老旧小区改造既是民生工程，也是民心工程，更是“我为群众办实事”的生动实践，与人民群众的幸福感紧密相连。2016年以来，南京已连续6年将老旧小区改造列入民生实事。已创建省级宜居住区66个，示范街区3个。2021年是中国共产党成立100周年，也是“十四五”规划开局之年，住建部等六部门联合发文要求将老旧小区改造工作作为“我为群众办实事”实践活动的重要内容，市委市政府始终坚持以人民为中心的发展思想，把最困扰百姓的急事难事作为重点，进一步完善老旧小区更新改造工作机制，坚持地上地下统筹、里子面子并重、建设管理并举，坚持问需于民、问计于民，切实提升群众的获得感、幸福感和安全感。
全力为民解难
今年改造108个老旧小区
焕然一新的小区大门，安装了车牌识别系统;干净整洁的停车场里，车辆有序停放;新修建的绿化带中，各类绿植被打理得井井有条……经过改造后的栖霞区尧安新村北院小区成功实现“逆生长”，让居民李奶奶每天都幸福感爆棚。
老旧小区环境脏乱差，既是小区居民的“心事”，也是城市治理的“痛点”。如何让老旧小区焕发新活力，南京对老旧小区改造的实践探索已近20年。随着改造模式不断创新，改造内容不断增加，一个又一个受限于当时建设条件，规划不足、布局杂乱、配套不全的老旧小区，迎来了脱胎换骨的改变。“十三五”期间，累计改造老旧小区1282个，建筑面积3425万平方米，新增停车位近2万个，新增绿化面积65万平方米，受益居民39万户。
不仅要实现“住有所居”，更要实现“住有宜居”。今年，我市出台《关于推进南京市老旧小区改造工作的实施意见》指出，到“十四五”末，确保完成2000年底前建成的老旧小区改造任务，基本形成老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制，市场化、专业化、智慧化物业管理服务覆盖面不断扩大;在此基础上，再力争完成一部分2005年前建成的，基础设施配套不全、功能缺失、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈、需改造的住宅小区(包含单栋)改造任务。
“老旧小区改造是顺应群众期盼、扩大内需的重大民生工程和发展工程。”市住房保障和房产局相关负责人表示，紧盯“改造完善、美化提升、便民惠民、住有宜居”目标，今年，我市改造老旧小区108个，建筑面积356万平方米，房屋1161幢，涉及居民4.8万户。其中，82个老旧小区改造项目列入中央计划，3个项目确定为住建部“我为群众办实事”100个联系点。截至目前，9个小区已完工，综合进度达75%。
开门搞改造
政府出“菜单”百姓来“点餐”
老旧小区改造是一项惠民工程，小区业主是居住环境改善的最大受益者。那么，老旧小区改造如何能够确保改造让居民满意呢?答案就是尊重民意，开门搞改造。市住房保障和房产局相关负责人强调:“我们必须改变过去‘政府改、居民看’的被动状态，让居民全程参与，共谋共建共管共评共享。‘改不改’由群众说了算，‘改什么’征求群众意见，‘怎么改’争取群众配合。”
“老年人的轮椅如何方便摆放?”“老房子下大雨的时候外墙会漏水。”“能否在改造出新中增加些绿化?”为了更好地满足居民群众不同的需求，在改造前，玄武区双拜巷151号小区便以居民议事会的形式，向居民们多轮征求改造意见，并以此为基础制定工程方案，形成了群众“点菜”、项目工程“上菜”的改造模式，真正把好事办好、让群众满意。
为了更好地知民声、汇民意、懂民情，我市老旧小区改造始终坚持“问需于民、问计于民”的原则：改造前，通过发放致居民一封信、调查问卷表，召开座谈会、议事会等形式，了解群众迫切需要解决的问题;改造中，现场悬挂“七牌四图”，公示主材、施工工艺，邀请居民作为小区监督员，全程参与改造工作;改造后，发放问卷调查表、召开座谈会，对改造效果进行综合评价，根据居民意见进一步整改完善。
此外，为了方便居民点菜下单，今年我市还按照基础类、完善类、提升类改造内容，专门编制了《南京市老旧小区改造项目分类清单》，细分为50个子项，明确了具体的改造项目、资金渠道等。通过各种形式的“开门改造”，充分发挥政府组织推动作用，制定支持政策、标准和计划，引导居民和协调社会多元主体共同参与，形成互动，从根本上避免了“政府干、百姓看”，努力实现共建共治共享格局。
