这两年,随着房地产持续深度调整,行业加速出清,市场竞争格局也在发生深刻变化。一部分民营房企陷入流动性困境,债务违约频现;而一些综合实力较强的央国企则逐渐占据市场的话语权,成为这一轮调整期中行业瞩目的焦点。

建发房产,便是其中典型代表之一。作为地方性国企,建发房产在深耕福建大本营的同时,战略布局全国其他一二线及核心热点城市,在保持稳健经营的前提下发展态势依然向好,近年来其营收规模和行业地位实现较显著的提升。


(资料图片)

8月25日,建发房产旗下的房地产投资业务主体建发国际(01908.HK)披露2023年中期业绩。报告显示,今年上半年,建发国际实现营业收入243.59亿元,同比增长43.7%;实现公司权益持有人应占利润12.84亿元,较上年同期增长52.5%。期内,公司不仅业绩交出了一份满意的答卷,财务管控能力亦进一步增强,这在当前市场形势下实属难得。

而建发房产旗下物业服务平台建发物业(02156.HK),同样迎来不俗的表现。据同日建发物业发布的中期业绩报告,上半年,其营业收入为13.73亿元,同比增长37.7%;公司股权持有人应占溢利为1.72亿元,较上年同期增长31.8%。并且,由于多元化服务不断拓展,期内其社区增值及协同服务收入同比增长94.3%至3.56亿元,业绩增速表现亮眼。

在当今国内外经济增长放缓、房地产市场整体承压下行的大环境下,建发房产旗下各业务板块仍能取得如此增长,足以展现出一家国企强大的经营能力和发展韧性。

1.销售逆势增长,营收趋于多元

2023年房地产行业,尽管政策端利好接连释出,但市场需求较为疲软,观望情绪并未得到明显改善,这也导致大多数房企业绩普遍承压,销售大幅下滑。

不过,建发国际却始终维持着良性增长。根据其过去几年的年报数据,2018-2021年,建发国际分别实现合同销售额247.9亿元、507.8亿元、907.7亿元、1649.0亿元,同比增幅分别达145.16%、104.84%、78.75%、81.6%。即使在受政策调控和疫情等多种因素影响的2022年,建发国际也依然表现强劲,全年实现全口径销售额1691亿元,超额完成业绩目标。

这种长期良好而又稳定的状态,也让今年的优异成绩成为了“意料之中”。从中报数据看,上半年,建发国际实现权益合同销售额747.3亿元,对应的销售面积333.8万平方米,同比分别增长55.7%及34.4%;实现营业收入243.59亿元,同比增长43.7%;实现毛利37.14亿元,同比增长45.6%;实现公司权益持有人应占利润12.84亿元,同比增长52.5%。

其中,绝大部分收入来自于物业开发。报告期内,建发国际的物业开发业务收入达227.43亿元,占总收入的93.37%,较上年同期的156.06亿元增加71.37亿元。同时,期内交付的物业总建筑面积为180万平方米,较上年同期增加106万平方米,出色的交付力也在一定程度上反映出公司稳健的经营管理能力。

此外,从收入结构上看,建发国际还有约16.16亿元的收入来自物业管理及其他相关服务,较上年同期增加约2.72亿元,而“增加主要由于物业管理服务收入的增长,原因为在管总建筑面积增长所致。”根据建发物业中报数据,其上半年收入13.73亿元,同比增长37.7%。可见,曾在2020年底分拆上市的建发物业,在去年重新并表“回归”建发国际后,不仅自身营收稳步上升,也使得建发国际的业务收入更加多元。

2.债务结构持续优化,回款率再创新高

业绩不断攀升的背后,有其产品力做支持,从本次半年报披露看,上半年建发国际研发了“盛世唐风”、“风雅宋韵”、“诗意东方”等9款新产品,再次丰富扩充了原有的产品库。同时,建发国际也稳中有进的拿地,扩充土储。近两年,部分房企因面临流动性压力,投资普遍趋于谨慎甚至暂缓拿地,但建发国际却依托充裕的现金流和敏锐的判断力,在土地市场斩获颇丰。据披露,上半年,建发国际拿地热情不减,新增优质土地46宗,全口径拿地金额684亿元,全口径拿地货值达1295亿元,其中新增土地一二线城市占比86%。截至报告期末,建发国际在中国设有298个项目,土地储备可供销售总建筑面积达1711万平方米。

目前,建发国际已布局包括厦门、北京、上海、广州、深圳等在内的70余城,全国化战略不断深化。而值得一提的是,规模上的增长并未给建发国际带来过多的风险和隐忧,因其经营风格向来稳健高质,债务结构也持续优化,使其抗周期底色尤为凸显。

中报显示,今年上半年,建发国际流动资金状况管理良好,期末其银行及手头现金607.39亿元,资金流动性充足,短期偿债无忧;净负债权益比率32.01%,较上年末下降20.58个百分点,已连续多年保持低位;签约回款率达104%,回款能力处于行业领先水平。

对建发国际来说,掌握领先产品力、优质土地储备、良好的财务状况,是未来业绩与规模增长的关键,更是长期立足市场的重要基石。

3.多业务协同发展,稳健穿越周期

地产开发业务之外,建发房产旗下其他业务板块也收获了丰硕的果实。

比如,前面提到的物业服务板块——建发物业。中报显示,建发物业实现期内营业收入13.73亿元,较上年同期的9.97亿元增长37.7%;毛利约为3.52亿元,同比增长37.6%,毛利率25.6%,与上年同期持平;净利润1.76亿元,同比增长31.9%;归母净利润1.72亿元,同比增长31.8%。

在管面积方面,建发物业在期末的合约建筑面积约为9401万平方米,合约项目数量619个,较上年末分别增长3.8%及6.0%;在管建筑面积约5061万平方米,在管项目数量382个,较上年末分别增长9.5%及8.2%。

截至目前,建发物业的业务范围已遍布中国16个省、直辖市及自治区的61个城市,其中在管项目覆盖33个城市,服务逾30万户家庭。

而这些项目,并非全部来自集团及其附属公司,在与母公司保持紧密联系的同时,建发物业也在积极拓展第三方物业服务业务,以此扩大市场份额。报告期末,其与集团相关联的合约建筑面积为5671万平方米,较上年末增长3.6%;与独立第三方签订的合约建筑面积为3730万平方米,较上年末增长4.2%。同时,其物业管理业务涉及住宅、商业、产业园区、政府大楼及公共设施、医院、学校等多个领域,类型较为多样。

除了物业,还有建筑工程板块。2021年底,建发国际完成对合诚股份(603909.SH)的收购,并更名为“建发合诚”,主要从事勘察设计、工程管理、试验检测、综合管养、建筑施工、工程新材料等,其与建发国际的主营业务房地产契合度较高,可形成协同效应,增强公司的竞争力和经营效益。

8月19日,建发合诚发布2023年中期业绩,期内实现营业收入10.59亿元,较上年同期增加7.39亿元,增幅达231.21%;实现归属于上市公司股东的净利润为2051.16万元,较上年同期增加1021.16万元,增幅99.14%。

眼下,行业正处于调整之际,相信经过这一轮周期之后,建发房产的步子将迈得更加稳健从容。

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