而在今年4月份，小区正常成交价都在14万上下。

从整个宝中片区来看，自5月以来二手成交价还是有明显下滑的；比如第二梯队的楼盘幸福海岸、深业新岸线等，已经出现低于指导价成交的房源，现在的行情基本回到去年底。

优质豪宅为何火热？

后续深圳市场怎么走？

不可否认的是，深圳楼市已经进入一个绝对分化的状态，马太效应很明显，强者恒强。

这也说明，楼市普涨时代结束了，接下来领涨楼市的将是核心地段兼顾居住与保值能力的的优质物业。

而豪宅跟普宅是完全不同的价值体系，豪宅更具稀缺属性，拿深圳来说，目前3000万以上的顶豪，在售总占比不到2%，核心地段就更少了。

所以相比普宅，豪宅产品在市场上更有竞争力，保值增值属性更明显。特别像香蜜湖这样的优质豪宅，本身就是少数人的游戏。

另一方面，富人们对于政策和市场的感知度，往往是要比普通购房者更敏锐的，也更善于运用各种金融工具和手段。

从近段时间高层的发声可以看出，接下来的政策方向肯定是逐步宽松的，虽然动作比较慢，像挤牙膏似的，但核心方向不会变，不管政策大小都是利好。

我们认为，随着利好政策陆续落地，市场信心会进一步提升，行情也会从豪宅逐渐蔓延到外围的龙华、碧海、沙井、光明等刚需热点板块。

来源：深圳淘房志