一区一策因地制宜
“面子”“里子”一起改
老旧小区改造涉及居民多，面广量大，且情况各异。如何顺利推进改造，又让换上新颜的老旧小区长葆青春?一区一策因地制宜，既注重“面子”，更注重“里子”是我市老旧小区改造的一大特色。
眼下，雨花台区菊花小区正在有序施工中，除了建筑改造、入口提升、道路修补、围墙出新等常规改造，该小区的改造重点还放在了配套完善、游园提升、车位规划等升级谋划上，把改造做到群众心坎儿上。“环境一天比一天好，住得越来越舒心!”70岁的陈爷爷竖起大拇指。
让居民点赞的，除了环境变化，还有每一个细微之处的改变。位于秦淮区的岗虹苑小区目前正在实施环境综合改造，在提升整体面貌的同时，最让居民开心的是多年存在的线缆乱拉乱挂现象也得到了彻底的解决，改造后的管线将实现“多线合一”，共用一个管道，待后期多方沟通协商完毕，各通信运营商即可一一穿线、测试。
为提升老旧小区排水能力，与以往不同的是，今年老旧小区改造还首次引入“海绵化改造”理念。秦淮区岗虹苑小区，建邺区东升沿一小区、健园小区以及鼓楼区五所村、杏聚村等5个小区被纳入海绵化改造试点，施工方将根据每个小区的特点，灵活运用雨水花园、下凹式绿地、高位花坛、透水铺装等海绵设施，促进雨水自然渗蓄和净化，减少面源污染，提升老旧小区环境品质，改造将于今年年底完成，惠及近万人。
老旧小区“面子”好看了，“里子”舒适了，居民才能住得踏实。市住房保障和房产局相关负责人表示：“本轮的老旧小区将在全面提升上下功夫，梯度有序、因地施策实施改造内容，努力做到基础类项目应改尽改，完善类项目能改则改，提升类项目适改则改。”
破解资金难题
让政府“独唱”变多方“合唱”
紧紧围绕群众所需所盼、所急所忧，老旧小区改造要实现可持续，“钱从哪里来”是重要问题。按照“保基本”的原则，财政资金重点补助水电气路等基础类改造内容。提升小区环境、引入公共服务这些完善类、提升类改造，所需资金不是个小数目，谁来承担?
“在充分发挥政策资金引导的基础上，最重要的是鼓励多方力量投入老旧小区改造。”市住房保障和房产局相关负责人表示，在新一轮的老旧小区改造中，按照“谁受益、谁出资”和“个性项目业主负责”的原则，积极推动居民通过直接出资、使用(补缴、续筹)住宅专项维修资金、提取住房公积金、让渡小区公共收益等方式落实。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。鼓励居民直接出资同步进行门窗节能改造、加装电梯、户内绿色装修等。
为了破解资金难题，目前各区正在积极探索市场化改造路径，先试先行，全市十二区共开展17个老旧小区改造市场化试点项目。其中，位于建邺区的虹苑新寓1-3村小区在改造过程已经率先引入了市场化运作机制。主要是通过政府引导、国资平台市场化运作、金融机构参与等多元化筹资，吸引多种资金筹集方式进行改造。除去常规的改造外，还将在小区临街空地增建经营性用房、小区内部新建养老用房和物业用房，增加老旧小区的自我造血功能。此外，六合区银海新村、溧水区教工新村等市场化改造项目也已具有一定的设计深度，正积极探索多种方式平衡改造资金。
关注适老化改造
让百姓坐上“幸福梯”
“爬了快10年的楼梯，这下终于有电梯了，现在的日子越来越幸福了。”位于鼓楼区南秀村7号小区新建起的电梯全透明，远远望去外形美观、很是别致，这也是该小区加装的第一部电梯，不仅得到了居民的一致点赞认可，更成为了老旧小区环境和品质双提升的一道亮丽风景。
为切实解决老旧小区居民“上楼难”，加装电梯成为回应民生诉求的重要答卷。2016年，南京出台了既有住宅增设电梯实施办法，针对加装电梯存在的各种现实问题，从加装条件、资金补贴、安装程序上予以全力支持。近年来，通过广泛收集民意，细致梳理问题，不断完善政策，形成了“业主主导、政府搭台、专业辅导、市场运作”的南京加装电梯模式。
而在实践中，加装电梯既涉及楼上楼下意见分歧的矛盾，又有资金筹措、工程实施等方面的困难。为推动老旧小区电梯加装迅速破题，我市出台多个文件打通“梗阻”，今年2月2日，发布了《南京市既有住宅增设电梯规划管理办法》补充通知，进一步缓解加装电梯统一意见难、申请条件高、资金负担重、办事程序繁等问题，让老旧小区电梯的加装更“畅通无阻”。
据了解，增设一部电梯的费用目前在45万元左右，筹集资金并非易事。我市在允许业主提取住房公积金和使用维修资金加装电梯的同时，还掏出真金白银给予支持。并通过居民集体协商、社区征求意见和小区积极分子耐心细致工作等多种方法，突出共谋共建，充分调动了群众加装电梯热情。
“想群众之所想、急群众之所急、解群众之所困，真正让老百姓过上好日子。”市住房保障和房产局相关负责人介绍，截至目前，全市既有住宅加装电梯项目累计2702部电梯签订书面协议，2447部通过规划部门初审，1547部已办理规划审批手续，1427部已办理施工许可，在建151部，完工1152部。
避免“一改了之”
要改得好更要管得好
三分建，七分管。做好老旧小区改造的“后半篇文章”，对长期有效维护改造成果意义重大。为避免“一改了之”，我市将完善小区长效管理机制纳入改造方案，以“美好环境与幸福生活共同缔造”活动为契机，强化党建引领，发挥社区党组织领导作用。推进专业化物业管理服务。引入市场化、专业化物业管理服务企业，为改造后的老旧小区提供物业服务。鼓励各区因地制宜，组建公益性物业服务实体，为老旧小区或者失管小区提供基本物业管理。提升小区社会治理能力。加强社区党组织对业主委员会工作的指导，鼓励社区党组织和业主委员会成员双向交叉任职，提高小区治理能力和治理水平。
为了实行长效管理，各区在老旧小区改造过程中形成特色做法：栖霞区组建公益性街道物业公司，将管理成效纳入区对街考核。同时，在全区范围内开展住宅小区星级创建评比，对老旧小区实施效能补贴，多渠道巩固改造成果;秦淮区结合物业管理体制创新工作，各街道在小区改造前即制定长效管理方案，改造一个，移交一个，建设管理紧密结合、无缝连接，使小区改造成果能够长期巩固;玄武区通过党建引领、网格协同、综合治理，打造“红色物业”，邀请居民群众在综合治理中积极建言献策，参与全程。
此外，我市还坚持对已改造的老旧小区长效管理情况进行“回头看”。督促各区建立老旧小区管理机制，把老旧小区改造后的长效管理纳入年度考核目标，确保改造后的老旧小区有人管、管得好、可持续。
美丽家园共同缔造
努力实现物业管理全覆盖
随着南京进入疫情防控常态化，老旧小区改造也按下了“快进键”。眼下，全市各区正严格落实有关疫情防控指引要求，合理安排工期计划和施工时序，加紧工程实施，追赶因疫情影响耽搁的工期，力争年底前完成改造目标任务。
着力解决群众的“急难愁盼”问题，市住房保障和房产局相关负责人表示，经历疫情考验，下一步，重新思考定位改造工程的重要基础性作用是老旧小区改造的工作重点，按照市委最新加强基层治理能力的要求，在老旧小区的高质量改造中实现管理全覆盖。
在改造规划上，为了提升老旧小区改造水平，我市专门成立省规划设计院、安居集团、建设银行、南京大学等共同参与的规划研究编制团队，并向社会征集社区规划师、工程师，力求多方参与深化规划。同时，计划制定《老旧小区改造技术规范》《老旧小区改造全流程图》，系统智慧打造全国一流老旧小区改造规划。
在改造方案上，围绕15分钟生活服务圈建设，片区将统筹谋划群众实用生活气息的改造方案，积极拓展物业服务新场景，拓展养老、托幼、家政等社区服务，引入各类资源共建一批复合服务功能的睦邻里站点。此外，“宁小通听您说来帮忙”小区二维码渠道也即将上线，进一步拓展畅通群众表达诉求意见的渠道，让改造全过程更加深入人心。
在物业管理上，列入明年计划的小区应先行成立小区物业管理委员会，管理主体要在改造前介入，超前编制基本管理方案。从2022年起，基本管理方案将成为改造项目入库必要条件，“睦邻里”小区服务站、配套设施优化项目要成为改造内容清单生成的重要内容。
群众利益无小事，一枝一叶总关情。我市老旧小区改造的经验和做法两次被列入住建部全国城镇老旧小区改造可复制政策机制清单，改造工作走在全国前列，具有广泛影响力。经过改造后的老旧小区不仅提升了“颜值”，让百姓有更多的获得感、幸福感、安全感，还为高质量建设“创新名城、美丽古都”贡献力量。市住房保障和房产局相关负责人表示，目前我市已经建立了“十四五”老旧小区改造项目库，全市“十四五”期间计划改造老旧小区605个，建筑面积1228.6万平方米，惠及居民15万多户。(朱雅新)
